나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51775 [1] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층212호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대학교, 이마트, 중.소형 공장, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

생활숙박시설

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51775 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층212호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 평가 내역

감정가: 121,000,000원

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

토지지분: 9.3894㎡ (약 2.84평)

건물면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

건물지분: 31.82㎡ (약 9.63평)

건물명: 여수 유탑 유블레스 생활숙박시설

사용승인일: 2021년 03월 26일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 여수시 국동 소재 '전남대학교 여수캠퍼스' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 대학교, 이마트, 중소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

인근에 빈 공장, 폐가, 쓰레기 더미 등이 방치된 지역 공동화 현상도 일부 관찰됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근성은 대체로 무난합니다.

단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물로서, 본건은 2층 212호입니다.

외벽은 석재 붙임, 몰탈위 페인트 등이 사용되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샤시입니다.

위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 일단의 부정형으로, 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 준공업지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 07월 09일에 접수된 광양농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 유퍼스트개발주식회사

보증금: 60,000,000원

차임: 12,292,000원

전입일자(사업일자): 2024-03-19

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다.

* 임차인의 보증금 및 차임 총액은 60,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 10,974,200,000원입니다. 이는 경매 신청 전 등기부에 설정된 채무의 총액이며, 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의 시설

이마트가 인접하여 쇼핑 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

근린생활시설 또한 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 학군 및 기반 시설

전남대학교 여수캠퍼스가 인접해 있어 관련 종사자 및 학생 수요를 기대할 수 있습니다.

주요 간선도로 인접으로 교통 기반 시설이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 여가 시설

이마트, 전남대학교 여수캠퍼스 등이 인근에 위치하여 생활 편의 및 여가 활동이 가능합니다.

5.2. 주거 환경 특성

대학교, 상업시설, 중소형 공장 등이 혼재하는 복합 지역으로, 주거 환경은 다소 혼잡할 수 있으나 생활 편의는 갖추고 있습니다.

주변에 빈 공장, 폐가, 쓰레기 더미 등이 방치된 지역 공동화 현상도 관찰됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 관련 위험

본 물건은 생활숙박시설로, 주거용으로 전용 시 건축법 등 관련 법규 위반 소지가 있습니다.

전대차 등 임대차 계약 시 용도 제한에 대한 명확한 확인 및 고지가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 위험

임차인(유퍼스트개발주식회사)은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임 관련 상세 정보(확정일자, 배당신고일자 등)가 일부 누락되어 있습니다.

명도 진행 시 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

6.3. 기타 잠재적 문제

주변에 중소형 공장이 혼재하고 있어, 소음, 분진 등 환경적인 요인으로 인한 불편함이 있을 수 있습니다.

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경을 고려할 때, 혐오시설로 분류될 만한 구체적인 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 전라남도 여수시 국동에 위치한 생활숙박시설로, 대학가 및 상업 시설 인접으로 입지 조건은 비교적 양호합니다.

권리 관계는 모두 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

다만, 생활숙박시설이라는 용도적 특성과 임차인 명도, 주변 환경 등 추가적인 검토가 필요한 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 전남대학교 여수캠퍼스 인근으로 안정적인 잠재 수요 기대.

* 권리: 인수 부담 없는 깨끗한 권리 상태.

* 용도: 생활숙박시설 및 근린생활시설 복합 활용 가능성.

* 가격: 감정가가 1억 2,100만 원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다 (추가 시세 조사 필요).

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금: 0원

감정가: 121,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 96,800,000원 ~ 108,900,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만을 기반으로 산정한 것으로, 현장 조사, 주변 시세 변동, 입찰 경쟁률 등 다양한 요인에 따라 실제 입찰가가 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.