나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8502 [1] 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2059-7 중문스마트빌본동 7층 806호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 ""중문초등학교"" 서측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층/지상9층건 내 제7층 제806호로서,
(사용승인일자:2017.08.17)
외벽: 대리석타일 및 페인팅마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 고도지구(30M이하) , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 소로2류
(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및
활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별
자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)
<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8502 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2059-7 중문스마트빌본동 7층 806호

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층/지상9층건 중 제7층 제806호 (사용승인일자: 2017.08.17)

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 114,000,000원

토지면적: 7.82㎡ (약 2.37평)

건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보 (본건 자체에는 해당사항 없음)

1.2. 토지 이용계획

본 토지는 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당됩니다.

1.3. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 "중문초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근이 용이한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

본건 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 을5, 제주은행 근저당권 (2020-05-04 접수, 금84,000,000원). 본 경매 개시 결정(갑5)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 없음.

소유권 변동:

* 주식회사대건 (2017-09-12 소유권보존)

* 주식회사큐브 (2019-11-25 소유권이전, 매매)

등기부채권 총액: 204,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 진

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2025-01-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 중문동 지역은 제주도의 주요 관광지로서, 관광객 및 거주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

"중문초등학교" 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 수요도 일부 존재합니다.

제공된 주변 실거래가 정보는 본건과 건축 연도, 면적, 주택 유형(타운하우스, 연립, 다세대) 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

2012년 준공된 74.98㎡ 다세대 주택이 2026년 6월 20,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가(114,000,000원) 대비 면적당 가격이 높다는 점을 시사합니다.

1.6. 생활정보

* 주변 교육시설: 중문초등학교

* 주변 편의시설: 근린생활시설 이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 버스 노선이 있어 교통이 편리한 편입니다.

* 건축물 상태: 2017년 8월 17일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 설비: 기본 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 부동산 임의경매 물건으로, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

* 본건은 도시형생활주택으로, 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있는 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등에 포함되어 있습니다.

* 제공된 정보 상으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않으나, 실제 현장 답사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 중문동에 위치한 도시형생활주택으로, 권리관계가 깨끗하여 인수되는 권리가 없는 물건입니다.

2017년 준공으로 비교적 신축이며, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건을 갖추고 있습니다.

감정가는 114,000,000원이나, 주변 유사 면적의 실거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 제주관광지 인근의 입지로 임대 수요 확보가 비교적 용이합니다.

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 2017년 준공으로 비교적 최근의 건물입니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 114,000,000원입니다.

건물 전용면적은 23.34㎡ (약 7.06평)입니다. 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

주변의 2012년 준공된 74.98㎡ 다세대 주택이 20,000만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 면적 대비 다소 높게 책정되었을 수 있습니다.

이를 감안하여, 입찰 희망가는 감정가 수준을 기준으로 하되, 시장 상황 및 본건의 가치를 종합적으로 판단하여 100,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

투자를 결정하기 전, 주변 시세에 대한 추가적인 조사와 함께 임대 수익률 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.