나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22400 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 48-3 타워베르빌 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 부암동 소재 '부암초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상가, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 43층 건물내 7층 705호로서
외벽: 복합판넬 및 페인팅 마감,
내벽: 미조사,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 남측, 북측, 동측으로 각각 40미터, 8미터, 8미터, 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부암동 48-3 :일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2013-01-02)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
부암동 74-1 :일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2013-01-02)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 72m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22400 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 48-3 타워베르빌 7층705호

용도: 아파트

감정가: 259,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국자산관리공사 (한OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.23㎡ (약 2.19평)

토지 지분: 7.233㎡ (약 2.19평)

건물면적: 81.29㎡ (약 24.59평)

건물 지분: 81.29㎡ (약 24.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

아파트명: 타워베르빌

사용승인일: 2005년 11월 15일

총층수: 43층

해당층수: 7층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '부암초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상가, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 도로상태

본건이 소재한 부암동 48-3번지는 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40~50m), 소로2류(폭 8~10m)에 접해 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

부암동 74-1번지 또한 일반상업지역, 방화지구, 광로3류, 소로2류에 접해 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로상태는 서측 40m, 남측 8m, 북측 8m, 동측 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2015년 12월 10일 접수된 한국자산관리공사의 근저당(채권최고액 156,000,000원)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 해당 근저당 및 이후의 모든 권리(갑1, 을1 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

최근 등기사항으로는 2025년 7월 25일자 한국자산관리공사의 임의경매개시결정(채권액 68,473,834원)이 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 156,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장상섭

전입일자(사업일자): 2015년 12월 10일

보증금: 0원

차임: 0원

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주위에는 상가, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

건축물 정보에 따르면, 본 건물은 공동주택 외에 업무시설 및 근린생활시설로도 이용될 수 있는 복합 용도 건물입니다.

4.2. 지역 특성

부암동 일대는 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 부산진구의 주요 상권 및 주거지역과 연계되어 있습니다.

해당 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본 아파트는 최신식 설비를 갖추고 있으며, 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 화재 경보 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 완비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

아파트 단지는 총 712세대로 구성되어 있으며, 주차 공간은 지상 6대, 지하 10대를 포함하여 총 40대가 가능합니다. (참고: 제공된 총 주차대수 40대는 일부 정보와 상이할 수 있습니다.)

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

전기차 충전기는 지하에 15대 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 교육 및 편의시설

본건은 부암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 학교들이 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

인근 교통 상황으로 볼 때, 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 인접 가능성

부암동 일대에서 재개발 예정 부지에 대한 쓰레기 무단 투기 및 방치 사례가 보고된 바 있습니다. 또한, 부산 지역 내에서 재활용 업체와 공원 조성 사업이 인접하여 발생하는 갈등 사례가 보도된 바 있어, 주변 지역의 잠재적인 혐오시설 또는 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 현재 제공된 정보만으로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6.2. 권리관계

임차인 장상섭은 대항력이 없는 것으로 분석되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

6.3. 건물 노후화

2005년에 사용승인된 건물로, 약 20년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 부산진구 부암동 타워베르빌 아파트 7층 705호는 역세권(1호선 부암역 이용 편리, 단, 역과의 정확한 거리 정보는 추가 확인 필요)에 위치하며, 다양한 생활 편의시설과 교육 시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

부동산 임의경매 물건으로, 등기부상 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

다만, 건물이 준공된 지 약 20년이 경과하였으며, 주변 지역의 잠재적 민원 발생 가능성(쓰레기 무단 투기, 폐기물 처리 시설 관련 민원 등)에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

부산진구 부암동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 교통, 상업, 교육 인프라가 잘 갖추어져 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 권리상 안전한 물건

모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건이므로, 낙찰 후 별도의 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

8.3. 실거래가 대비 저평가 가능성

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 아파트가 3억 1천만원에서 3억 6천 5백만원 사이에 거래된 것으로 확인됩니다. 감정가 2억 5천 9백만원과 비교했을 때, 시장 가격 대비 낮은 감정가가 책정되었을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 3월~5월 사이에 타워베르빌 아파트의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 84.814㎡ (26층): 340,000,000원

* 84.814㎡ (29층): 310,000,000원

* 95.19㎡ (31층): 365,000,000원

본건 면적(81.29㎡)을 고려하여 유사 면적(84.814㎡)의 평균 가격인 약 325,000,000원을 시세로 추정할 수 있습니다.

감정가는 259,000,000원입니다.

9.2. 입찰가 산정

본건의 감정가는 259,000,000원이며, 시장 시세는 약 310,000,000원 ~ 365,000,000원으로 파악됩니다.

임차인의 인수 보증금이 없고, 권리 관계가 깨끗하다는 점을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 유리합니다.

최근 거래가 중 최저가인 310,000,000원을 기준으로, 경매 참여 경쟁률을 감안하여 감정가를 상회하는 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 285,000,000원

(참고: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 결정 시에는 신중한 판단이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.