나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4952 [1] 광주광역시 광산구 운남동 781-1 운남8단지주공아파트 804동 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 '금구초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지 위주의 공동주택 및 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이
위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 아스팔트슁글지붕 20층건내 제9층 제906호로서,
외벽: 몰탈위페인팅마감 등
내벽: 벽지 및 타일붙임 등
창호: 새시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 형태로서, 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 동측으로 연접한 왕복4차선 규모의 아스팔트포장도로변으로 아파트
단지 주출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 제3종일반주거지역이고, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합)
, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-06-01)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-24)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-12-24)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지
개발지구(완료)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 거주인 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는
통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경4952 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 운남동 781-1 운남8단지주공아파트 804동 9층906호

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 205,000,000원

* 토지면적: 35.84㎡ (약 10.84평)

* 전용면적: 59.42㎡ (약 17.97평)

* 분양면적: 상세 정보 없음 (전용면적 기준 59.42㎡)

* 건축년도: 2000년 9월 18일 (사용승인일 기준)

* 해당층: 9층 (총 20층)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 '금구초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지 위주의 공동주택과 중, 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 토지는 사다리형에 유사한 형태를 띠고 있으며, 인접 대지 및 도로와 평탄하게 조성되어 아파트 단지 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 단지 서측으로 왕복 4차선 규모의 아스팔트 포장도로가 접해 있으며, 해당 도로변으로 아파트 단지 주출입구가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 아파트 부지는 제3종일반주거지역에 속하며, 제1종지구단위계획구역, 도로, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구(완료), 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을10 (2019-10-25) 국민은행 근저당 94,600,000원

* 총 등기부채권액: 259,334,030원

* 권리 내역:

* 소유권이전 (2006-07-05)

* 근저당 (2019-10-25, 국민은행, 94,600,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (2019-11-11, 국민은행, 26,400,000원) - 말소

* 가압류 (2025-03-04, 기술보증기금, 55,250,000원) - 말소

* 소유권이전 (2025-04-16, 상속)

* 가압류 (2025-04-17, 광주신용보증재단, 50,000,000원) - 말소

* 가압류 (2025-05-08, 국민은행, 33,084,030원) - 말소

* 임의경매개시결정 (2025-07-25, 국민은행, 98,431,140원) - 본건 경매개시

* 인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리사항은 확인되지 않았습니다. (단, 지상권 개요: 해당사항 없음)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 운남8단지 주공아파트는 인근에 금구초등학교가 위치하며, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있으나, 주거지 내에서 필요한 생활 편의시설은 충분히 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 아스팔트슁글지붕의 20층 건물 중 9층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 창호는 새시창호입니다.

* 설비 내역: 일반적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기, 옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.

* 아파트 단지 정보: 운남8단지 주공아파트는 총 16개 동, 1321세대로 구성되어 있습니다. 총 주차대수는 357대(세대당 약 0.27대)이며, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 부대시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 거주인 부재로 인해 내부 출입 및 정확한 상태 확인이 불가하였습니다. 평가 시 통상적인 현상 및 관리 상태를 상정하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 미납 관리비: 낙찰 후 미납된 관리비(특히 전유부분에 대한)는 인수될 수 있으므로, 관리사무소에 확인이 필요합니다.

* 이용 계획 제한: 비행안전제6구역, 택지개발지구(완료) 등은 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있으나, 현재 주거 용도로는 문제가 없습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 운남동에 위치한 아파트로, 제반 권리관계가 말소 기준권리(근저당) 이하 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 전혀 없는 깨끗한 물건입니다. 주변에 학교와 상업시설이 있어 생활 편의성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 무난합니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태 확인이 불가했던 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 완전: 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 실거주 및 임대 용이: 생활 편의시설이 갖춰진 주거지역에 위치하여 실거주 목적이나 임대 수익 목적 모두 고려 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 재개발이나 지역 개발 호재 발생 시 시세 차익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 6월 2026년 실거래가 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 아파트가 1억 8,500만원에서 1억 9,400만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 2억 500만원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 현 시세 및 내부 미확인 리스크를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 9,800만원 내외로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.