나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31083 [1] 경상남도 진주시 일반성면 운천리 296 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 일반성면 운천리, 진주외국어고등학교에서 남서측으로 직선거리 약 750미터 지점에 위치하고 있으며,
부근은 임야, 농경지, 농업용건물 등으로 형성되어 있는 농촌의 농경지대로서 북동측 약400-500 미터 지점에 면사무소, 학교 등 중심지가 있고 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 관내버스정류장이 소재하고 있으며 대중교통사정은 보통인 편임

형태 및 이용상태

기호 1과 2를 일단으로 하여 축사부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장된 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

`건물감정요항표 임대관계'란 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3, 3-1, 3-4 건물은
1993.0.0. 사용승인을 득한 축사용도의 건물로 공부를
기준하면 약 32년 경과 된 경량철골조 함석지붕(위 비닐 등 쒸우기) 단층 건으로,

벽체는 하단부는 블록쌓기, 또는 일부는 벽체가 없으며,
바닥은 콘크리트 노출 등으로 현상은 대체로 보통 이하인 편이고,

이중 기호3-1 축사는 지붕이 철거되고 철파이프구조만 현존하고 있어
이런 상황을 참작하여 평가하였음.

기호3-6 건물은 1993.0.0. 사용승인을 득한 관리사 용도의 건물로 공부를
기준하면 약 32년 경과 된 블록조 스레트지붕 단층 건으로
외벽은 블록위 몰탈,
내벽은 벽지 등,
바닥은 장판지,
창호는 목재창호로 현상은 보통 이하인 편임.

이용상태

기호 3, 3-1, 3-4는 축사로,
기호3-6은 관리사로 이용되었었던 것으로 추측됨

설비내역

관리사[기호3-6]는
유류보일러 난방설비 갖추어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계 등
기호3, 3-1, 3-4 축사용도의 건물은
상당한 기간동안 가축사육을 하지 않았었던 것으로 추측되고,

기호3-6 관리사 건물에는 종전에 현장에 종사하였었다고 주장하는 사람이 거주하고 있는 것으로 보이나, 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

2, 감가수정 의견
본건 중 기호3 건물(3, 3-1, 3-2, 3-3, 3-4, 3-6)은 1993.0.0. 사용승인을 득한 건물로 공부를 기준하면 약 32년 경과 된, 즉 내용연수가 초과되어 존치되고 있는 건물이므로 감가수정은 장래 경제적 잔존연수를 참작하여 관찰감가하여 평가하였음.

3, Silo, 급수탱크 등 평가의견
기호3, 3-1, 3-4 남동측 측면에 설치되어 있는 Silo ( FRP Silo, Cap` 약1.5-2 m^3, 철재설치대 등)와
기호3, 3-4 건물 내부에 설치되어 있는 사료급이기 등과
기호3-4 건물 내부에 설치되어 있는 급수탱크(FRP 1-1.5 ton) 등은 건물에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

-일괄 매각.
-목록[3]싸이로 및 내부급이기, 급수탱크 등은 건물에 포함하여 평가함.
-목록[3]감정평가서 상 ‘3-1’은 지붕이 철거된 상황 등을 고려하여 평가함.
-목록[3]건물 중 일부(감정평가서 상 3-2, 3-3, 3-5)는 멸실되어 평가 제외함.
-목록[3]일반건축물대장상에 ‘위반건축물’로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31083 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 일반성면 운천리 296

용도: 동물 및 식물 관련시설 (축사, 관리사)

토지 면적: 3119.00㎡ (약 943.5평)

건물 면적: 1341.80㎡ (약 405.9평)

감정가: 388,040,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 일괄 매각으로 진행됩니다.

* 싸이로, 내부 급이기, 급수탱크 등은 건물에 포함하여 평가되었습니다.

* 건물 목록의 '3-1' 부분은 지붕이 철거된 상황을 고려하여 평가되었습니다.

* 목록 건물 중 일부(3-2, 3-3, 3-5)는 멸실되어 평가에서 제외되었습니다.

* 일반건축물대장 상 '위반건축물'로 표기되어 있습니다.

* 건물은 1993년 사용승인을 받아 약 32년 경과되었으며, 내용연수를 초과한 건물로 간주되어 감가수정되었습니다.

* 토지이용계획 상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 속합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 진주시 일반성면 운천리에 위치하며, 진주외국어고등학교에서 남서측으로 약 750미터 지점에 있습니다. 주변은 임야, 농경지, 농업용 건물 등으로 형성된 농촌 지역입니다. 북동측 약 400-500미터 지점에 면사무소, 학교 등 중심지가 있어 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건 토지 및 건물 등기부등본 상 현재까지의 권리 변동 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 이규성(2015-09-08), 전승찬(2019-05-21)

* 근저당 (말소기준권리): 농업협동조합자산관리회사(2019-05-21, 252,000,000원)

* 근저당: 박용수(2019-05-23, 260,000,000원)

* 근저당: 이종록 외 1명(2020-04-20, 390,000,000원)

* 가압류: 합천새남부농업협동조합(2025-07-24, 10,603,488원)

* 임의경매 개시 결정: 합천새남부농업협동조합(2025-07-25, 199,430,523원) - 본 경매 사건의 채권자

* 가압류: 농업협동조합중앙회(2025-08-07, 42,017,552원)

* 가압류: 농업협동조합중앙회(2025-09-22, 42,085,079원)

* 가압류: 대구경북양돈축산업협동조합(2025-09-23, 7,426,778원)

3.2. 총 채권액

등기부상의 총 채권액은 약 1,004,132,897원입니다.

3.3. 권리 소멸

본 경매는 임의경매이며, 말소기준권리(2019-05-21자 근저당)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 해당 건물에는 종전에 현장에 종사하였었다고 주장하는 사람이 거주하고 있는 것으로 추정되나, 임대관계 확인은 되지 않았습니다. 업무 진행 시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 진주시 일반성면 운천리는 농촌 농경지대로서, 주변에 임야, 농경지, 농업용 건물이 주로 분포하고 있습니다. 북동측 약 400-500미터 거리에 면사무소, 학교 등 지역 중심지가 위치하고 있습니다.

4.2. 상업 및 개발 현황

해당 지역은 농업 중심의 지역으로, 자체적인 상업 활동은 제한적입니다. 기본적인 편의시설은 인근 농촌 지역의 중심지에서 이용 가능하며, 종합적인 쇼핑, 의료, 금융 시설은 진주시내로 이동해야 할 것으로 예상됩니다. 진주시는 도시재생 전략 계획을 수립하고 있으며, 역사문화자원 활용을 통한 도시 활력 증진을 목표로 하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

본건에서 약 400-500미터 거리에 면사무소와 학교가 있어 기본적인 행정 및 교육 서비스 접근이 가능합니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다. 하지만 대형마트, 종합병원 등 생활 편의시설은 진주 시내로 이동해야 합니다. 진주시는 2030년부터 매립이 금지됨에 따라 소각시설 건립을 추진하고 있으며, 하수처리시설에 대한 혐오 이미지를 개선하려는 노력을 하고 있습니다.

5.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장 상 '위반건축물'로 표기되어 있어, 향후 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 노후 및 멸실

* 건물이 1993년 사용승인을 받아 약 32년이 경과하였으며, 내용연수를 초과하여 존치 중입니다.

* 건물 일부(목록 중 3-2, 3-3, 3-5)는 멸실되었습니다.

* 목록-1 건물은 지붕이 철거된 상태로 철파이프 구조만 현존합니다.

6.3. 가축사육 제한

토지가 계획관리지역임과 동시에 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 속해 있어, 향후 축산업 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계 미확인

현재 거주자가 있는 것으로 추정되나, 정확한 임대차 관계 및 보증금, 차임 등의 정보가 확인되지 않아 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. (인수 보증금은 0원입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 일반성면의 농촌 지역에 위치한 동물 및 식물 관련시설(축사, 관리사)입니다. 넓은 토지 면적을 확보하고 있으나, 건물은 노후화되었으며 일부는 멸실되고 다른 일부는 지붕이 없는 상태입니다. 또한, 위반건축물로 등재되어 있어 잠재적인 행정 리스크가 존재합니다. 가축사육 제한 구역에 해당하여 특정 용도로의 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 주변 지역은 농경지와 임야가 주를 이루고 있으며, 생활 편의시설 및 상업 시설은 인근 도시 지역으로의 이동이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 재건축 또는 용도 변경 가능성 (지역 내 개발 계획 및 용도지역 용도구역 확인 필요)

* 농촌 지역의 특성을 활용한 특정 사업 (농업 관련 시설, 전원 주택 단지 등)으로의 전환 고려 (단, 가축사육제한구역 조건 확인 필수)

* 기존 시설의 리모델링 또는 철거 후 신축을 통한 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 388,040,000원입니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 현 상태, 시장 상황, 유사 물건 낙찰가, 권리 분석 결과, 명도 난이도, 예상 수리비 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 전문가의 추가적인 현장 조사 및 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.