나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51281 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ""전라남도청"" 남측 인근에 위치한 도휘에드가 9차오피스텔 제9층 제903호로서 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하나, 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 제9층 제903호로서,
외벽 : 미장석, 세멘몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 장방형 평지이며, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 노폭 약 10m의 보행자도로에 각각 접하며, 서측으로 단지내 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

25. 8. 기준 미납 관리비 100,620원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 목포지원 2025타경51281 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 9층903호

용도: 오피스텔

감정가: 87,000,000원

토지 면적: 4.51㎡ (약 1.36평)

토지 지분: 4.5128㎡ (약 1.36평)

건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평) - 전용면적

건물 지분: 29.8861㎡ (약 9.04평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 차

건축물 정보:

* 준공 연도: 2019년

* 건물명: 도휘에드가9차오피스텔

* 주요 용도: 업무시설 (오피스텔), 제1,2종 근린생활시설

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 9층

* 층수: 지하 2층, 지상 16층

* 전유 면적: 29.89㎡

1.1. 입지조건

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233번지에 위치하며, "전라남도청" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하여 형성된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로 접근성: 본 건 서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로는 노폭 약 10m의 보행자 도로에 각각 접하고 있으며, 서측으로는 단지 내 포장도로와도 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 편리합니다.

* 주변 환경: 남악 신도시 행정타운 인근으로 행정기관 및 상업 시설 이용이 편리한 지역입니다. 주변에 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 차 입니다.

* 임차인 정보:

* 임차인 정보

* 성명: 차

* 보증금: 88,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2022-08-26

* 확정일자: 2022-08-17

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-07-24

* 비고: 본 임차인은 채권자 차승준이며, 경매를 신청한 채권자로서 본인이 배당받을 금액이 보증금액과 일치하므로, 경매 절차를 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 따라서 본 경매 물건 인수 시 임차인의 보증금 88,000,000원을 인수할 필요는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 2025년 07월 24일 접수된 차승준의 강제경매개시결정 (갑8)입니다.

* 본 경매로 인하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부상 신탁재산의 귀속 등기 말소 기록이 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 무안군 삼향읍 남악리는 전라남도청을 중심으로 한 행정타운 및 신흥 상업지구로 발전하고 있습니다. 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 관련 업종의 배후 수요가 존재합니다. 전라남도청 인근의 행정 수요와 배후 주거 단지의 소비 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본 건은 철근콘크리트구조로, 16층 건물 중 9층에 위치합니다. 건물 외벽은 미장석, 세멘몰탈 위 페인팅 마감이며, 내벽은 벽지, 타일 마감입니다. 창호는 새시창으로 마감되었습니다.

* 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 행정타운 인근으로 각종 관공서 이용이 편리하며, 상업지역 내 은행, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2025년 8월 기준으로 100,620원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 매수인은 인수 후 관리비 납부 의무가 발생할 수 있으므로, 정확한 미납 내역 및 정산 방법을 관리사무소에 확인해야 합니다.

* 임차인 권리: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 경매 신청 채권자로서 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 실질적인 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 권리분석 상 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 신흥 상업 및 행정 지구에 위치한 오피스텔로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축에 해당하며, 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 권리 승계에 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 미납 관리비는 소액으로 부담이 크지 않습니다.

1.7. 투자 포인트

* 전라남도청 등 행정기관 인근으로 공무원 및 관련 종사자의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건물 준공 연도가 비교적 짧아 상품성이 양호합니다.

* 경매 신청 채권자가 임차인이므로, 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 남악지구 개발 계획에 따른 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 87,000,000원 대비 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 동일한 9층 매물이 2026년 4월 1일에 88,000,000원에 거래된 사실이 있습니다. 또한 6층 매물이 95,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이에 본 건의 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없음을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 88,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.