나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2676 [1] 부산광역시 북구 구포동 552 세아리츠빌 6층603호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 지하철""덕천역""남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 구포시장 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(덕천역) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상8층 건내 제6층 제603호로서,
외벽:치장석붙임,몰탈위페인팅 등 ,
창호:샷시 창 등.

이용상태

공부상 용도는 ""제2종근린생활시설(사무소)""로서, 현장조사시 폐문부재로 내부확인은 하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, ""공동주택(다세대주택-도시형생활주택),제2종근린생활시설"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 7미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m) 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2676 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 552 세아리츠빌 6층603호

용도: 공부상 제2종근린생활시설(사무소) (건축물대장상 공동주택으로도 기재되어 있어 복합 용도 건물 내 상가로 파악됨)

감정가: 74,000,000원

토지면적: 13.27㎡ (약 4.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.66㎡ (약 10.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 지하철 "덕천역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 구포시장 등으로 형성된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(덕천역) 등이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호함.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 8층 건물 내 제6층 제603호로서, 외벽은 치장석붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감되었으며, 창호는 샷시 창 등으로 구성됨.

토지 형상 및 이용상태: 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택-도시형생활주택), 제2종근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 동측으로 폭 약 7미터 내외의 도로에 접함.

토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 110m, 최고높이 155m) 등에 해당됨.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을4, 근저당권, 이경숙, 2014-05-28, 8,000,000원. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

집합건물 등기부 요약:

* 등기구분: 갑5 (2014-04-21) 권리종류: 소유권이전 (권리자: 서민경)

* 등기구분: 을4 (2014-05-28) 권리종류: 근저당권 (권리자: 이경숙, 금액: 8,000,000원) - 말소기준권리

* 등기구분: 갑7 (2018-12-26) 권리종류: 소유권이전 (권리자: 조은애, 매매 50,000,000원)

* 등기구분: 갑12 (2025-07-24) 권리종류: 임의경매 (권리자: 이경숙, 금액: 8,000,000원) - 본 경매 개시

등기부채권 총액: 8,000,000원.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 공부상 및 현장조사 상 특이사항 없음.

* 임대관계는 미상임.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 현재 명시된 임차인 정보는 없으나, 임대관계 미상으로 인해 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 추가적인 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 중요함.

1.3. 상권분석

본건은 지하철 덕천역 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 상가, 구포시장 등 다양한 상업 및 주거시설이 혼재되어 있어 배후수요가 있는 지역임.

덕천역을 중심으로 형성된 상권의 일부로, 유동인구 및 상업 활동이 비교적 활발한 지역으로 판단됨.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어, 본건 또한 사무실, 소매점 등으로 활용 시 경쟁력을 가질 수 있음.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 및 3호선 환승역인 덕천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

편의시설: 인근에 구포시장이 있어 장보기 등 생활 편의시설 이용이 용이하며, 다양한 소매점, 병원, 은행 등 근린생활시설이 잘 갖춰져 있음.

주거 및 상업 혼합 지역으로, 주거 환경과 상업 활동이 조화를 이루는 지역임.

주변에 혐오시설은 확인되지 않아 쾌적한 환경을 기대할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

현장 확인 불가: 공부상 용도와 달리 실제 내부 이용 현황을 현장 조사 시 폐문부재로 확인하지 못하였으므로, 내부 상태, 하자 여부, 원상복구 범위 등을 직접 확인해야 함.

임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 승계해야 할 수 있으므로 주의가 필요함.

건물 내 복합 용도: 건축물대장상 '공동주택'으로도 기재되어 있어, 건물 전체의 관리 상태 및 다른 층의 용도 등에 따른 영향을 고려해야 할 수 있음.

공동담보: 본 건이 공동담보로 제공된 다른 물건이 있는지 확인이 필요함. 공동담보 물건의 처리 결과에 따라 본 건의 낙찰 가격에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산 북구의 주요 교통 요지인 덕천역 역세권에 위치한 근린생활시설 물건으로, 입지적 강점이 두드러짐.

건축물대장상 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 건물 내 상가로, 주변 상업 및 주거 지역과의 연계성이 좋음.

권리 관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 명확해 보이나, 임차인 현황 미확인에 따른 인수 가능성에 대한 철저한 조사가 필요함.

감정가는 74,000,000원으로, 주변 시세 및 향후 활용 가치를 면밀히 분석하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 물건임.

1.7. 투자 포인트

지하철 덕천역 역세권이라는 탁월한 입지 조건.

구포시장 및 다양한 근린생활시설 인접으로 인한 풍부한 배후 수요.

사무실, 소규모 상가 등 다양한 용도로 활용 가능성.

감정가와 향후 시세 변동 가능성을 비교하여 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

감정가: 74,000,000원.

본 물건의 예상 입찰가는 시세 조사, 권리 분석, 건물 상태, 상권 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 내부 상태 및 임차인 관계 미확인 등의 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.