나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8441 [1] 제주특별자치도 서귀포시 호근동 2056 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 ‘서호초등학교’ 북측 원거리에 위치하는 부동산으로서, 과수원 위주의 경작지 및 일부 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 까지 차량접근이 가능하며, 제반교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호 5~7) 토지 공히 인접도로 대비 평지 및 일부 완경사인 부정형의 토지로서, 창고용지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 5) 지적상 맹지이나, 본건 기호 7) 토지를 경유하여 진출입이 가능함. 기호 6,7) 동측으로 폭 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 5~7) 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

기호 5) 제시목록 및 공부상 지목은 ‘과수원’이나, 현황 ‘창고용지’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 기호 5) 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나, 해당관청의 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1) 일반철골조 판넬지붕 단층 구조로서(사용승인:2020.02.19.) 외벽: 슬릿메탈패널 마감, 내벽: 판넬노출마감, 바닥: 콘크르트노출 마감, 창호: 샷시창호 임. 기호 2~4) 공히 일반철골조 판넬지붕 단층 구조로서(사용승인:2020.01.20.) 외벽: 슬릿메탈패널 마감, 내벽: 판넬노출마감, 바닥: 콘크르트노출 마감, 창호: 샷시창호 임.

이용상태

기호 1,2) 창고시설(공장), 기호 3,4) 창고시설(선과장)으로 이용중임.

설비내역

기호 1~4) 공히 별도설비는 없음.

부합물 및 종물

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 기호 2) 제시목록상 소재지는 ‘서귀포시 호근동 2057-5’이나, 공부상 ‘서귀포시 호근동 2056’, 실제 ‘서귀포시 호근동 2056’ 지상에 소재함.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(별지 1-2~1-5, 2-5~ 2-6, 3-1~3-4, 4-1~4-3, 6-1~6-2) 포함, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-142호 기계기구(1-1, 2-1~2-4) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8441 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOO

* 물건명세서 작성일: 2026-08-10

1.2. 물건 현황 (토지, 건물)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 2056

* 토지면적: 11,502.00㎡ (약 3,479.71평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 1,929.66㎡ (약 583.93평)

* 건물 제시외면적: 3,002.40㎡ (약 908.23평) - (별도 제시외 건물 포함)

* 용도: 창고시설 (공장, 선과장)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 7,407,048,480원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 말소기준권리: 을1 (2020-03-17, 농협은행주식회사 근저당)

* 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 호근동에 위치하며, 주변은 과수원 위주의 경작지와 일부 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 인근에 '서호초등학교'가 위치하나, 본건은 북측 원거리에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

* 토지 기호 5)는 지적상 맹지이나, 기호 7) 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

* 기호 6, 7) 토지는 동측으로 폭 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 본 토지는 자연녹지지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한)으로 지정되어 있습니다.

* 공장설립제한지역입니다.

* 기호 5) 토지의 경우, 공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '창고용지'로 이용 중입니다. (전용허가 득함: 건축과 2019-000406 민간 창고시설, 2019.6.3.협의)

* 기호 5) 토지는 농지취득자격증명 발급이 필요할 수 있으므로, 해당 관청에 재확인하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 등기부상 다수의 근저당 및 임의경매 개시결정이 설정되어 있습니다.

* 말소기준권리(2020.03.17. 농협은행 근저당)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 48억 5,639만 원에 달합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리는 2020년 3월 17일 접수된 농협은행주식회사의 근저당(을1)입니다.

* 매각으로 인해 본건에 설정된 근저당, 가압류, 임의경매 등은 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리사항은 없습니다.

3.3. 임차인 현황 분석

* 총 7명의 임차인이 존재합니다.

* '농업회사법인주식회사대상팜'은 2019년 11월 21일 전입(사업자등록)하였으며, 대항력을 보유하고 있습니다. (차임: 833,333원)

* 주의: 이 임차인은 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 차임이 발생하고 있으며 대항력이 있으므로, 실제 계약 내용 및 배당 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 그 외 임차인들은 전입일자(사업자등록일)가 말소기준권리보다 늦거나, 보증금 및 차임이 0원인 상태로 파악되며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 고 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-04, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-07-10, 대항력 없음.

* 나 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-28, 대항력 없음.

* 농업회사법인주식회사대 : 보증금 0원, 차임 833,333원, 전입 2019-11-21, 대항력 있음.

* 동성패키징주식회 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-20, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-06-08, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 -, 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/산업 시설

* 본건은 서귀포시 호근동 지역으로, 주로 농경지와 주거지가 혼재된 곳입니다.

* 인근에 서호초등학교가 위치하며, 차량으로 이동 가능한 거리에 서귀포 시내의 상업 시설 및 행정 기관 등이 밀집해 있습니다.

* 물건 자체는 창고시설(공장, 선과장)로 이용 중이며, 주변 산업 시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

* '과수원' 용도의 토지가 현황 '창고용지'로 전용 허가를 받아 사용 중인 점은, 해당 지역의 토지 이용 특성을 보여줍니다.

4.2. 잠재적 활용 가능성

* 현황 창고시설로서 공장 및 선과장으로 이용 중인 점을 고려할 때, 물류, 유통, 농산물 가공 등 관련 산업 분야에서 활용 가능성이 높습니다.

* 제주도의 특화 산업(관광, 농업 등)과의 연계를 통한 사업 확장 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

* 가장 가까운 교육 시설로는 서호초등학교가 있습니다.

* 편의시설, 의료시설, 대형마트 등은 서귀포 시내 지역으로 이동해야 이용 가능합니다.

5.2. 혐오시설 여부

* Google 검색 결과, 제주특별자치도 서귀포시 호근동 2056번지 주변에 직접적인 혐오시설(쓰레기 처리장, 대형 축사 밀집 지역 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 본건 토지가 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 향후 인근의 축사 운영 여부에 따라 간접적인 영향을 받을 가능성은 있습니다. (현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 '농업회사법인주식회사대 ' 존재: 보증금 0원, 차임 발생. 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 중복사건, 유동화물건: 경매 절차의 복잡성 증가 또는 추가적인 권리 변동 가능성을 내포할 수 있습니다.

6.2. 현황/공부상 차이 및 제외 물건 관련 리스크

* 토지 기호 5)의 지목이 '과수원'에서 '창고용지'로 변경(전용허가)되었으나, 농지취득자격증명 발급 요건 관련 재확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 중 일부(화물운송용 컨테이너 약 200개, 이동식 컨테이너, 목록 5-1 경량 철골조 차광막지붕 단층 창고)는 매각 대상에서 제외됩니다. 해당 물건들에 대한 명도 진행 시 별도의 조치가 필요할 수 있습니다.

* 건물 2)의 경우, 공부상 주소지(2057-5)와 실제 소재지(2056) 간의 차이가 있으나, 물건명세서상 명시되어 있어 일괄매각에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 건물 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축이나, 장기 미사용 또는 관리 소홀로 인한 건물 하자 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 기계기구 중 일부(3,4번, 자동고속합지기)가 소재 불명으로 평가 제외된 점은, 전체 자산 가치 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 호근동에 소재한 창고시설(공장, 선과장)로, 넓은 토지 면적과 비교적 신축(2020년 사용승인)에 가까운 건물을 보유하고 있습니다. 감정가는 약 74억 원으로 책정되었으며, 이는 토지 및 건물 면적, 시설 규모 등을 종합적으로 반영한 수치로 보입니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 1인이 존재하므로, 명도 과정에 대한 면밀한 검토와 준비가 필수적입니다.

주변 환경은 농경지 및 주거지가 혼재된 지역이며, 자연녹지지역으로 개발 관련 제한이 일부 존재합니다. 교통 접근성은 양호한 편입니다.

잠재적 리스크로는 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 제시외 물건의 매각 제외, 지목과 현황의 차이 등이 있으나, 이는 철저한 사전 조사와 경매 컨설팅을 통해 충분히 관리 및 대응 가능한 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2020년 사용승인)에 가까운 창고시설로, 즉시 운영 가능한 상태입니다.

* 약 3,480평에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 증축 또는 용도 변경 시 활용 가치가 매우 높습니다.

* 제주도의 물류 및 산업 환경을 고려할 때, 전략적 입지로서의 장점을 가집니다.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 시장 가치, 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정한다면, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 인수 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

* 감정가: 7,407,048,480원

* 등기부채권 총액: 4,856,392,719원

* 예상 입찰가 산정은 반드시 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 주변 시세 및 임대 수익률 분석, 경쟁 물건 동향, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 통상적으로 감정가의 70%~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 본건의 특수성을 반영한 예상치입니다. (약 51억 8천만 원 ~ 59억 2천만 원)

* 대항력 있는 임차인의 명도 비용, 매각 제외 물건 처리 비용, 향후 활용을 위한 초기 투자 비용 등을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.