나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31065 [1] 경상남도 진주시 미천면 안간리 183 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 미천면 안간리 소재 미천초등학교 남동측에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지, 임야, 산간농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

기호 1 : 평탄한 부정형의 토지로 기호 2 및 기호 7의 부속토지로 이용 중임. 기호 2 : 완경사지내 자체 지반 평탄한 부정형 토지로 축사(돈사) 부지로 이용 중임. 기호 7 : 완경사지내 자체 지반 평탄한 부정형 토지로 단독주택(관리사) 부지로 이용 중임. 기호 8 : 완경사지내 자체 지반 평탄한 부정형 토지로 축사(우사) 부지로 이용 중임. 기호 9~11 : 완경사지내 부정형 토지로 전기타(전 및 축사 부수물 적치장 등)로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 : 남동측으로 노폭 약 3-4m내외의 도로가 소재함 기호 2~6 : 지적도상 맹지이나 기호 1 , 7을 통하여 출입함. 기호 7: 남측으로 노폭 약 3-4m내외의 도로가 소재함 기호 8-11 : 지적도상 맹지이나 기호 1, 7을 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 보전관리지역 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 2: 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 7 : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 8: 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 9 : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 10 : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 11 : 보전관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

-기호 1, 2, 7 지상에 식재 관리되고 있는 제시외 수목 중 특수목 (기호 ㅁ 팽나무 4주, 기호 ㅂ 소나무 4주, 기호 ㅅ 토종다래 1주)는 토지의 사용, 수익, 처분 등에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3 : 시멘트블럭조 판넬지붕 단층 건물로서 벽체 : 하단 일부 조적위 판넬잇기 등 바닥 : 콘크리트 및 콘슬라이트 등 기호 4 : 시멘트블럭조 판넬지붕 단층 건물로서 벽체 : 하단 일부 조적위 판넬잇기 등 바닥 : 콘크리트 및 콘슬라이트 등 기호 5 : 시멘트블럭조 판넬지붕 단층 건물로서 벽체 : 하단 일부 조적위 판넬잇기 등 바닥 : 콘크리트 및 콘슬라이트 등 기호 6 : 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서 외벽 : 판넬위 치장벽돌 쌓기 및 드라이비트마감 등 창고 : 샤시창임.

이용상태

기호 3 ~ 5: 축사(돈사)로 이용 중임. 기호 6 : 단독주택(관리사 등)으로 이용중임.

설비내역

기호 6은 주택으로 개별난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

-제시외 건물 기호 ㄱ 내지 ㄹ (우사 및 소독실 등)이 있으며 제시외 수목 기호 ㅁ 내지 ㅇ(조경수 등)이 소재하며 제시외 수목 기호 ㅁ 내지 ㅅ 은 가식되어 있으나 수종, 수령, 수고, 이식비용 등으로 인하여 토지의 사용 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물(감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’)및 제시외수목 68여주(감정서상 ‘o’) 각 매각 포함.
-제시외수목 팽나무 4주, 소나무 4주, 토종다래나무 1주(감정서상 ‘ㅁ~ㅅ’) 각 매각제외.
-목록[1,2,7]최저매각가격은 제시외수목(감정서상 ‘ㅁ~ㅅ’) 매각제외 감안한 금액임.
-목록[3~5]는 현황 ‘축사’로, 본건 건물에 설치된 싸이로시설(사료 저장탱크)을 포함하여 평가함.
-목록[3~5]는 공부상 ‘철골트러스위 천막지붕’이나 현황 ‘판넬지붕’임.
-목록[8]서측 지적경계에 걸쳐 식재된 과수목 수 그루는 토지에 포함하여 평가함.
-목록[1][8]~[11]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시보증금 몰수).별첨 진주시 미천면장 제출 ‘사실조회 회신서(2026.2.13.자)’참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경31065 (1)

물건종별: 단독주택, 축사 등

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협 관련 금융기관으로 추정)

감정가: 648,775,000원 (육억 사천팔백칠십오만원)

특이사항: 재매각, 공동담보

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 9861.00㎡ (약 2,983평)

건물면적: 1009.00㎡ (약 305평) (총괄표제부 기준)

건물 구성:

* 목록 3, 4, 5: 시멘트블럭조 판넬지붕 단층 건물 (축사, 돈사 용도). 공부상 철골트러스위 천막지붕이나 현황은 판넬지붕임.

* 목록 6: 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물 (단독주택, 관리사 용도).

* 제시외건물: 우사, 소독실 등 (감정서상 'ㄱ~ㄹ')이 있으며 매각에 포함됨.

제시외 수목: 68주 (감정서상 'o') 포함 매각. 팽나무 4주, 소나무 4주, 토종다래나무 1주 (감정서상 'ㅁ~ㅅ')는 매각 제외됨. 서측 지적경계 과수목 수그루는 토지에 포함하여 평가됨.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

소재지: 경상남도 진주시 미천면 안간리 183번지

주위 환경: 미천초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 경지정리된 농경지, 임야, 산간농경지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 도로 접근성

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 양호함.

인접 도로상태:

* 기호 1 토지: 남동측으로 노폭 약 3-4m 내외의 도로가 소재함.

* 기호 7 토지: 남측으로 노폭 약 3-4m 내외의 도로가 소재함.

* 기타 필지 (2~6, 8~11): 지적도상 맹지이나 기호 1, 7 토지를 통하여 출입함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

용도지역: 보전관리지역

가축사육제한구역: 본건 토지는 가축사육제한구역에 해당하며, 지역별로 모든 축종 제한 또는 특정 축종(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개) 제한이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 이력 확인됨.

말소기준권리: 2017-03-27 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 금372,000,000원)

경매개시결정: 2025-07-24 (창원지방법원 진주지원 2025타경31065, 합천새남부농업협동조합, 금331,950,618원)

등기부채권 총액 (토지/건물 합산): 약 1,044,132,897원 (십억 사천사백삼십이만 팔천구백구십칠원)

본 경매 절차를 통해 등기부상 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-04-05

대항력: 없음

비고: 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

권리분석 결과, 제시된 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으며, 등기부상 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

본 물건은 진주시 외곽 농촌 지역인 미천면에 소재하여, 주변이 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있으며, 주요 편의시설 이용을 위해서는 진주시내 접근이 필요함.

현재 물건의 용도가 단독주택 및 축사임을 고려할 때, 특정 사업 목적을 제외한 일반적인 상권 분석은 제한적임.

5. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 미천초등학교가 위치해 있음. 기타 생활 편의시설은 진주시내 접근을 통해 이용 가능함.

주변 시설 (혐오시설 포함 여부):

제공된 정보에 따르면 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 언급은 없음. 주위 환경이 농경지 및 산간 지역임을 감안할 때 혐오시설 입지 가능성은 낮으나, 정확한 주변 환경 확인 및 혐오시설 유무에 대한 심층적인 현장 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

목록 1, 8~11번 토지는 농지로 간주될 수 있으며, 농지 취득 자격 증명원 제출이 필수적임. 미제출 시 입찰 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있으므로, 관련 서류 준비에 만전을 기해야 함. (진주시 미천면장 사실조회 회신서(2026.2.13.) 참조)

6.2. 건물 용도 및 상태

목록 3~5번 건물은 공부상 '철골트러스위 천막지붕'으로 등재되어 있으나, 현황은 '판넬지붕'임. 공부와의 차이가 존재하므로, 향후 건축물 관련 행정 처리 시 문제가 될 수 있음.

축사로 사용 중인 건물들은 관련 법규 준수 여부, 시설 노후도, 향후 운영 가능성 등을 종합적으로 검토해야 함.

6.3. 제시외 물건 관련

제시외 건물 및 수목 68주가 매각에 포함되나, 일부 수목(팽나무, 소나무, 토종다래)은 제외됨. 매각 대상에 포함되는 제시외 물건들을 명확히 확인하고, 실제 현황과 차이가 없는지 사전 조사 필요.

6.4. 재매각 및 공동담보

본 물건은 재매각 사건으로, 최초 유찰된 사유를 파악하여 입찰 전략에 반영하는 것이 중요함.

공동담보로 진행되는 물건이므로, 채권자 간의 관계 및 다른 담보 물건의 진행 상황도 잠재적 변수가 될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 단독주택 및 다수의 축사 시설을 포함하고 있어, 농업 또는 축산업 관련 사업을 영위하고자 하는 투자자에게 잠재력이 있을 수 있습니다.

다만, 보전관리지역 내 가축사육 제한 구역이며, 농지 취득 관련 행정 절차가 필요하다는 점은 중요한 고려사항입니다.

건축물 공부와 현황 간 차이, 제시외 물건 처리 문제 등은 권리 분석 및 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다.

등기부상 채무 총액은 상당하나, 본 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 총 9861㎡ (약 2,983평)으로 다양한 토지 활용 가능.

* 주택 및 축사 시설: 단독주택과 축사 시설이 구비되어 있어 즉시 거주 또는 사업 운영 가능성.

* 재매각 물건: 최초 유찰로 인한 감정가 대비 낮은 낙찰가 기대 가능성.

* 농업/축산업 특화: 농지 취득 자격 증명 등 요건 충족 시, 농업/축산업 관련 사업에 유리.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 주변의 연립, 다세대, 빌라 등 주거 시설의 구체적인 시세 정보가 부족하며, 본 물건과 직접 비교할 수 있는 유사 매물의 거래 사례가 없어 현재 시세 기반의 정확한 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다.

감정가 648,775,000원 (육억 사천팔백칠십오만원)을 기준으로, 본 건은 재매각 물건이며 농지 취득 요건 충족이 필요하다는 점을 감안해야 합니다. 일반적으로 농촌 지역의 재매각 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 상태 및 잠재적 가치에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필수적입니다.

* 해당 지역의 유사 토지(농지, 관리지역) 및 축사 시설의 최근 실거래가 조사.

* 건축물 노후도, 수리 필요 여부, 시설의 현 상태에 대한 면밀한 현장 답사.

* 농지 취득 가능 여부 및 관련 행정 절차 소요 비용 확인.

* 재매각이라는 점을 감안한 낙찰 경쟁률 예측.

추후 조사 결과 및 전문가 컨설팅을 통해 보수적인 접근으로 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.