나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22392 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1580-4 가람골드빌2차 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하는 금강초등학교의 북서측 인근에 위치하는 가람골드빌2차 에이동 2층 202호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 미남역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호로서
외벽: 스톤코트 및 치장석 마감
창호; 새시 창호

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 사다리형의 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 서측으로 중로에 접하나 고저차로 진출입은 불가하며, 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-05-04), 중로1류(폭 20m~25m)(2022-12-28)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(다세대주택)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22392 (1)

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1580-4 가람골드빌2차 에이동 2층202호

건물명: 가람골드빌2차A동

건물 용도: 다세대주택

준공년도: 2011년 (건축물대장상 사용승인일 2012.04.23 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 44.74㎡ (약 13.53평)

토지지분: 44.7437㎡ (약 13.53평)

건물면적 (전용면적): 72.37㎡ (약 21.89평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

감정가: 201,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치하며, 금강초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합된 주거지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 도시철도 3호선 미남역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 건축물 구조 및 외관

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물이며, 본 물건은 그 중 2층 202호입니다. 외벽은 스톤코트 및 치장석으로 마감되었으며, 창호는 새시로 시공되었습니다.

2.4. 주변 시설

주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다. 지적도상 서측으로는 중로에 접하나 고저차로 인해 직접적인 진출입은 어려우며, 동측으로는 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

주변에 혐오시설이 확인되지 않아 주거 환경이 양호할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 카메룬건설주식회사에서 변재훈으로 이전되었습니다 (2012.12.17). 이후 다수의 권리가 등기되었으나, 현재 말소된 권리가 많습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 화명동새마을금고의 근저당권으로, 접수일자 2014년 3월 26일, 채권최고액 192,400,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바가 없습니다. 따라서 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 사전에 철저히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도지역

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 건물 이용 현황

주변 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등 공동주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 대중교통 접근성이 우수하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 교육시설

금강초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

본건 토지는 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호를 위한 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리상 특이사항

임대관계가 미상인 점은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 실제 점유자와의 관계, 명도 과정에서의 예상치 못한 문제 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 건물 상태

건축물대장상 특별한 사항은 없으나, 준공 후 약 13~14년이 경과한 건물로, 내부 시설 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동의 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 비교적 최근에 준공된 건물이며, 주변의 주거 환경 또한 안정적입니다. 다만, 임대관계가 미상이라는 점은 명도 및 인도 과정에서 주의를 요하는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 미남역(3호선) 및 버스정류장 인접

* 안정적인 주거 환경: 주변 시세 대비 합리적인 가격 형성 가능성

* 넓은 전용 면적: 72.37㎡ (약 21.89평)의 넉넉한 공간 제공

* 개발 잠재력: 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다. 최근 주변 유사 물건의 매매 사례 분석 결과, 본건의 면적(72.37㎡, 약 21.89평)을 고려할 때 시세는 약 270,000,000원에서 300,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 시세 간의 격차, 그리고 임대관계 미상 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근한다면 감정가의 115% ~ 125% 수준인 약 231,000,000원 ~ 251,000,000원을 1차 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 실제 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다. 다만, 정확한 시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.