나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33349 [1] 광주광역시 광산구 도천동 121-3 윤슬의아침수완5차더시그니처 제104동 제1층,2층,3층,4층 제101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 광주광역시 광산구 도천동 소재 ""도촌2저수지"" 북서측 인근에 위치한
'윤슬의아침수완5차더시그니처' 제104동 제1~4층 제101호로, 주변은 공동주택 및 농경지
등이 혼재한 주거지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 101호로서,
외벽 : 치장돌붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 마감
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 부정형의 토지로, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있으며, 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

121-3,121-6,121-7번지 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 전통상업보존구역임.
121-17,121-18,121-19번지 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 전통상업
보존구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33349 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 도천동 121-3 윤슬의아침수완5차더시그니처 제104동 제1층,2층,3층,4층 제101호

용도: 연립주택 (공동주택)

감정가: 923,000,000원

토지면적: 319.37㎡ (약 96.6평)

건물면적: 172.60㎡ (약 52.2평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 류OO

건축년도: 2016년 (주변 정보 기반)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 도천동 소재 "도촌2저수지" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 농경지가 혼재된 주거지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있어 진출입이 용이합니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 121-3, 121-6, 121-7번지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 전통상업보존구역

* 121-17, 121-18, 121-19번지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 전통상업보존구역

이러한 용도지역 지정은 향후 재건축이나 개발에 있어 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 14일 접수된 류선민의 전세권설정(을3)이 말소기준권리이며, 이는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* * 권민우: 보증금 480,000,000원, 차임 0원. 전입 2023-07-14, 확정 2023-07-13. 대항력 없음. 인수 보증금 0원.

* * 류선민: 보증금 480,000,000원, 차임 0원. 전입 2023-07-14, 확정 2023-06-14. 배당신고 2025-08-20. 대항력 있음. 인수 보증금 0원.

인수되는 권리:

제공된 권리분석 결과 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인 류선민의 경우 '대항력 있음'으로 표시되어 있고, 등기부상 '주택임차권 을4'이 '인수'로 기재되어 있으나, 권리분석에서 '인수 보증금 합계 0원'으로 처리된 점은 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

등기부 요약:

* 소유권이전 (갑4), 신탁등기말소 (갑3), 가압류 (갑5), 임의경매 (갑8) 등은 모두 말소 대상입니다.

* 류선민의 전세권설정 (을3)이 말소기준권리이며 매각으로 소멸됩니다.

* 류선민의 주택임차권 (을4)은 인수되는 권리로 기재되어 있으나, 보증금 인수액은 0원으로 처리되어 있습니다.

등기부 채권 총액: 960,000,000원

4. 상권분석

입지: 광주광역시 광산구 도천동의 '윤슬의 아침 수완 5차 더시그니처' 단지 내 위치.

주변 환경: 공동주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공합니다. 도촌2저수지 인근으로 녹지 환경이 좋습니다.

교통망: 단지 서측의 도로망을 통한 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

편의시설: 단지 인근의 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보이나, 대규모 상업 시설 이용 시 차량 이동이 필요합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 자연 친화적인 환경 속에서 비교적 조용한 생활이 가능합니다.

단지 특징: '윤슬의 아침 수완 5차 더시그니처'는 2016년 준공된 공동주택(연립/다세대) 단지로, 총 5개동에 63대의 차량을 주차할 수 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조로, 본 물건은 104동 101호이며 1층부터 4층까지 사용 가능한 복합 구조로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재: 임차인 류선민은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 '인수' 권리로 기재되어 있습니다. 비록 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 처리되었으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다.

토지이용계획상의 제약: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축, 재건축 등 개발 행위에 제한이 따릅니다.

감정가 대비 시세: 감정가 9억 2,300만원이 현재 시장 시세 대비 높은 수준일 수 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 도천동에 위치한 '윤슬의 아침 수완 5차 더시그니처' 단지 내 연립주택으로, 넓은 면적(약 52.2평)과 비교적 신축(2016년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인 류선민과 관련된 부분은 인수 보증금 0원 처리에도 불구하고 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

자연녹지지역 등 토지이용계획상의 제한은 장기적인 관점에서 자산 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

감정가는 높게 책정되었으며, 주변 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

넓은 전용 면적: 약 52.2평에 달하는 넓은 실내 공간을 제공하여 대가족이나 넓은 주거를 선호하는 수요자에게 적합합니다.

쾌적한 주거 환경: 도촌2저수지 인근의 자연 환경과 조용한 주거지대라는 점은 삶의 질 측면에서 장점입니다.

명확한 권리 관계 (주의 필요): 인수되는 권리가 없는 것으로 파악되나, 임차인 관련 사항은 반드시 재확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 923,000,000원

시세 분석:

제공된 주변 매매 사례 (118.22㎡ 약 35.7평 → 39,999만원, 130.17㎡ 약 39.4평 → 35,000만원)를 고려할 때, 본건의 면적(172.60㎡ 약 52.2평) 대비 시세는 약 450,000,000원 ~ 550,000,000원 수준으로 추정됩니다. 최근 거래가(130.17㎡ 35,000만원)가 매우 낮게 형성된 점을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

권리 분석상의 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 산정하였습니다. 만약 임차인 류선민의 보증금 480,000,000원이 실제 인수되는 경우, 입찰가 산정은 전면 재검토되어야 합니다.

합리적인 투자 가치를 고려하여, 감정가 대비 낮은 금액에서 시작하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 480,000,000원 ~ 550,000,000원

참고: 위 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 시세 분석, 법률 전문가의 검토를 거쳐 신중하게 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인 관련 권리 분석의 모호성에 대한 명확한 판단이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.