나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20758 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 651 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '합포고등학교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상2층건으로,
외벽 : 인조석 마감등
바닥 : 콘크리트 마감
창호 : 전면새시유리창임.

이용상태

본건(1)(2) : 사무실(공실상태)
본건(3)(4) : 소매점(공실상태)
본건(5) : 소매점(분양사무소)로 이용중임.

설비내역

건물 내 승강기설비, 기본 위생설비 및 급,배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 및 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동,서,남,북 4면으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마산용마고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(합포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 미상임.

물건 비고

근린생활시설임. 현황조사보고서상 각 호실별 경계벽체 구분이 명확하지 않고, 내부에 건축자재가 일부 소재하며 내부공사 도중 중단된 것으로 보여진다고 조사되었음. 2026. 3. 30. ㈜신한감정평가법인 경남부산지사로부터 본건의 내부 경계의 표식을 확인하지는 못하였으나 구획된 상태의 각 호별 시장가치를 기준으로 감정평가액을 산정하였다는 사실조회회신서가 제출되었음. 2026. 4. 9. 창원칸타빌오션뷰 입주자대표회의로부터 연체료를 포함한 관리비가 117,750원이 미납되어있다는 채권계산서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 651번지, 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층 119호에 소재하는 근린상가 건물입니다.

사건번호는 마산지원 2025타경20758 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 990,000,000원입니다.

토지 지분 면적은 26.53㎡ (약 8.03평)이며, 건물 면적은 99.32㎡ (약 30.04평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

건축물 현황에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 2층 건물 중 상가동 1층 119호에 해당하며, 사용승인일은 2021년 5월 21일입니다.

주요 용도는 제1종근린생활시설(근린상가)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '합포고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

본건은 동, 서, 남, 북 4면으로 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 소로 등 다양한 도로와 접하고 있습니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역(마산용마고등학교, 합포초등학교)에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2024년 7월 9일 접수된 주식회사아이엠뱅크의 근저당(을1)이며, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

등기부등본상에는 소유권보존, 소유권이전, 다수의 근저당, 가압류, 압류, 근저당가처분 등이 기재되어 있습니다.

이들 권리 중 말소기준권리(을1)보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

등기부채권 총액은 4,691,743,035원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 창원칸타빌오션뷰는 아파트 단지와 상가가 복합된 단지입니다.

주변에 다수의 아파트 단지가 배후 수요로 존재하며, 근린생활시설들이 혼재하여 일상적인 소비가 이루어지는 지역입니다.

1층 상가라는 점과 주변 배후 수요를 고려할 때, 업종에 따라 안정적인 영업이 가능할 수 있습니다.

다만, 본건(119호)의 구체적인 이용 현황은 공실 상태로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 '합포고등학교'와 인접해 있으며, 마산합포구의 주요 도로변에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 주거 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

교육 시설로는 마산용마고등학교, 합포초등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 내부 공사가 중단된 것으로 보이는 상태라는 점입니다.

현황조사보고서에 따르면, 각 호실별 경계벽체 구분이 명확하지 않고 내부에 건축자재가 일부 소재하며 공사가 중단된 것으로 조사되었습니다.

감정평가 시에도 내부 경계 표식을 확인하지 못했으나 구획된 상태의 시장가치를 기준으로 감정평가를 진행했다는 사실조회 회신서가 제출되었습니다. 이는 낙찰 후 내부 마감 공사에 상당한 추가 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

또한, 2026년 4월 9일 제출된 채권계산서에 따르면, 연체료를 포함한 관리비 117,750원이 미납되어 있습니다. 본 건은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 관리비를 정산해야 할 가능성이 있습니다.

본건은 공동담보 및 별도등기 사항이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 산호동에 위치한 신축급 상가 건물의 1층 호실입니다.

주변 입지 조건 및 교통 여건은 양호한 편이며, 아파트 단지를 배후로 하는 근린상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸 예정으로 권리 분석상 인수할 위험은 없습니다.

하지만, 가장 큰 문제는 내부 공사가 완료되지 않은 상태로 추정되며, 이로 인한 추가적인 공사 비용 발생이 예상됩니다. 또한, 미납 관리비 정산 필요성이 있습니다.

이러한 공사 미완료 상태와 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 창원시 마산합포구 산호동이라는 지역적 이점.

* 아파트 단지 인근 상가로 잠재적인 배후 수요 존재.

* 모든 권리 말소 예정으로 권리상 안전성 확보.

* 현재 공사 미완료 상태로 인한 시세 대비 저가 매수의 기회 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 990,000,000원

인수 보증금: 0원

미납 관리비: 117,750원 (추가 정산 필요)

본건은 내부 공사가 완료되지 않은 상태이므로, 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 산정해야 합니다. 내부 마감 공사 비용, 잔여 공사 비용, 기타 제반 비용 등을 면밀히 조사한 후, 시장 조사 및 수익성 분석을 토대로 합리적인 수준에서 결정해야 합니다. 내부 공사 비용 및 제반 비용을 고려하여 감정가보다 낮은 금액으로 입찰하는 전략이 필요할 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.