나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1541 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 4187-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 소재 ""위미초등학교"" 남서측 근거리에 위치
하며 일대는 지방도 주변 농경 및 주택지대를 형성하여 과수원, 단독주택 등으로 이용되고
있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제
반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 콘크리트 바닥 포장된 나지 및 후면 전으로 이
용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별
자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 지목이 전이나 현황 나지 및 일부 전 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건과 남서측 도로사이에 지적상 4187-4번지(지목 전)이 소재하며 해당 토지는 2006년경
보상되어 소유권이 '제주특별자치도'로 이전되었음.

- 지상에 이동식 컨테이너(3×6) 3동, 이동식 화장실 1동 및 건축자재 등이 소재함.

- 지목이 전이고 후면 일부는 전으로 이용되나 전면 상당부분에 콘크리트 바닥 포장된 상태
로 경매시 농지취득자격증명 필요 여부를 확인하시기 바람.

물건 비고

-농지취득자격증명서 제출 필요
-지상에 이동식 컨테이너 3동 및 이동식 화장실 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1541 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 4187-5

용도: 전 (현황: 나지 및 일부 전)

감정가: 855,558,000원

토지면적: 1341.00㎡ (약 405.6평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

위치: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리에 소재하며, "위미초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 해당 지역은 지방도 주변으로 농경지, 과수원, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 농업 지역입니다.

교통: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

도로: 본건 토지는 남서측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

지형 및 이용상태: 인접 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 전면 상당 부분은 콘크리트 바닥으로 포장된 나지 상태이며, 후면 일부는 전으로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 1월 11일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을2)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리(근저당, 지상권, 임의경매, 가압류)는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었으며, 별도로 등기된 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

채권 총액: 등기부채권 총액은 362,613,865원입니다. (근저당 264,000,000원 + 가압류 98,613,865원)

4. 상권분석

주변 시설: 본건은 위미초등학교 인근에 위치하며, 주변으로는 과수원, 주택가, 지방도로가 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보나 일반적인 지도 검색을 통해 인근에 혐오시설이 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설의 신규 입지가 제한됩니다.

5. 생활정보

교육: 위미초등학교가 인근에 위치하여 학생들의 도보 통학이 가능합니다.

교통: 가까운 곳에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 상세한 상업 시설 정보는 부족하나, 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

주거환경: 농경지와 주택이 혼재된 조용한 자연환경을 가진 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 토지의 지목이 '전'이므로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 매각 결정 기일까지 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

현황과 공부상 지목 불일치: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 전면 상당 부분이 콘크리트 바닥으로 포장된 나지 상태이며 후면 일부만 전으로 이용 중입니다. 이는 농지로서의 활용도에 영향을 줄 수 있으며, 향후 개발 시 별도의 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

이동식 건축물 및 자재 처리: 지상에 소재한 이동식 컨테이너 3동, 이동식 화장실 1동 및 건축자재 등은 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰자는 이러한 물건들을 자체적으로 정리해야 하는 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

인접 토지 상황: 본건 토지와 남서측 도로 사이에 지적상 4187-4번지(지목 전)가 위치하며, 해당 토지의 소유권은 2006년경 제주특별자치도로 이전된 상태입니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 간섭 또는 협의가 필요할 가능성이 있습니다.

개발 제한: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제의 적용을 받으므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 위미리에 위치한 전(밭)으로, 현재는 전면이 콘크리트 바닥으로 포장된 나지 상태와 후면의 일부 전으로 이용되고 있습니다. 위미초등학교 인근의 조용한 주거 및 농경지 혼합 지역에 속하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 현황과 공부상 지목이 다른 점, 지상 제외 물건 처리 문제, 그리고 인접 토지와의 관계 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 토지이용계획상 다양한 규제가 존재하므로, 향후 개발 또는 이용 계획 수립 시 관련 법규 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

제주 서귀포 지역의 토지: 꾸준한 관광 및 거주 수요가 있는 제주도의 토지라는 점에서 잠재적 가치를 지닙니다.

양호한 접근성: 지방도 인근에 위치하며 버스정류장이 가까워 교통이 편리합니다.

개발 가능성: 현재 나지 및 일부 전 상태로, 향후 건축 또는 농업 관련 사업 등 용도 변경 및 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

감정가: 855,558,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시, 본건의 감정가를 기준으로 잠재적 리스크(농지취득자격증명 발급, 현황과 공부상 지목 불일치, 제외 물건 처리, 인접 토지 관계 등)와 개발 관련 규제 사항, 그리고 추가적으로 발생할 수 있는 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 현재 물건의 특성상, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 본건에 대한 추가 조사 결과, 그리고 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.