나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8484 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 평대리 742-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 평대리 소재 ""평대초등학교"" 남동측 인근에 위치하는
토지이고, 부근은 단독주택, 소규모 점포, 전 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통상
황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
일련번호(3) : 본건은 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거나지임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 폭 3m 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
일련번호(3) : 본건은 지적도상 맹지이나, 일련번호(1)을 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제1종일반주거지역,고도지구(15M이하),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,하수처리구역<하수도법>임.
일련번호(3) : 제1종일반주거지역,고도지구(15M이하),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 일련번호(3)는 지목이 '전'으로서, 농지취득자격증명을 요하는 농지로 판단되는 바,
해당관청에 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 벽돌조 스레트지붕 단층 구조로서,
외벽: 목탈위페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(2) : 주택임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄷ), 제시외기계기구(ㄹ)이
소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8484 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 평대리 742-3

용도: 단독주택

감정가: 295,554,200원

토지면적: 459.00㎡ (약 138.85평)

건물면적: 49.59㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO

특이사항: 제시외 건물(ㄱ~ㄷ) 포함, 제시외 기계기구(ㄹ)는 매각 제외.

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 평대리 소재 "평대초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 단독주택, 소규모 점포, 전(밭) 등이 형성되어 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 일련번호(3) 토지는 주거나지입니다.

도로 상태는 북측으로 폭 3m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다. 일련번호(3) 토지는 지적도상 맹지이나, 일련번호(1) 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 고도지구(15M 이하), 가축사육제한구역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 1996년 4월 2일 접수된 구좌농업협동조합의 근저당권입니다.

경매로 인해 말소될 권리: 을1(근저당, 구좌농업협동조합), 을3(근저당, 구좌농업협동조합), 을4(근저당, 최홍민).

토지 등기부채권 총액은 185,000,000원입니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 1998-02-05, 대항력: 없음.

(참고: 이름이 소유권 이전으로도 등기되어 있어 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 임차인: 문

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-01-09, 대항력: 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

제공된 주변 부동산 매매/임대 정보는 주로 "다세대" 주택에 대한 기록입니다. (2025년 2월, 2026년 6월 거래)

주요 거래 금액대는 14,400만원에서 15,500만원 수준입니다.

본 건은 단독주택이며, 토지 면적(459㎡)과 감정가(2.96억)를 고려할 때, 다세대 주택의 시세와 직접적인 비교는 제한적입니다.

구좌읍 평대리는 제주 동부 지역의 주거지로, 관광객 유입 및 거주 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

인근에 해안도로 및 관광지가 있어 잠재적인 임대 수익 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 평대초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 마을 내 소규모 점포 이용이 가능하며, 제주시내로의 접근성도 용이합니다.

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 제주 전역으로의 이동이 용이한 편입니다.

* 주변환경: 단독주택 위주의 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 일련번호(3) 토지는 지목이 '전'이므로, 농지취득자격증명 취득이 필요할 수 있습니다. 해당 관청에 재확인이 필수입니다.

* 건물 노후화: 건물 사용 승인일이 1979년 3월 10일로, 약 45년이 경과하여 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄매각에 포함된 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)의 현황 및 건축법상 위반 여부, 철거 가능성 등을 확인해야 합니다. (제시외 기계기구는 매각 제외)

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 상태 및 권리 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다. (임차인은 대항력 없음)

* 고도지구: 본 물건지는 고도지구(15M 이하)에 해당하므로, 신축 또는 증축 시 건축 높이에 제한이 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 대규모 산업 시설이나 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 제주시 구좌읍 동복리에 제주환경자원순환센터(폐기물 처리 시설)가 위치하나, 본 물건지와의 직접적인 근접성은 확인되지 않았습니다. 정밀한 분석을 위해서는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 구좌읍 평대리에 위치한 단독주택으로, 평대초등학교와 인접한 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 넓은 토지 면적(459㎡)은 향후 활용 가능성을 높이며, 권리 분석상 인수되는 부담이 없는 점은 매력적입니다. 다만, 지목 '전' 토지의 농지취득자격증명 필요성, 건물 노후화, 제시외 건물 문제, 임대 관계 확인 등은 명도를 진행하기 전에 반드시 해결해야 할 과제입니다. 주변의 다세대 주택 시세와 비교했을 때 감정가가 적정 수준으로 판단되나, 단독주택의 특성과 향후 활용 계획에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 동부의 안정적인 주거 지역 내 단독주택 물건.

* 넓은 토지 면적을 활용한 신축 또는 증축을 통한 가치 상승 잠재력.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 상대적으로 낮음.

* 제주 관광 산업 발전에 따른 관련 지역 부동산 수요 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 295,554,200원

주변 다세대 주택 시세(1.44억 ~ 1.55억)를 고려할 때, 본 단독주택의 감정가(2.96억)는 토지 면적을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 유리합니다.

낙찰 후 예상되는 명도 및 수리 비용 등을 고려하여, 감정가의 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.