나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8473 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 1095 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인감정 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 소재 ""한마음초등학교"" 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통의 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중이며,
기호(2): 인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 휴경상태이며 현황 인접지 진입로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(2) 공히 동측으로 폭 약 40m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
계획관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기호(2)
계획관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(2) 토지는 공부상 '전'이나 현황 휴경상태로서 인접지 진입로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8473 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 1095

용도: 전

감정가: 1,222,092,000원

토지면적: 2981.00㎡ (약 901.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리에 소재하며, 주변에 농경지, 임야, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

주요 인근 시설로는 "한마음초등학교"가 북서측 원거리에 위치하고 있습니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 동측으로 폭 약 40m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을21 (2023년 1월 27일자 근저당권, 엠씨아이대부주식회사)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 명시 없음)

등기부등본상 총 채권액은 1,290,000,000원입니다.

매각으로 인해 위 권리들은 말소될 예정입니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다면 인수해야 함. 본건의 경우 지상권 개요는 비어있어 추가 확인 필요)

토지 등기부 요약 상 현재까지 소유권 이전 및 근저당, 지상권 설정, 소유권이전청구권가등기, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되었습니다.

최종적으로 엠씨아이대부 주식회사 명의의 임의경매 신청(2025년 7월 17일)으로 본건 경매가 진행 중입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주로 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어 일반적인 상업적 상권 형성은 미미한 지역으로 보입니다.

인근에 근린생활시설이 있다는 점으로 보아 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

농림 지역에 준하는 특성을 가지고 있어, 상권보다는 농업적 또는 전원생활과 관련된 가치에 초점이 맞춰질 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 농경지와 임야가 많아 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 지역입니다.

인근에 한마음초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

생활 편의 시설은 근린생활시설 및 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 농지이므로 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 농지위원회 심의가 필요한 경우, 14일 이내 발급되므로 사전에 행정관서에 문의하여 신청 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3, 4등급 지역에 중복 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건축계획심의대상구역으로 지정되어 있어 건축 시 심의가 필요합니다.

공부와의 차이: 기호(2) 토지는 공부상 '전'이나 현황은 휴경상태이며 인접지 진입로로 이용 중입니다. 이는 추후 경계 분쟁이나 이용에 있어 문제가 될 수 있습니다.

지상에 방풍림, 담장, 잡석 등이 있으나 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

임대관계 미상: 현재 토지에 대한 임대차 관계는 파악되지 않았으므로, 인수 또는 명도 관련 분쟁 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면에 위치한 농지로서, 주변의 자연환경이 우수하고 차량 접근이 용이한 편입니다.

그러나 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 경관보전, 생태계보전, 지하수자원보전 등 다수의 공법상 제한사항이 존재하여 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

또한, 일부 토지의 현황이 공부와 상이하고 인접지 진입로로 이용되는 점은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

제주도의 아름다운 자연환경 속에 위치한 토지입니다.

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획에 따라 개발 가능성이 있습니다.

인근에 학교가 있어 주거 환경이 상대적으로 양호합니다.

농지로서의 가치 또는 전원 생활을 위한 부지로서의 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,222,092,000원입니다.

입찰가는 법원 매각 조건, 현장 조사 결과, 권리 분석 내용, 공법상 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히 농지취득자격증명 필요 여부 및 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 하며, 토지이용계획상 제한 사항과 공부와의 차이점 등 리스크 요인을 충분히 반영하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 방문 및 관련 법규 검토를 통한 심층 분석이 선행되어야 합니다.

통상적으로 감정가 이하에서 입찰이 시작될 수 있으나, 본건의 특수성과 잠재적 가치를 고려하여 경쟁 상황을 지켜보며 전략적인 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.