나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8519 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 292 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 소재 '영주산' 북동측 근거리에 위치하며, 일대는 태양광발전, 임야 및 전 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건 근거리까지 차량의 통행이 가능하고, 간선도로 근거리에 소재하여 교통사정은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

연접한 부정형의 토지로 대체로 등고·평탄하고, 임야이나 일부 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며 남측으로 비포장된 농로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,7,8): 계획관리지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)입니다.
기호(3): 계획관리지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)입니다.
기호(4): 계획관리지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)입니다.
기호(5): 계획관리지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)입니다.
기호(6): 계획관리지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호(1~8)은 공부상 지목이 임야이나, 현황 기호(1,2,3,5,7,8)은 일부 전으로 이용중이고, 기호(4,6)은 전입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8519 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 292

용도: 임야 (일부 현황 전으로 이용 중)

감정가: 977,565,000원

토지면적: 49,797.00㎡ (약 15,063.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

주의사항: 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 감정평가 요약

작성일: 2026년 05월 18일

토지감정요항표 요약:

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 소재 '영주산' 북동측 근거리에 위치하며, 일대는 태양광발전, 임야 및 전 등이 혼재합니다.

* 교통상황: 대상물건 근거리까지 차량 통행이 가능하나, 간선도로에 근접하여 교통사정은 다소 불편합니다.

* 형태 및 이용상태: 연접한 부정형의 토지로, 대체로 등고·평탄하며 임야이나 일부는 전으로 이용중입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이며, 남측으로 비포장된 농로를 통하여 출입하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 계획관리지역

- 경관보전지구 3등급

- 생태계보전지구 4-2등급 (저촉)

- 생태계보전지구 5등급 (저촉)

- 지하수자원보전 3등급 (저촉)

- 지하수자원보전 4등급 (저촉)

- 건축계획심의대상구역 (저촉)

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 임야이나, 현황 일부 토지는 전으로 이용 중입니다. (토지대장 상 목록 7, 8은 목록 1과 합병되어 말소됨)

* 제시목록 외의 물건: 없음

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 제주의 주요 관광지 중 하나인 성읍민속마을 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 태양광 발전 시설, 임야, 전 답 등이 혼재된 농촌 및 산간 지역의 특성을 보입니다. 자연경관이 우수한 영주산이 근거리에 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

물건지 인근까지 차량 접근이 가능하나, 대중교통 이용이나 간선도로 접근성은 다소 불편할 수 있습니다. 지적도상 맹지이며, 남측의 비포장 농로를 통해서만 출입이 가능하여 차량 이용 시 주의가 필요합니다.

2.3. 토지 이용 규제

본 토지는 계획관리지역에 속하나, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전 3등급 및 4등급, 건축계획심의대상구역 등 다수의 엄격한 토지 이용 제한 및 환경 보호 규제가 적용됩니다. 이는 토지 개발 및 활용에 있어 중요한 제약 요소로 작용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을6, 근저당권, 제주시수산업협동조합, 2008년 05월 09일 접수, 611,000,000원.

등기부채권 총액: 635,000,000원.

주요 등기사항 요약:

* 소유권 이전 및 변경: 공유자전원의지분전부이전, 소유권일부이전, 소유권이전 등 다수의 소유권 관련 변동이 있습니다. (갑1, 갑3, 갑4, 갑8, 갑11)

* 기타 권리:

- 소유권 일부(2분의1) 가처분 (갑27, 이서연, 2016-10-28) - 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

- 근저당권, 지상권, 압류 등 다수 권리가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

특이사항: 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 등기부상 해당 지상권(을7)은 말소된 것으로 기록되어 있으나, 물건명세서의 기재를 우선적으로 확인하고 주의해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 서귀포시 표선면 성읍리는 전통적인 마을과 자연 경관이 조화된 지역입니다. 주변으로 태양광 발전 시설, 임야, 전 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업 지구와는 거리가 있습니다. 성읍민속마을과 같은 관광지가 인근에 위치하나, 이는 주로 문화 체험 및 관광객 유치와 관련된 특성이며, 전통적인 상권 활성화보다는 지역 특색을 반영하는 상권이라 할 수 있습니다.

5. 생활정보

물건지 주변에는 성읍민속마을, 제주민속촌, 영주산 등 자연 및 문화 관광 자원이 풍부합니다. 일상생활을 위한 편의시설이나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 생활 편의를 위해서는 차량이 필수적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 도로 접근성: 지적도상 맹지이며 비포장 농로를 이용해야 하므로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역이지만, 경관, 생태, 지하수, 건축 등 다수의 엄격한 공익적 규제가 설정되어 있어 토지 활용에 큰 제약이 따릅니다.

* 공부상 지목과 현황 이용 차이: 공부상 지목은 임야이나, 일부 또는 전체가 전으로 이용되고 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다.

* 미확인 지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 등기부상 말소 여부와 관계없이 인수될 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 개발 가능성 제한: 다수의 보전 지구 지정으로 인해 건축 및 개발 행위에 대한 허가 가능성이 매우 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 표선면 성읍리에 위치한 임야로, 풍부한 자연 경관과 역사적 가치를 지닌 성읍민속마을 인근에 있습니다. 49,797㎡ (약 15,063.3평)의 넓은 면적을 가지고 있으나, 지적도상 맹지이며 비포장 농로에만 접해 있어 접근성이 매우 취약합니다. 더불어 계획관리지역임에도 불구하고 경관, 생태, 지하수, 건축계획 등 다수의 엄격한 공익적 토지 이용 규제를 받고 있어, 개발 가능성이 매우 제한적입니다. 공부상 지목은 임야이나 현황은 전으로 이용되고 있으며, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하는 것으로 기재되어 있어 권리 관계 또한 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 이러한 점들을 종합해 볼 때, 본 물건은 직접적인 개발을 통한 시세 차익을 기대하기보다는, 장기적인 관점에서 지역의 변화 추이를 지켜보거나, 투자 가치 판단을 위한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 15,000평에 달하는 넓은 면적은 향후 잠재적인 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

* 자연 및 관광 자원 인접: 영주산과 성읍민속마을 등 제주 고유의 자연 및 문화 자원과 인접하여 미래 가치가 기대됩니다.

* 농로 이용 가능성: 비록 맹지이나, 농로를 통한 출입이 가능하여 특정 목적 (예: 농업, 임업) 하에서의 활용 가능성은 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 따라서 예상 입찰가는 감정가 977,565,000원을 기준으로, 앞서 언급된 맹지, 엄격한 토지 이용 규제, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출은 추가적인 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 인근 유사 물건의 거래 사례 비교 분석, 그리고 본 물건의 장기적인 투자 가치 평가를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.