나이스옥션 법원경매 전주 2025타경833 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 695-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 소재 ""삼천주공4단지아파트""동측 인근
주택가에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택
지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 남측 인근에 버스승강장 소재 간선도로(장승배기로) 및 서측인
근으로 간선도로(거마평로)가 진행함.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 지반 평탄한 다가구주택 건부지임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(삼천), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제
한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 산림 하천 전원개
발 항목은 관련부서 확인협의임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층으로서,
외벽 : 몰탈위페인팅,
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

1층 : 다가구주택 4가구, 2층 : 다가구주택 4가구, 3층 : 다가구주택 3가구로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠(옥탑)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 제시외건물 ㉠은 본체와 같이 시공되었으나 면적에서 제외된 옥탑(창고 및 계
단실)이므로 실측사정하여 현존가치로 평가하였음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전주지방법원에서 진행하는 2025타경833 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 695-1에 위치하고 있으며, 용도는 다가구주택입니다.

감정평가액은 361,999,100원입니다.

토지 면적은 230.30㎡ (약 69.67평)이며, 건물 면적은 411.96㎡ (약 124.61평)입니다.

건물에는 제시외 면적 16.50㎡ (약 4.99평)의 옥탑(창고 및 계단실)이 포함되어 매각됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매로 채권자는 유OO (유 )입니다.

주의사항으로 일괄매각 및 제시외 건물 포함 매각이 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 소재 "삼천주공4단지아파트" 동측 인근 주택가에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 버스승강장이 있는 간선도로(장승배기로)와 서측 인근에 간선도로(거마평로)가 인접하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 세장형으로서 지반이 평탄하며 다가구주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

건물은 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 등으로 마감되어 있으며 창호는 새시입니다.

건물은 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 3가구로 총 11가구의 다가구주택으로 이용 중입니다.

위생, 급배수, 도시가스 난방, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 주변 지역 정보

본 건이 소재한 전주시 완산구 삼천동1가 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 다수의 학교가 소재하고 있습니다.

검색 결과, 주변에는 전주신동초등학교, 전주서중학교, 전주성심여자고등학교 등이 있으며, 주거 단지로서의 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

현재까지 조사된 바로는 심각한 혐오 시설이나 주민 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 토지 및 건물 등기부상 모두 2024년 9월 24일 접수된 전주시의 압류(갑45)입니다.

이 압류 등기보다 선순위에 있는 권리 중 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 다수 존재합니다.

3.2. 인수되는 권리 (선순위 임차인 및 전세권)

물건명세서상 "목록1. 을구 14번 및 목록2. 을구 23번의 전세권설정등기(2023.03.28. 제26024호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨"이라고 명시되어 있습니다. 이는 유채연 씨의 전세권(65,000,000원)이 인수됨을 의미합니다.

또한, 건물 등기부상 다수의 주택임차권(을구 25, 27, 28, 29, 30, 32, 33번)이 '인수'로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 상세 (마스킹 및 인수 여부)

* 하나진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-17, 대항력 있음.

* CUIF : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-11, 대항력 있음.

* 박찬영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-11, 대항력 있음.

* 허단비 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-07, 확정일자 2021-05-18, 배당신고일자 2023-12-15, 대항력 있음. (등기부상 인수)

* 문지유 : 보증금 59,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-08-25, 확정일자 2024-02-28, 배당신고일자 2025-08-27, 대항력 있음. (등기부상 인수)

* 차봉교 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-19, 확정일자 2021-03-19, 배당신고일자 2024-04-25, 대항력 있음. (등기부상 인수)

* 이선희 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-07, 확정일자 2021-03-18, 배당신고일자 2024-04-02, 대항력 있음. (등기부상 인수)

* 박상미 : 보증금 59,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-04, 확정일자 2023-12-05, 배당신고일자 2025-09-16, 대항력 있음. (등기부상 인수) (참고: 임차인 현황에 70,000,000원 보증금의 박상미도 있으나, 등기부상 인수되는 것은 59,000,000원입니다.)

* 김순희 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-16, 확정일자 2022-08-16, 배당신고일자 2024-09-06, 대항력 있음. (등기부상 인수)

* 이승민 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-06, 확정일자 2023-03-21, 배당신고일자 2025-04-08, 대항력 있음. (등기부상 인수)

* 정성훈 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-19, 확정일자 2021-05-31, 배당신고일자 2025-06-19, 대항력 없음. (말소 대상)

* 유채연 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-20, 확정일자 2023-03-29, 배당신고일자 2025-04-16, 대항력 있음. (등기부상 인수)

3.4. 총 인수 보증금 합계 (추정)

인수되는 전세권 (유채연): 65,000,000원

인수되는 주택임차권:

* 차봉교: 70,000,000원

* 이선희: 70,000,000원

* 허단비: 70,000,000원

* 김순희: 75,000,000원

* 이승민: 65,000,000원

* 유채연: 65,000,000원

* 문지유: 59,000,000원

* 박상미: 59,000,000원

총 인수 보증금 합계 (추정): 598,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 유해 시설 여부

본 물건지는 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다. 대형마트나 백화점 등 주요 상업 시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 보입니다.

현재까지 조사된 바로는, 본 건의 직접적인 인근 지역에 혐오 시설이나 지역 가치 하락을 야기할 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 전주신동초등학교, 전주서중학교, 전주성심여자고등학교 등 다수의 교육 시설이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

지역 내 버스 정류장이 인근에 위치하고 있으며, 주변 주택가에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 인수 보증금

인수되는 총 보증금(약 5.98억원)이 감정평가액(약 3.62억원)을 초과합니다. 이는 낙찰자가 추가적인 자금을 투입해야 함을 의미하며, 투자 수익률에 심각한 영향을 미칠 수 있는 가장 큰 위험 요인입니다.

6.2. 다수 대항력 있는 임차인

보증금이 0원인 임차인(하나진, CUIF , 박찬영)을 포함하여 다수의 임차인이 대항력을 가지고 있어, 명도 진행 시 법적 절차 및 시간 소요, 추가적인 협상 비용 발생 가능성이 높습니다.

6.3. 권리관계 및 정보 불일치 가능성

임차인 현황 상의 박상미 씨 보증금(70,000,000원)과 건물 등기부상 인수되는 박상미 씨의 보증금(59,000,000원) 간에 차이가 존재합니다. 이와 같이 권리관계 상의 정보 불일치 가능성이 있어, 낙찰 전 정확한 권리관계 및 인수 금액 확인이 필수적입니다.

6.4. 제시외 건물

감정평가서상 ㉠으로 표기된 제시외 건물(옥탑)이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 실제 이용 상태 및 법적 문제는 없는지 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 삼천동의 주택가에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 주거 지역의 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 상당한 규모의 선순위 임차인 및 전세권자의 보증금이 매수인에게 인수되는 구조로 되어 있어, 낙찰자는 이를 감안한 투자 결정을 내려야 합니다. 특히, 인수되는 보증금이 감정평가액을 훨씬 상회하므로, 명도 및 재투자에 대한 면밀한 계획 수립 없이는 투자가 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건축 연면적(약 124.61평) 대비 토지 면적(약 69.67평) 비율이 적절하여 건축 밀도가 과도하지 않습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 도시 정비 사업 등에 따라 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 총 보증금(약 5.98억원)이 감정평가액(361,999,100원)을 크게 초과하는 특수 물건입니다. 이러한 경우, 낙찰자가 지불하는 입찰가 외에 인수해야 할 금액이 자산의 평가 가치를 넘어서기 때문에, 투자 관점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 이러한 위험 요인을 최대한 반영하여 결정해야 합니다. 일반적으로 이러한 상황에서는 감정가의 상당 부분을 할인하여 입찰하거나, 경우에 따라서는 수익성 확보가 불가능하다고 판단될 수 있습니다.

투기적 관점에서 시장의 관심도 및 낙찰 가능성을 타진하기 위한 보수적인 접근으로, 감정가의 약 10% 수준인 36,000,000원 을 예상 입찰가로 제시하며, 이는 절대적인 기준이 아닌, 초고위험 물건에 대한 참고 가격입니다. 낙찰자는 입찰가와 인수 보증금 총액(598,000,000원)을 합한 금액이 실제 부동산 가치보다 훨씬 높을 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

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