나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1539 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2 7층707호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동 소재 '새서귀초등학교' 남동측 근거리에
위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모점포 및 농경지 등이 혼재하는
지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통
이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건 내 7층707호, 8층805호, 9층923호 총 3개호로서,
(사용승인일: 2015.08.24)
외 벽 : 제주석타일 및 알루미늄 복합판넬 마감 등,
창 호 : 알루미늄 샷시창 등임.

이용상태

호텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서, 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 폭 약 25m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공공지(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-08-30)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건은 공부상 별도의 건물명칭이 기재되어 있지 않으나, 현장표시 'EASTERN HOTEL JEJU'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1539 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2, 7층 707호 (도로명 주소: 제주특별자치도 서귀포시 서호중로 65)

용도: 숙박시설 (호텔)

감정가: 116,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 5.91㎡ (약 1.79평)

건물면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

건축물대장상 총 면적: 9861.3㎡ (약 2982.96평)

건축물대장상 대지 면적: 1264㎡ (약 382.35평)

건축물대장상 건축 면적: 819.37㎡ (약 247.86평)

건물 층수: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 7층 707호

총 호수: 205호 (집합건축물대장상)

사용승인일: 2015년 08월 24일

1.3. 건물 구조 및 마감

구조: 철근콘크리트구조

지붕: 평슬라브

외벽: 제주석타일 및 알루미늄 복합판넬 마감

창호: 알루미늄 샷시창

1.4. 설비 내역

기본 위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동 소재 '새서귀초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모 점포 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

서측 및 남측으로 폭 약 25m의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다.

또한, 공공공지(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등의 관련 규제가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 2015년 09월 25일 접수된 농협은행 근저당 (을1) 입니다.

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리 및 압류, 가압류 등이 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 케이비부동산신탁주식회사 (2015-08-27)

* 소유권이전: 김희숙 (2015-09-25, 매매)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2015-09-25, 286,800,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 농협은행 (2025-07-23, 244,095,677원)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 286,800,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임대차 관계가 미상임에 따라, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본건은 공부상 별도의 건물 명칭이 기재되어 있지 않으나, 현장에서는 'EASTERN HOTEL JEJU'로 표시되어 있습니다.

건물은 10층 규모의 철근콘크리트 구조로, 2015년에 사용 승인되었습니다.

현재 호텔로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

주변 지역은 주거 시설과 상업 시설, 농경지가 혼재되어 있으며, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 다양한 규모의 점포들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

서귀포시의 주요 관광지인 천지연폭포, 정방폭포, 쇠소깍 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

4.3. 이용 편의성

차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

새서귀초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

주변 지역은 다양한 상업시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 불확실성

임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 진행 시 임차인과의 협상 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 인수되는 보증금이 0원이라 하더라도, 임차인의 대항력 유무 등을 철저히 확인하고 접근해야 합니다.

6.2. 현황 조사 시 정보 부족

현장 조사 시 관계인의 비협조로 인해 내부 구조 및 정확한 위치 확인이 집합건축물대장상 건축물 현황도면에 의거하여 이루어졌습니다. 이는 실제 현황과 차이가 있을 가능성이 있어 입찰 시 유의해야 합니다.

6.3. 토지 이용계획상 규제

토지이용계획상 근린상업지역, 준주거지역 등으로 지정되어 있으며, 공공공지(저촉), 대로3류(접합) 등 도시계획시설과 관련된 규제가 있습니다. 이는 향후 건물 이용 및 신축, 증축 등에 제한사항이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 주변 환경 (잠재적)

검색 결과, 제주 서귀포시에는 폐기물 소각시설 등 일부 주민들이 기피시설로 인식할 수 있는 시설에 대한 논의가 있었습니다. 현재 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 서귀포시 지역의 개발 계획 및 주민 민원 동향 등을 주기적으로 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시에 위치한 숙박시설(호텔)로, 비교적 최근인 2015년에 사용 승인된 건물입니다. 깔끔한 권리 관계를 바탕으로 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 또한, 서귀포시의 관광 자원 접근성과 대로변에 인접한 교통 편의성은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

다만, 임대차 관계 미확인, 현장 조사 과정에서의 정보 부족, 공부상 건물명칭 불일치 등 명도 및 현황 파악에 대한 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 토지이용계획상의 다양한 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 낙찰자의 부담이 없습니다.

* 관광지 내 숙박 시설: 제주도라는 지리적 이점과 관광객 수요를 고려할 때, 숙박시설로서의 꾸준한 가치 창출이 기대됩니다.

* 양호한 접근성: 대로변에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 주변 관광지와의 연계성이 좋습니다.

* 최근 건축물: 2015년 건축물로 비교적 신축에 가까워 즉각적인 대규모 리모델링 필요성이 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 0원을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 116,000,000원을 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례

* 본건의 현황(공실률, 관리 상태 등) 및 향후 운영을 통한 예상 수익률

* 명도 예상 비용 및 소요 기간

* 잠재적 리스크 요인(내부 상태, 공부와의 차이 등)에 대한 추가적인 조사 및 이에 따른 제반 비용

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 권리관계, 임차인 현황 등에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.