나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33367 [1] 광주광역시 남구 봉선동 1085 봉선3차한국아델리움 303동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 ""조봉초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 근린상가, 학교, 공원 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및
제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 아파트 내 7층 704호로서
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
내벽 : -
창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비
등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 진입로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2012-07-15), 제1종지구단
위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자
전용도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(보행자전용도로)(저
촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(2014-02-15)(접합), 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

2025. 12.까지 공용부분에 대한 관리비 664,620원이 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33367 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 소재지 정보

주소: 광주광역시 남구 봉선동 1085 봉선3차한국아델리움 303동 7층 704호

1.3. 건물 기본 정보

용도: 아파트

건축물 용도: 아파트 (철근콘크리트구조)

사용승인일: 2014년 11월 19일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 아파트 중 7층 704호

외벽: 몰탈위 페인트 마감 등

창호: 새시 창호

1.4. 면적 정보

토지면적: 59.10㎡ (약 17.88평)

토지 지분: 59.0985㎡ (약 17.88평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물 지분: 84.9738㎡ (약 25.70평)

전용면적: 84.97㎡

분양면적: (제공된 정보상 별도 명시 없음, 건물 면적 참고)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 878,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

매각 특징: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "조봉초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린상가, 학교, 공원 등이 혼재한 지역임.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 단지 정보

단지명: 봉선3차한국아델리움

건축년도: 2014년

총 동수: 6개동

총 세대수: 279세대

최고층: 15층, 본건 7층

주차 대수: 총 335대 (지하 296대, 지상 39대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 자전거보관소

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동:

* 주식회사제이에프케이산업개발 소유권 보존 (2014-12-04)

* 김은혜 소유권 이전 (2015-02-11, 매매)

주요 권리 내역:

* 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2021-04-13, 450,000,000원) - 말소기준권리

* 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2022-05-06, 99,600,000원)

* 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2022-05-18, 156,000,000원)

* 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2023-03-16, 164,400,000원)

* 용인제일새마을금고 가압류 (2025-05-13, 30,000,000원)

* 북광주세무서장 압류 (2025-05-29)

* 삼성카드 가압류 (2025-06-26, 8,567,733원)

* 광주신용보증재단 가압류 (2025-07-22, 56,974,426원)

* 기술보증기금 가압류 (2025-07-24, 85,410,000원)

* 농협은행 임의경매 개시 결정 (2025-07-24, 741,049,758원)

3.2. 채권자 및 채무 총액

등기부상 채권 총액: 1,050,952,159원

주요 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (총 근저당 금액 약 870,000,000원 이상)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보상 별도의 임차인은 확인되지 않습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: (개요 없음)

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리(2021-04-13 농업협동조합자산관리회사 근저당)보다 선순위 권리인 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 하지만 제공된 정보상 명확한 지상권의 존재 여부는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 소재한 봉선동은 광주광역시 내에서 신흥 주거 지역으로 각광받고 있으며, 아파트 단지와 함께 근린상가, 학교, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 조봉초등학교 인근으로 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경 보호를 위한 일부 시설 입점에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 주거용 아파트 자체의 이용에는 큰 문제가 되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 근린상가가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 쇼핑, 외식, 의료 등의 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 남측 인근에 조봉초등학교가 위치하고 있어 어린 자녀들의 도보 통학이 가능합니다. 또한, 주변으로 다수의 중학교 및 고등학교가 분포하여 전반적인 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2025년 12월까지 공용부분 관리비 664,620원이 미납된 상태로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 채무가 될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

해당 지역은 주거 지역으로 분류되어 있으며, 특별한 개발 제한이나 건축 규제 관련 특이사항은 보고서 상 확인되지 않았습니다.

6.3. 외부 시설 검색 (혐오시설 유무)

주변 시설 검색 결과, 본건 아파트 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 봉선동 일대는 주거 선호도가 높은 지역으로, 일반적으로 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 봉선동의 중심부에 위치한 신축급 아파트로, 우수한 입지 조건, 편리한 교통 및 생활 인프라, 양호한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 미납된 공용 관리비 664,620원에 대한 인수 가능성을 반드시 확인하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다. 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시의 인기 주거 지역인 봉선동 소재 신축급 아파트

* 조봉초등학교 인접으로 우수한 학군 및 자녀 교육 환경

* 단지 내외 생활 편의시설 접근성 양호

* 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인한 권리관계 안정성

* 지역 개발 및 신축 아파트 수요 증가에 따른 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 31일: 83,500만원 (3층, 84.815㎡)

* 2026년 5월 23일: 86,000만원 (11층, 84.9056㎡)

* 2026년 6월 6일: 83,000만원 (1층, 84.815㎡)

최근 2~3개월간의 평균 시세는 약 84,167만원 수준이며, 거래 범위는 83,000만원에서 86,000만원 사이입니다. 본건의 감정가 87,800만원은 최근 시세 대비 다소 높은 편입니다.

최근 전월세 정보 분석:

* 2025년 3월 8일: 보증금 55,500만원 (10층)

* 2025년 4월 11일: 보증금 60,000만원 (1층)

* 2025년 6월 14일: 보증금 55,000만원 (2층)

최근 전월세 거래는 보증금 위주로 이루어졌으며, 월세는 없는 것으로 보입니다. 이는 매매 수요가 강함을 시사할 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 87,800만원 대비, 최근 실거래가 평균 84,167만원, 최저 실거래가 83,000만원을 고려해야 합니다. 또한, 664,620원(약 0.67만원)의 미납 공용 관리비 인수가능성을 감안해야 합니다.

경매는 일반적으로 감정가보다 낮게 시작하여 경쟁률에 따라 상승하는 경향이 있습니다. 최근 시세의 하단부인 83,000만원을 기준으로, 미납 관리비 인수 부담을 고려하여 소폭 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

제안 예상 입찰가: 82,000만원 ~ 84,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.