나이스옥션 법원경매 통영 2025타경547 [1] 경상남도 통영시 광도면 노산리 83-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 노산리 소재 '광도초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 다가구주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 함석지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 1994.10.12)
외 벽: 판넬잇기 및 벽돌붙임 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 다가구주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물 기호(2)는 공부상 '함석지붕'이나 현황 '강판지붕'입니다.

본건 건물 기호(2)는 공부상 용도가 '주택'이나 현황 '다가구주택'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- [목록2] 공부상 '함석지붕'이나, 현황은 '강판지붕'임.
- [목록2] 공부상 용도는 '주택'이나, 현황은 '다가구주택'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경547 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 통영축산업협동조합 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 통영시 광도면 노산리 83-9

용도: 단독주택 (현황 다가구주택으로 이용 중)

건축물 현황: 경량철골조 함석지붕 단층 건물 (사용승인일: 1994.10.12). 현황은 강판지붕.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 204,804,000원

토지 면적: 426.00㎡ (약 128.7평)

건물 면적: 193.80㎡ (약 58.6평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 14.00㎡ (포함 매각)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경상남도 통영시 광도면 노산리 소재 '광도초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

부근으로 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 시멘트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m 이내)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2009-04-16 통영축산업협동조합 근저당권 (을10)

등기부채권 총액: 68,424,779원

말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 근저당권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 8,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-02-12

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2001-11-12

배당신고일자: 2025-08-18

대항력: 있음

주의: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 20,000,000원의 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 문

보증금: 5,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2014-11-13

대항력: 없음

총 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 인수 가능성에 유의해야 합니다.)

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (단, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 인수 가능성 존재)

일괄매각 대상에 제시외 건물 14.00㎡ 포함.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 '태화전원빌라'(1999년식)로, 본건과 유사한 연식 및 지역의 다세대 주택입니다.

실제 거래 사례 (2025년):

* 면적 74.99㎡ (약 22.7평): 102,000,000원 (2025.03), 65,000,000원 (2025.12)

* 면적 71.2㎡ (약 21.5평): 85,000,000원 (2025.06)

이를 기반으로 한 면적당 거래 금액은 약 867,000원/㎡ ~ 1,360,000원/㎡ 수준입니다.

본건의 감정가는 204,804,000원으로, 건물 면적(193.80㎡) 기준 약 1,056,000원/㎡, 토지 면적(426.00㎡) 기준 약 480,000원/㎡입니다.

4.2. 시세 분석 의견

본건은 단독주택으로 넓은 토지(약 128.7평)를 보유하고 있으며, 현황 다가구주택으로 이용 중입니다. 제공된 비교 사례는 면적이 작은 다세대 주택으로, 본건과는 규모에서 차이가 있습니다. 따라서 단순히 면적당 가격으로 비교하기는 어렵습니다. 최근 거래가 6,500만원은 본건의 감정가보다 현저히 낮아, 시장 상황에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

광도초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주변에 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 환경은 비교적 조용할 것으로 예상됩니다.

버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김 (보증금 20,000,000원)이 존재하며, 해당 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

건물 지붕: 공부상 '함석지붕'이나 현황 '강판지붕'입니다.

건물 용도: 공부상 '주택'이나 현황 '다가구주택'입니다.

6.3. 기타 사항

본건은 일괄매각이며, 제시외 건물 14.00㎡도 포함됩니다.

임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 광도면 노산리에 위치한 단독주택으로, 다가구주택으로 이용 중에 있습니다. 넓은 토지를 확보하고 있으며, 학교가 인근에 있어 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 보증금 인수 리스크와 공부상 용도 및 지붕 재질의 차이가 있어 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가는 합리적으로 보이나, 최근 저가 거래 사례를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지(약 128.7평)를 보유한 단독주택으로, 향후 활용 가치가 높습니다.

* 다가구주택으로 개조되어 있어 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 광도초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 204,804,000원입니다. 유사 물건들의 최근 매매가가 65,000,000원에서 102,000,000원 사이로 형성된 점, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근이 필요합니다. 제공된 시세 데이터는 본건보다 면적이 작은 다세대 주택이므로 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 본건 건물 면적(193.80㎡)에 유사 거래의 면적당 단가(약 867,000원/㎡ ~ 1,360,000원/㎡)를 적용하면 시세 범위를 약 167,800,000원 ~ 263,500,000원으로 추정해 볼 수 있습니다. 대항력 있는 임차인 인수 부담을 고려하면, 본건의 실질적인 가치는 감정가보다 낮게 평가될 수 있습니다. 따라서, 160,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 결정은 현장 답사 및 추가 정보 확인 후 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.