나이스옥션 법원경매 목포 2025타경453 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 434-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2025.08.14

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본사업장(전일농산)은 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 소재 '대안동 마을' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지방도주변 소규모 공장지대로 남측 으로 왕복4차선의 지방도가 통과하여 교통상황은 양호함.

토지의 상황

1) 사다리형의 공장부지로 지반은 평탄하나 남측으로 접하는 지방도에 비해 지대가 낮음. 2) 남측으로 왕복 4차선 지방도, 북측으로 노폭 약 5미터의 도로에 접함. 3) 토지이용계획사항 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 접도구역, 가축사육제한구역임.

건물의 구조 및 현상

1) 구조 및 현상 기호(1-1) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로 사무실로 이용중이며, 내외벽: 몰탈위페인팅 바닥: 장판마감 창호: 새시창호 부대설비로 위생설비, 난방(전기판넬)설비 되어 있음. 기호(1-2) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로 화장실 및 창고로 이용중이며. 내벽: 몰탈위페인팅임. 기호(1-3) 판넬조 판넬지붕 단층 건물로 창고로 이용중이며 벽체: 샌드위치판넬붙임 바닥: 몰탈마감임. 기호(3) 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층으로 마늘가공공장으로 이용중이며 벽체: 샌드위치판넬마감 바닥: 몰탈마감 창호: 새시창임 부대설비로 화재탐지설비 등이 되어 있음. 2) 부합물 및 종물 본건 지상에 별첨 건물개황도와 같이 제시외건물이 소재하며, 제시외건물 ㅁ)은 기호3) 건물내에 소재함. 3) 공부와의 차이 기호3)은 공부상 2동의 건물로 표기되어 있으나 현황은 동별 구분이 곤란한 1동의 건물임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구 기호14) 수전설비를 제외한 기호1-13)는 화재 등으로 소재불명임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

본공장은 마늘건조 및 선별을 위한 일반적인 설비를 구비하고 운영중이며, 제시외기계기구는 유한회사 전일농산 소유로 추정되니 참고 바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시 외 건물 및 지상 수목 포함
3. 본건 기계기구 기호14) 수전설비를 제외한 기호 1-12)은 화재 등으로 소재 불명임
4. 목록 2. 일부 지상에 소재한 마늘건조기(1식) 및 목록 3. 내부에 소재한 마늘건조기(4식) 총 5식 매각 포함
5. 목록 3. 내부에 소재한 포장실 매각 및 평가 포함
6. 목록 3. 부대설비로 화재탐지설비 등이 되어 있고, 건물 가격에 포함하여 평가함
7. 목록 3. 공부상 2동의 건물로 표기되어 있으나, 현황은 동별 구분이 곤란한 1동의 건물임
2026. 5. 21. 정정·변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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사건번호: 목포지원 2025타경453 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

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3.

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 434-1

용도: 공장

토지면적: 2050.00㎡ (약 620.13평)

건물면적: 783.12㎡ (약 236.90평)

건물 제시외면적: 274.80㎡ (약 83.15평)

감정가: 1,407,514,320원

1.3. 평가 요약

2.

3.

공장감정평가요항표

위치: '대안동 마을' 남동측 인근

주변: 소규모 공장, 농경지 혼재

교통: 남측 왕복 4차선 지방도 통과, 양호

2. 입지조건

2.

3.

2.1. 위치 및 주변 환경

2.

3.

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 임성리에 소재한 '대안동 마을' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 소규모 공장과 농경지가 혼재하는 지방도변의 소규모 공장지대입니다.

2.2. 교통 접근성

2.

3.

남측으로 왕복 4차선의 지방도가 통과하여 교통 접근성이 양호합니다.

북측으로는 노폭 약 5미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

2.

3.

토지이용계획상 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 접도구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

토지는 사다리형의 공장부지이며, 지반은 평탄하나 남측으로 접하는 지방도에 비해 지대가 다소 낮은 편입니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

2.

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말소기준권리: 2002년 9월 18일 농업협동조합중앙회 근저당권 (을1)

등기부채권 총액 (토지): 3,745,025,072원

등기부채권 총액 (건물): 2,945,025,072원

등기부상 현재 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

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* 모 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2011-11-09, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2009-01-16, 대항력 있음.

* 온담농업회사법인유한회사: 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입 2024-12-27, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2013-01-14, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-10-14, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2000-02-15, 대항력 있음.

* 정 (오직건강마늘): 보증금 0원, 차임 200,000원, 전입 2021-07-20, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 200,000원, 전입 2019-02-22, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인: 박 (2009-01-16), 이 (2000-02-15)

해당 임차인들의 보증금 정보가 기재되지 않아, 현재 자료상으로는 인수 보증금을 0원으로 산정합니다. 그러나 실제 명도 과정에서 해당 임차인들과의 권리 관계 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 권리 분석 결과

2.

3.

본 경매는 채권자 농협은행의 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 박 과 이 이 존재하나 보증금액이 명시되어 있지 않아 인수 보증금은 0원으로 간주됩니다. 그럼에도 불구하고, 실제 명도 절차 진행 시 추가적인 비용이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

2.

3.

4.1. 지역 특성

2.

3.

본 물건이 위치한 무안군 삼향읍 임성리는 지방도 주변으로 소규모 공장과 농경지가 혼재된 지역 특성을 보입니다. '전일농산'이라는 상호로 운영되었던 공장으로, 마늘 건조 및 선별과 관련된 설비가 갖추어져 있었던 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 시설

2.

3.

본 물건 주변에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 인접하여 주거 밀집 지역이나 혐오시설이 직접적으로 노출되는 사항은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 공장 및 농경지가 분포하고 있어 산업 활동에 적합한 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

2.

3.

본 물건은 공장 용도의 부동산으로, 일반적인 주거 생활 편의시설과의 직접적인 연관성은 낮습니다. 다만, 지방도 인접으로 무안군 시내 및 인근 지역으로의 접근성은 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

3.

6.1. 건축물 관련 리스크

2.

3.

* 위반건축물: 물건의 특이사항 및 특수물건 정보에 위반건축물 사항이 명시되어 있어, 이에 대한 조사 및 처리 방안 마련이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 기호(3) 건물이 공부상 2동으로 표기되어 있으나 현황은 1동으로 사용 중인 점은 등기사항과 현황의 불일치를 야기할 수 있습니다.

6.2. 기계/기구 관련 리스크

2.

3.

* 기계기구 소재 불명: 기호 1-12번까지의 기계기구가 화재 등으로 소재 불명 상태입니다. 매각에 포함되는 마늘건조기 등의 실제 상태 및 활용 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물 및 지상 수목이 매각에 포함되므로, 관련 현황 파악이 요구됩니다.

6.3. 법적/행정적 리스크

2.

3.

* 대항력 있는 임차인: 박 및 이 임차인이 대항력을 가지고 있으나 보증금 정보가 없어 인수 여부가 불확실합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

2.

3.

본 건은 전라남도 무안군에 위치한 공장으로, 지방도 인접으로 인한 우수한 교통 접근성이 강점입니다. 상당한 면적의 토지와 건물을 보유하고 있어 산업 시설로서의 잠재력을 갖추고 있습니다. 그러나 화재로 인한 기계기구의 소실, 위반건축물 문제, 공부와 현황이 일치하지 않는 건물, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재 등 다수의 리스크 요인이 산재해 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 미확인으로 인한 명도 관련 불확실성은 본 건의 중요한 고려사항입니다. 따라서, 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 면밀한 검토를 통해 잠재적 리스크를 정확히 파악하고 대비하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

2.

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* 입지: 공장이 밀집된 지역 내 위치하며, 산업 활동을 위한 기본적인 입지 요건을 충족합니다.

* 교통: 왕복 4차선 지방도에 인접하여 물류 이동 및 접근성이 매우 용이합니다.

* 가격: 감정평가액을 기준으로 합리적인 입찰가를 산정할 경우, 투자 가치를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 확장성: 넓은 토지 면적을 바탕으로 향후 시설 확장 또는 부지 활용도 증대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

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감정가: 1,407,514,320원

인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금액이 미상으로 기재되어 있어, 현재 자료상으로는 인수 보증금이 없는 것으로 간주됩니다.)

예상 입찰가 산정 시에는 위에서 언급된 잠재적 리스크(위반건축물 처리 비용, 기계기구 복구/교체 비용, 대항력 있는 임차인 명도 관련 예상 비용 등)와 향후 활용 가능성, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서는 감정가의 70~80% 수준에서 접근을 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 결과 및 전문적인 법률 검토 이후 최종적으로 결정되어야 할 부분입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.