나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1542 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 4187-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 소재 ""위미초등학교"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 지적도상 폭 약 8~10m 내외의 도로에 접하나, 실제 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유
도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자
유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>,

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서,
외벽 : 제주석붙임 등
창호 : 새시 마감임.

이용상태

단독주택(주차장,계단실,물탱크 및 다가구주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본위생설비, 급.배수설비 및 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적도' 및 '건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1. 지상에 매각에서 제외하는 판넬조 판넬지붕 단층 창고가 소재함.
-목록 2. 다가구주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1542 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 4187-2

용도: 다가구주택

감정가: 1,527,959,420원

토지면적: 989.00㎡ (약 299.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 538.21㎡ (약 162.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협은행)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 소재 "위미초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

인접 도로상태

남서측으로 지적도상 폭 약 8~10m 내외의 도로에 접하나, 실제로는 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설

본 건은 위미초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 주택 및 농경지가 분포되어 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2018년 1월 11일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권액 840,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

본 경매 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 등기부상 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 938,613,865원입니다.

특수 물건 정보

* 법정지상권 성립 불분명: 목록 1. 토지 지상에 매각에서 제외되는 판넬조 창고 등 건물이 소재하여 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용에 잠재적 제약을 줄 수 있습니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-22

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-10

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-14

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-17

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-21

대항력: 없음

비고:

주의사항

* 일괄 매각 대상입니다.

* 목록 1. 토지 지상에는 매각에서 제외되는 판넬조 단층 창고 약 24㎡ 및 판넬조 단층 비가림 약 3.6㎡가 소재합니다.

* 목록 2. 다가구주택은 감정평가 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로, 입찰 시 내부 상태를 반드시 유의하여 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본 건이 위치한 서귀포시 남원읍 위미리는 주로 주택과 농경지가 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

주요 이용 형태

해당 물건은 다가구주택으로 현재 이용 중이며, 이는 지역 내 주거 수요를 반영하는 형태입니다.

1.4. 생활정보

주요 근린 시설

본 물건은 "위미초등학교" 남서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 양호한 편입니다.

교통 접근성

인근 지방도 이용이 용이하여 차량을 통한 외부 이동이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 불분명

목록 1. 토지 지상에 매각에서 제외되는 건물이 소재하여 법정지상권 성립 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 내부 확인 곤란

감정평가 당시 이해관계인 부재로 건물 내부 확인이 어려웠으므로, 실제 물건 확인 시 내부 상태를 반드시 면밀히 조사해야 합니다.

혐오시설 부재

주변 지역에 혐오시설이 없어 주거 환경 측면에서는 긍정적으로 평가됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리에 소재한 다가구주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 위미초등학교 인근에 위치하며, 주택 및 농경지가 혼재하는 지역입니다. 현재 다가구주택으로 이용 중에 있으며, 토지에는 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하여 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점과 건물 내부 확인 곤란이라는 잠재적 리스크를 반드시 고려해야 합니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 또한 모두 대항력 없는 것으로 파악되어 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

임대 수익 가능성

다가구주택으로서 현재 임차인 구성(비록 보증금/차임은 0원으로 신고되었으나)을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

지역적 강점

서귀포시 남원읍은 제주의 자연환경과 더불어 생활 편의 시설 접근성이 점진적으로 향상되고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 1,527,959,420원을 기준으로 산정합니다.

제안

본 건의 법정지상권 성립 불분명, 건물 내부 확인 곤란 등 잠재적 리스크와 감정가, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 적극적인 현장 조사를 통해 물건의 정확한 가치를 평가하고, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.