나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11839 [1] 경상남도 김해시 부원동 69-5 나동 2층208호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1): 본건은 김해시 부원동 소재 '김해중학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 일반주택 및 소규모 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

일련번호(1): 단지내 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(1): 철근 콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 2층 208로서
외벽: 몰탈위 페인팅
내벽: 벽지 및 일부 타일마감
창호: 샷시창 등

이용상태

일련번호(1): 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호(1): 위생설비, 화재설비 및 난방설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1): 대지권 목적의 토지는 남서하향 완경사지의 자체지반 대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(1): 대지권 목적의 토지는 동측, 북측 및 서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 부원동 69-5 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-26)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

일련번호(1): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1): 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 아파트 내부조사가 불가능하여 인근지역 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11839 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 부원동 69-5 나동 2층208호

* 용도: 아파트

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 농업협동조합 (추정)

1.2. 건물 정보

* 총 층수: 5층

* 해당 층: 2층 (208호)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

* 사용승인일: 1987년 12월 17일

* 건물 면적 (전용면적): 52.02㎡ (약 15.74평)

* 건물 면적 (분양면적): 제공된 정보에서 확인되지 않습니다.

1.3. 토지 정보

* 토지 면적: 30.15㎡ (약 9.12평)

* 토지 용도: 아파트 부지

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 김해시 부원동 소재 '김해중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 일반주택 및 소규모 아파트 단지가 혼재된 지역으로 주위 환경 보통 시됩니다.

2.2. 토지 및 도로 상태

* 토지 형상: 남서하향 완경사지의 자체 지반 대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지입니다.

* 인접 도로: 동측, 북측 및 서측으로 소로(폭 8m~10m)와 접합니다.

2.3. 도시계획 및 토지이용

* 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸사항

* 말소기준권리: 2015년 04월 14일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을5) 입니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 67,538,379원 (근저당 58,800,000원 + 가압류 8,738,379원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 37,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 01월 08일

* 확정일자: 2024년 06월 11일

* 배당신고일자: 2025년 09월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 37,000,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 물건은 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본 물건이 위치한 부원동은 주거 지역 중심의 상권으로, 소규모 상업 시설 및 편의 시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

* 제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 제한적입니다.

4.2. 인근 지역 분석

* 김해중학교 인근의 주거 지역으로, 배후 수요는 풍부한 편입니다.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥가는 확인되지 않아, 비교적 조용한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 여건

* 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 김해시 전체의 교통망을 고려할 때, 광역 교통망 접근성은 보통 수준입니다.

5.2. 교육 환경

* 김해중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설 주변 환경은 잘 보존되어 있습니다.

5.3. 편의시설 및 혐오시설

* 편의시설: 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의 시설은 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (추후 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. (2026년 7월 5일 기준)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

* 본 물건은 1987년 12월에 사용승인된 건물로, 약 39년이 경과되었습니다.

* 노후화로 인한 시설 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 현장 조사 제한 사항

* 임차인 거주 또는 폐문 부재로 인해 아파트 내부 조사가 불가능했습니다.

* 외부 관찰 및 유사 물건 정보를 바탕으로 감정평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 소규모 아파트 단지이므로, 대규모 재건축이나 개발에 따른 이익을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

* 본 물건은 김해시 부원동에 위치한 5층 아파트 중 2층입니다.

* 권리 관계는 복잡하지 않으며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다.

7.2. 총평

* 안전한 권리 관계를 바탕으로 비교적 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 다만, 건축 연식이 오래되었고 내부 상태 확인이 불가한 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 분석상의 강점

* 인수되는 권리 (보증금, 부채 등)가 없어 명도만 원만히 진행된다면 법적인 리스크가 매우 적습니다.

8.2. 미래 가치

* 김해시의 지속적인 발전과 함께 지역 내 부동산 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 시세 차익을 노릴 수 있는 물건입니다.

8.3. 가격 메리트

* 감정가 81,000,000원을 기준으로, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 것입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 인수할 보증금 0원, 말소되는 권리 다수.

* 건물 노후도 및 내부 미확인 상태 감안.

* 주변 시세 및 향후 개발 가능성 고려.

9.2. 예상 범위

* 현재 감정가: 81,000,000원

* 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 75,000,000원

* 본 예상가는 제공된 정보에 기반한 수치이며, 실제 현장 조사, 경쟁 입찰 상황, 명도 난이도 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.