나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51817 [1] 전라남도 순천시 서면 구상리 248 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남감정 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 서면 구상리 소재 '현대모비스 순천부품센타' 남서측 인근에 위치
하며, 부근은 중.소규모의 공업용부동산 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 버스승강장이 위치하나, 시중심부
시외곽지역에 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(3,5)는 부정형의 토지로서 일단의 공업용건부지로 이용중이고, 일련번호(4)는
부정형의 공장부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(3∼5)의 북서측 및 일련번호(3)의 남측으로 차량통행 자유로운 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(3∼5) 공히 용도지역은 계획관리지역이고, 가축사육제한구역(500m거리제한-소,
말을 제외한 전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후면 '건물감정평가요항표' 참조바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 '건물감정평가요항표' 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1): 본건은 철골조 및 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 일반건축물대장상
1998년 12월 22일에 사용승인 후, 2001년 01월 10일, 2018년 07월 02일에
증축되었으며, 지속적인 개.보수로 경과년수에 비해 현상 및 관리상태는
무난함.
내.외벽: 판넬붙임(주기둥: H-Beam보강)
바닥: 에폭시마감 등
창호: 새시창호 등

일련번호(2): 본건은 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 일반건축물대장상 2025년 05월
28일에 사용승인되었으며, 현상 및 관리상태는 양호함.
외벽: 횡판넬붙임
내벽: 샌드위치판넬붙임 등
창호: 새시창호 등

이용상태

일련번호(1,2) 공히 공업용으로 이용중임.

설비내역

일반적인 급.배수설비 및 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같은 종물(기호(ㄱ,ㄴ))이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현황 가동중단상태로서, 임대여부는 미상임.
2) 기타사항: 본건 공장은 가동중단상태로서 기계기구의 정상적인 작동여부가 불확실하며,
건물 내.외부에 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 제2021-33호 목록
상의 기계기구 외에 기존 공장운영과 연관된 여타 기계기구 및 집기.비품 등
이 산재되어 있음.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함), 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 외 제시외 기계기구 및 집기, 비품은 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 순천지원 2025타경51817 (1)

소재지: 전라남도 순천시 서면 구상리 248

용도: 공장

감정가: 782,217,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각 (제시외 건물 및 공장/광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함)

주의사항: 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 외 제시외 기계기구 및 집기, 비품은 매각 제외

1.2. 면적 정보

토지면적: 2,271.00㎡ (약 687.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 461.58㎡ (약 139.64평)

건물 제시외면적: 32.60㎡

1.3. 건물 현황

건물(1) (일련번호 1): 철골조 및 경량철골구조, 판넬지붕 단층. 1998년 12월 22일 사용승인, 2001년 01월 10일 및 2018년 07월 02일 증축. 현상 및 관리상태 무난함.

건물(2) (일련번호 2): 경량철골구조, 판넬지붕 단층. 2025년 05월 28일 사용승인. 현상 및 관리상태 양호함.

건물 부합물 및 종물: 본건 지상에 종물(기호 ㄱ,ㄴ)이 소재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 순천시 서면 구상리 소재 '현대모비스 순천부품센타' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 중.소규모의 공업용 부동산 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근 간선도로변에 버스승강장이 위치하나 시 외곽 지역에 위치하여 일반적인 대중교통 상황은 보통임. 일련번호(3~5) 토지의 북서측 및 일련번호(3) 토지의 남측으로 차량 통행이 자유로운 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 및 계획

본건 토지는 부정형의 토지로서 일단의 공업용 건부지 및 공장 부속토지로 이용 중임. 용도지역은 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(500m 거리제한 - 소, 말을 제외한 전 축종 제한구역)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 (2021-03-11) 근저당권 (순천성동신용협동조합, 696,000,000원)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 모든 을구 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부:

- 소유권 이전: 조성용 (2017-07-31), 이강진 (2021-03-11)

- 근저당: 순천성동신용협동조합 (2021-03-11, 696,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류: 소명수 (2022-10-13, 392,250,000원), 신용보증기금 (2024-06-05, 11,664,000원), 전남신용보증재단 (2024-06-24, 17,916,638원), 광주은행 (2025-08-07, 37,053,734원)

- 압류: 순천세무서장 (2025-04-22)

- 임의경매: 순천성동신용협동조합 (2025-07-23)

- 토지 등기부 채권 총액: 1,154,884,372원

* 건물 등기부:

- 소유권 이전: 조성용 (2017-07-31), 이강진 (2021-03-11)

- 근저당: 순천성동신용협동조합 (2021-03-11, 696,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류: 소명수 (2022-10-13, 392,250,000원), 신용보증기금 (2024-06-05, 11,664,000원), 전남신용보증재단 (2024-06-24, 17,916,638원), 광주은행 (2025-08-07, 37,053,734원)

- 압류: 순천세무서장 (2025-04-22)

- 임의경매: 순천성동신용협동조합 (2025-07-23)

- 건물 등기부 채권 총액: 1,154,884,372원

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 이재경

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입/사업일자: 2024-09-19

- 확정일자: 없음

- 배당신고일자: 없음

- 대항력: 없음

- 인수 보증금: 0원

* 임차인: 주식회사명선조경

- 보증금: 100,000,000원

- 차임: 200,000원

- 전입/사업일자: 2023-01-30

- 확정일자: 없음

- 배당신고일자: 2025-08-21

- 대항력: 없음

- 인수 보증금: 0원

* 총 인수 보증금: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않음.

4. 상권분석

4.1. 산업 및 지역 특성

본 물건은 중.소규모 공업용 부동산 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, '현대모비스 순천부품센타' 인근으로 물류 및 부품 관련 산업과의 연계 가능성이 있습니다. 지역 산업 특성에 맞는 상권 형성이 기대됩니다.

4.2. 상권 활성화 요인

공업용 부동산 밀집 지역으로, 관련 산업 종사자 및 기업체의 수요가 있을 수 있습니다. 계획관리지역으로 향후 산업 시설 유치 및 개발 가능성이 존재합니다.

4.3. 상권 제약 요인

시 외곽 지역에 위치하여 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 부족할 수 있습니다. 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 배후 주거 수요 확보에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반 시설

인근 간선도로변에 버스 승강장이 위치하나, 대중교통 이용은 보통입니다. 주거 편의 시설은 시 중심부 대비 다소 부족할 수 있으며, 농경지가 인접하여 일부 녹지 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

주변 지역은 중.소규모 공업용 부동산과 농경지가 혼재되어 있어, 조용한 산업 및 농업 환경을 이루고 있습니다.

5.3. 잠재적 환경 이슈

일부 언론 보도에 따르면, 순천시 서면 구상리 일대에서 쓰레기 매립장 또는 폐기물 처리 시설 관련 논의 및 주민 반대 사례가 있었던 것으로 파악됩니다. 직접적인 혐오 시설 입지가 확인되지는 않았으나, 해당 지역의 환경 이슈에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공장 운영 상태

본 건 공장은 현재 가동 중단 상태이며, 기계기구의 정상적인 작동 여부가 불확실합니다. 낙찰 후 가동 재개를 위해서는 추가적인 설비 점검 및 보수가 필요할 수 있습니다.

6.2. 매각 제외 물건

공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 외의 기타 기계기구, 집기, 비품 등은 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도의 명도 또는 처리가 필요합니다.

6.3. 가축사육제한구역

본건 토지는 가축사육제한구역(500m 거리제한 - 소, 말을 제외한 전 축종)에 해당하므로, 향후 축산업 관련 시설 운영 시 법규 검토가 필요합니다.

6.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액이 1,154,884,372원으로 감정가를 초과하나, 이는 말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸됨을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 서면 구상리에 위치한 공장용 부동산으로, 계획관리지역에 속해 있으며 차량 접근성이 양호합니다. 토지와 건물 모두 공업용으로 이용 중이며, 제시된 정보에 따르면 말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이고, 임차인의 대항력 있는 권리도 없어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 취득할 수 있습니다. 다만, 공장 가동 중단 상태, 매각 제외 물건 존재, 가축사육제한구역 편입 등은 취득 후 관리에 유의해야 할 사항입니다. 주변 지역의 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있었던 점도 참고해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명도 용이성

모든 임차인이 대항력이 없어 별도의 명도 저항이나 인수할 보증금이 없습니다.

8.2. 개발 잠재력

계획관리지역으로, 향후 산업 시설 확장이나 이전 시 개발 가능성이 있습니다.

8.3. 인근 산업 연계

'현대모비스 순천부품센타' 인근에 위치하여 관련 산업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

8.4. 합리적 가격 취득 기회

감정가 782,217,000원을 기준으로, 시장 조사 및 현장 확인 후 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 경매 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없으며, 현재 가동 중단 상태 및 일부 매각 제외 물건 존재 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가의 75% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 최저 추정가: 감정가 782,217,000원 * 75% = 586,662,750원

* 적정 입찰가 범위: 586,662,750원 ~ 703,995,300원

이는 투자 목적, 시장 상황, 경쟁 입찰 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.