나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8509 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 579-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림감정 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 한경면 판포리 소재 "널개오름" 북동측 인근에 위치하는 토지(1필지)로서, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

제반교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 자연림 및 일부 전 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(2111-07- )(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

공부상 지목이 임야이나, 현황 자연림 및 일부 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 참고사항 가. 본건은 공유지분 토지로서 의뢰부분의 위치 및 경계확인이 불가능 한 바, 전체 면적을 기준으로 한 평균가격을 적용하였으며, 소유지분 비율에 의거 토지면적을 사정하였으니, 업무 진행시 참조하시기 바람. 나. 본건 토지 지상에 소재하는 활잡목 및 방풍림 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 업무진행시 소유권 및 관련 권리/의무 사항을 재확인하시기 바람.

물건 비고

지분매각, 공유자 우선매수신고 제한 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8509 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 579-1

* 용도: 임야

* 감정가: 16,717,500원

* 토지면적: 1,485.00㎡

* 토지 지분 면적: 371.55㎡

* 건물 면적: 없음

* 매각 대상: 토지 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 현대카드주식회사

1.2. 면적 정보

* 총 토지 면적: 1,485.00㎡ (약 449.24 평)

* 매각 대상 토지 지분 면적: 371.55㎡ (약 112.39 평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 지분 매각 물건입니다.

* 공유자 우선매수신고 관련 제한이 있습니다. (매수보증금 미납 시 다음 매각기일에 우선매수청구권 행사 불가)

* 공동 담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 제주시 한경면 판포리 소재 "널개오름" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 제반 교통 상황은 불편한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

* 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지입니다.

* 자연림 및 일부 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 일부 토지는 인접 토지(한경면 판포리 917-2)에서 경작지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 접근성

* 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

* 매각 대상은 토지의 공유 지분입니다.

3.2. 말소기준권리

* 2025년 7월 24일 접수된 현대카드주식회사의 강제경매 개시 결정 (권리번호 갑8)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 비고란에 없음으로 기재)

3.4. 등기부 요약

* 최초 소유권은 1995년 7월 8일 윤영인에게 이전되었습니다.

* 이후 박신혜 외 2명(2007년), 공순천(2016년), 조경이(2018년)를 거쳐 소유권이 이전되었습니다.

* 현대카드주식회사의 강제경매 개시 결정이 말소기준권리이며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 본 건은 임대관계가 미상으로, 향후 임차인과의 법적 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

3.6. 특수 물건 정보

* 본건은 공유지분 토지로서, 공유자 우선매수신고가 가능하나, 해당 신고에 제한이 있습니다. (매수보증금 미납 시 차기 매각기일에 우선매수청구권 행사 불가)

* 공동 담보 물건입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 제주시 한경면 판포리는 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역입니다.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역이 없어 직접적인 상권 형성보다는 농업 및 임업 관련 활동 위주의 지역 특성을 보입니다.

* 향후 지역 개발 계획에 따라 잠재적 가치 변화 가능성이 있으나, 현재로서는 상권 분석 대상으로서의 큰 의미는 없습니다.

5. 생활정보

* 본건 소재지는 제주시 서부 지역의 농촌 마을로, 생활 편의 시설은 인근 마을이나 제주시 중심부로 이동해야 이용 가능합니다.

* 가까운 편의 시설로는 소규모 마을 마트나 농협 등이 있을 수 있으나, 상세 정보는 확인되지 않았습니다.

* 주변 교통 상황이 불편하다고 명시되어 있어, 자가용 이용이 필수적일 것으로 보입니다.

* 판포포구와 같이 주변에 관광지 및 자연 경관이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

* 주변을 검색한 결과, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

* 본건은 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 소유권 분쟁이나 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공유지분 토지로서 의뢰 부분의 정확한 위치 및 경계 확인이 어려워 전체 면적을 기준으로 한 평균 가격이 적용되었습니다.

6.2. 공유자 우선매수신고 제한

* 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으나, 매수보증금 미납 시 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 특별한 제한 조건이 있습니다. 이는 공유자에게 불리하게 작용할 수 있습니다.

6.3. 맹지

* 지적도상 맹지로서, 인접 토지 소유자의 토지 사용 승낙 없이는 사실상 건축 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 이용 현황 차이

* 공부상 지목은 임야이나, 실제 이용 현황은 자연림 및 일부 전(밭)으로, 공부와 현황이 일치하지 않아 추후 재산권 행사 시 혼란이 발생할 수 있습니다.

6.5. 감정평가 관련 특이사항

* 토지 지상에 소재하는 활잡목 및 방풍림 등이 토지에 포함되어 감정평가되었으므로, 이에 대한 권리 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주도 제주시 한경면 판포리의 계획관리지역 내 임야(현황 자연림 및 일부 전)의 토지 지분 경매 물건입니다.

* 지분 매각이고 맹지이며, 공유자 우선매수 신고에 일부 제한이 있다는 점 등은 주의가 필요합니다.

* 주변 환경은 농경지와 임야가 혼재된 한적한 농촌 지역이며, 교통은 불편합니다.

* 토지이용계획상 개발 행위에는 여러 제한이 따르는 지역입니다.

* 활잡목 등도 포함하여 감정평가되었고, 임대 관계 미상인 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 본 물건은 지분 매각이므로, 지분 가치 상승 또는 추후 전체 토지 개발 시 잠재적 이익을 기대할 수 있습니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성을 염두에 둔 장기적 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 제주도의 자연 환경과 인접해 있다는 점은 전원 생활 또는 휴양 목적 부동산으로의 활용 가능성을 제시합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 16,717,500원입니다.

* 지분 매각, 맹지, 공유자 우선매수 제한 등 제반 리스크 요소를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 상기 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

* 예상 입찰가는 감정가의 80~120% 범위 내에서 시세 및 권리 분석 결과에 따라 결정될 수 있습니다. (예: 13,374,000원 ~ 20,060,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.