나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31508 [1] 전북특별자치도 김제시 검산동 1080-1 김제검산화산샬레2차아파트 202동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 검산동 소재 '김제검산초등학교' 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 중·소규모의 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하고 시내버스승강장이 소
재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 중 6층 603호로서,
외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

1-가) '아파트(1세대)'로 이용중입니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수시설, 소방설비(소화전설비, 화재탐지 및 경보설비
등), 승강기설비, 보일러에 의한 바닥난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 정방형의 평지로서, 조사일 현재 '아파트부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측 및 북서측으로 노폭 20M내외의 아스팔트포장도로에 접하며, 남서측으
로 접한 도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(검산지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 전주지방법원 2025타경31508 (1)

소재지: 전북특별자치도 김제시 검산동 1080-1 김제검산화산샬레2차아파트 202동 6층 603호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OO

1.2. 물건 상세 내역

감정가: 299,000,000원 (2억 9천 9백만원)

토지면적: 46.91㎡ (약 14.19평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 김제시 검산동에 위치하며, 김제검산초등학교 남동측 인근 지역입니다.

주변은 중·소규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

토지는 대체로 정방형의 평지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하고 시내버스승강장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

남서측 및 북서측으로 노폭 20M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 남서측 도로를 통해 단지 진입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 파악)

등기부 상 말소기준권리는 2018년 8월 20일 접수된 신용보증기금의 가압류(전주지방법원 2018카단11250, 금85,000,000원)입니다.

본 경매물건(2025타경31508)은 말소기준권리보다 늦은 날짜에 접수되었습니다.

매각으로 인해 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

이전 소유권 이전 및 보존 등기 등은 모두 말소 대상입니다.

총 등기부 채권액은 388,826,727원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건의 임차인 현황은 '미상'으로 기재되어 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계가 미상임을 감안하여, 실제 점유자 및 임대차 관계를 확인하는 것이 필수적입니다.

보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 해당 금액을 별도로 파악하여 총 투자 비용에 반영해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주위는 중·소규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

김제시청 등 관공서와 상업 시설이 밀집한 도심 지역과의 접근성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명: 김제검산화산샬레2차아파트

주소: 전북특별자치도 김제시 검산동 1080-1

입주년도: 2016년 11월

총 동수: 4동

총 세대수: 337세대

본건: 202동 6층

최고 층수: 20층

주차 대수: 총 406대 (지하 기계식 주차 404대, 옥외 기계식 주차 2대)

5.2. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

인근 김제검산초등학교 소재로 교육 환경이 양호합니다.

주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

현재까지 파악된 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 특수 물건 정보나 기타 조사 내용에 따라 예상치 못한 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

임차인 현황이 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 반드시 현장 조사 및 관계자 확인을 통해 파악해야 합니다. 인수되는 보증금이 없을 경우라도 명도 저항 등이 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황 관련 리스크

법원 매각물건명세서 상 '임대관계 미상'이므로, 실제 거주 현황 및 임대차 계약 여부를 직접 확인해야 합니다.

건물 제시외 면적은 없으나, 실제 현황과 공부상 내용이 상이할 경우 문제가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주지방법원에서 진행되는 김제시 검산동 소재 김제검산화산샬레2차아파트 202동 603호 부동산 강제경매 물건입니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임차인 현황이 미상으로 파악되어 추가적인 조사가 필요합니다.

아파트 단지는 2016년 신축으로 비교적 연식이 짧고, 주변 인프라 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

감정가는 299,000,000원이며, 최근 실거래가를 종합적으로 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 아파트로 단지 내 관리 상태 및 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 높습니다.

말소기준권리 이하의 권리는 소멸되므로, 권리 분석 측면에서 상대적으로 안전한 편입니다.

인근 부동산 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 84.97㎡ (약 25.70평)입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

2026년 5월 5일 거래: 59.9589㎡ (약 18.13평) 8층, 22,300만원.

2026년 5월 4일 거래: 59.8773㎡ (약 18.11평) 2층, 20,650만원.

2026년 6월 17일 거래: 84.9583㎡ (약 25.70평) 3층, 27,950만원.

본건은 84.97㎡ 면적으로, 가장 최근 거래된 84.9583㎡ 면적의 3층 물건이 27,950만원에 거래되었습니다.

이 가격을 기준으로, 현재 시점에서의 적정 가치를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가(29,900만원)와 최근 실거래가(27,950만원)를 고려할 때, 현재 시점에서의 적정 시세는 27,000만원 ~ 29,000만원 범위로 추정됩니다.

본건의 경우, 6층에 위치하고 있으며, 임차인 현황 미상 등의 불확실성이 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

권리관계가 명확히 정리되고 명도에 큰 문제가 없을 경우, 시세 하한선에 근접한 27,500만원 ~ 28,500만원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 현장 조사를 통해 임차인 현황, 물건 상태, 주변 시세 변동 등을 면밀히 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

(주의: 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다.)

주변 시설 조사 결과, 현재까지 확인된 혐오 시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.