나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3011 [1] 부산광역시 금정구 구서동 165-1 구서신동아아파트 102동 1층111호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 부산지하철 1호선 ""두실역"" 서측 인근에 위치하고,
주위는 아파트단지, 단지내상가, 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 ""두실역""이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상24층 건내 제1층 제111호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기, 도시
가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터, 동측 및 남측으로 노폭 약 6~7미터
내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 아파트지구, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~
20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-
08-07)(학교환경정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경3011 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 구서동 165-1 구서신동아아파트 102동 1층111호

용도: 아파트

감정가: 179,000,000원

토지면적: 18.07㎡ (약 5.46평)

토지지분: 18.07㎡ (약 5.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.79㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.79㎡ (약 18.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양산농업협동조합

아파트 정보:

아파트명: 구서신동아아파트

주소: 부산광역시 금정구 구서동 165-1

사용승인일: 1997년 5월 31일

동수: 2개동

총 세대수: 478세대

최고층: 25층 (102동 최고 24층)

주차대수: 총 390대 (세대당 약 0.81대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

전용면적: 59.79㎡ (약 18.08평)

분양면적: 약 92.47㎡ (추정, 약 28.0평) - 102동 총 면적(29,220.37㎡)을 102동 세대수(316세대)로 나눈 추정치입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 부산지하철 1호선 "두실역" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단지내상가, 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 "두실역"이 소재하여 교통이 편리합니다.

인접 도로상태:

본건 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터, 동측 및 남측으로 노폭 약 6~7미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 아파트지구, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-07)(학교환경정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

주변 시설:

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양산농업협동조합

말소기준권리:

을14. 근저당권 (2024-03-15, 양산농업협동조합, 138,000,000원)

※ 경매개시결정 등기(갑7, 2025-07-24)보다 선순위이며, 경매로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음"으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

"기타참고사항"에 "임대관계: 미상임."으로 기재되어 있어, 현재 거주 현황 및 임대차 관계는 파악되지 않습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부요약:

갑1. 공유자전원의지분전부이전 (1997-09-23, 신명숙)

갑2. 소유권이전 (2008-04-24, 황창오)

갑3. 소유권이전 (2010-08-18, 황세영 외 1명)

갑4. 공유자전원지분전부이전 (2017-04-05, 오채영, 매매)

을14. 근저당권 (2024-03-15, 양산농업협동조합, 138,000,000원) - 말소기준권리

갑5. 가압류 (2025-03-26, 신용보증기금, 6,947,951원)

갑7. 임의경매개시결정 (2025-07-24, 양산농업협동조합, 120,779,184원)

등기부채권 총액: 144,947,951원

4. 상권분석

본건은 아파트 단지, 단지 내 상가, 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다. 부산지하철 1호선 두실역이 인근에 소재하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이를 통해 다양한 생활 편의시설 및 상업시설 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보:

아파트명: 구서신동아아파트

관리사무소 연락처: 051-582-3100

주소: 부산광역시 금정구 구서동 165-1

사용승인일: 1997년 5월 31일

동수: 2개동

세대수: 478세대

총면적: 40,533.08㎡

최고층: 25층

주차대수: 총 390대 (세대당 약 0.81대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

지하주차대수: 12대 (정보 불일치, 표제부 JSON 기준 지하 자동 주차 324대)

전기차충전기(지하): 7대

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상:

"임대관계: 미상임."으로 표기되어 있어, 현재 점유자가 소유자인지 임차인인지, 그리고 임차인이 있다면 그 조건은 무엇인지 불분명합니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 현황을 파악해야 합니다.

건물 노후도:

1997년 사용승인된 아파트로, 연식에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제한:

가축사육제한구역, 학교환경정화구역 등 일부 법적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 1호선 두실역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 아파트 단지 자체도 478세대의 규모를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 감정가와 유사한 수준을 유지하고 있어 시장에서의 수요가 꾸준함을 보여줍니다. 그러나 임대 관계가 미상이고, 건물 연식이 25년이 넘어 노후도에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

초역세권 입지: 부산 지하철 1호선 두실역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

꾸준한 수요: 59.79㎡ 면적의 아파트가 최근 지속적으로 거래되고 있으며, 감정가 수준과 유사한 가격대를 형성하고 있습니다.

안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 형성된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 179,000,000원

최근 실거래가 (59.79㎡ 기준): 177,000,000원 (2026년 4월, 11층 / 2026년 7월, 20층)

KB시세 (74㎡/59.79㎡ 전용 기준): 180,000,000원 (2026년 7월 31일 기준)

현재 시세와 감정가를 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 판단됩니다. 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.