나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2645 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3404 더 힐 시그니처 101동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명원초등학교' 북서측 인근에 위치하는 더 힐 시그
니처 101동 20층 2004호로서 부근은 아파트단지 및 단지내 상가, 학교 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 등 제반교통
사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 20층 2004호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅마감
내벽: 벽지마감 등
창호: 샷시창구조임.

이용상태

공동주택(아파트)

설비내역

위생설비 및 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 난방설비 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 23미터 및 남측으로 폭 25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-01-10), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)
(2017-06-28)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-03-25)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 경제자유구역(부산진해경제자유구역)<경제자유구역의
지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2013-08-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경일중학교(상대보호구역))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2013-08-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경일중학교(절대보호구역))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>,
중점경관관리구역(명지신도시 일원 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 강서구 명지동 3404 더 힐 시그니처 101동 20층 2004호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경2645 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본건의 감정가는 904,000,000원이며, 토지면적은 80.90㎡(약 24.47평), 건물면적은 135.80㎡(약 41.08평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 부OOO이며, 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명원초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교 등이 형성되어 있어 주거 생활 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

건물 북측으로는 폭 23미터, 남측으로는 폭 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

단지 주변에는 명원초등학교와 경일중학교가 있으며, 이는 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

명지동 지역에는 명지소각장이 위치하고 있으며, 이는 지역 주민들과 환경 문제에 대한 갈등이 있었던 시설입니다. 다만, 본건과의 직접적인 이격 거리는 추가적인 확인이 필요합니다.

명지근린공원, 명지울림공원, 명지소담공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 4월 11일에 접수된 부산은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 소유권보존 및 이전 등기 후, 다수의 근저당권 및 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 을1 근저당권 이하의 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액은 1,075,222,951원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임차인에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 파악해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 '더 힐 시그니처' 아파트는 2019년 1월 사용승인된 신축급 단지입니다. 총 16개동, 1,210세대로 구성되어 있습니다.

주차는 총 2,136대(세대당 1.76대)로 넉넉한 편입니다.

최근(2026년 7월) 같은 단지 내 91.6395㎡ 면적의 아파트가 560,000,000원에서 625,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건은 건물면적 135.80㎡ (약 41.08평)으로, 이는 최근 거래된 91.6395㎡ 면적보다 큰 평형입니다. 135.5564㎡ 면적의 전세 건은 보증금 5,000만원, 월세 170만원으로 파악되었습니다.

감정가 904,000,000원은 최근 거래된 소형 면적의 시세보다는 높으나, 본건의 넓은 면적과 20층이라는 점을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

부동산 시장 분석 자료에 따르면, 해당 지역은 매매가격 대비 연간 임대료 수익률이 높아 투자 수익성이 매력적이며, 전세가율이 높아 레버리지 활용이 용이한 것으로 나타났습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 20층에 위치한 아파트로, 외벽은 치장석붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

위생, 화재탐지, 소화전, 승강기, 공동현관문, 난방 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

명원초등학교, 경일중학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

감정가(904,000,000원) 대비 최근 소형 평형(91.63㎡) 실거래가(5.6억~6.25억)와의 차이가 크므로, 본건의 면적(135.80㎡)에 따른 가치 상승분을 면밀히 분석해야 합니다.

명지소각장 등 지역 환경 이슈는 잠재적인 거주 만족도나 가치 변동 요인이 될 수 있습니다.

주차 대수 정보가 최초 제공된 정보와 검색 결과에서 차이가 있어, 관리사무소 등을 통해 정확한 주차 가능 대수를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

부산 강서구 명지동의 '더 힐 시그니처' 아파트는 2019년 준공된 신축급 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의시설 등 주거 환경이 우수합니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 명확한 말소기준권리를 중심으로 소멸될 것으로 예상되나, 매각 불포함 권리 여부를 최종 확인해야 합니다.

본건의 감정가는 넓은 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 최근 소형 평형 거래 사례와의 가격 괴리를 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

다만, 지역의 환경 문제(명지소각장) 및 주차 정보 등 추가 확인이 필요한 사항은 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 최신 설비 및 시설 이용 가능.

* 탁월한 입지: 명지 국제신도시 내 우수한 주거 환경 및 편리한 교통.

* 대형 면적: 135.80㎡(약 41평)의 넓은 면적으로 중대형 주택 수요 충족.

* 양호한 투자 수익성: 높은 전세가율 및 임대 수익률 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 904,000,000원

최근 91.6395㎡ 면적 실거래가: 560,000,000원 ~ 625,000,000원

135. 80㎡ 면적에 대한 시장가 추정:

최근 91.6395㎡ 면적의 최고가(625,000,000원)의 제곱미터당 단가(약 6,820,000원/㎡)를 본건 면적(135.80㎡)에 적용 시 약 925,516,000원입니다.

이는 감정가 904,000,000원과 유사한 수준입니다.

따라서, 낙찰가는 감정가 대비 80%~90% 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 7억 2천만원 ~ 8억 1천만원

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 최근 시장 동향을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 법원 결정, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.