나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11812 [1] 경상남도 김해시 흥동 383-6 두산빌라6차 4층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 흥동 소재 '칠산서부동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며,
부근은 유사 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통
입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제4층 제501호로서,

외벽: 적벽돌 치장 쌓기 등,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: PVC창호 입니다.
*폐문부재로 정확한 내부확인은 조사치 못하였습니다.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가로장방형 평지의 토지로서 '공동주택(다세대주택) 건부지' 으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구(45M) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11812 (1)

소재지: 경상남도 김해시 흥동 383-6 두산빌라6차 4층501호

건물명: 두산빌라6차

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층

전용면적: 74.59㎡ (약 22.57평)

토지면적: 51.70㎡ (약 15.65평)

감정가: 84,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근OOOOO

건축년도: 1997년

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 흥동 소재 '칠산서부동행정복지센터' 동측 인근에 위치합니다.

부근은 유사한 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45M), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 근OOOOO입니다.

말소기준권리는 2015년 4월 20일 접수된 우리은행 근저당(을5)입니다.

총 등기부채권액은 262,273,940원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 사항이 없습니다. (단, 지상권 등은 별도 확인 필요)

인수되는 임차권은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

권리관계 요약은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (1999-10-28): 김태근

* 근저당 (2015-04-20, 41,800,000원): 우리은행 (말소기준권리)

* 근저당 (2020-12-18): 주식회사푸른별대부 (말소)

* 가압류 (2022-10-20, 44,660,585원): 중소벤처기업진흥공단 (말소)

* 압류 (2022-11-01): 김해세무서장 (말소)

* 가압류 (2023-01-13, 3,000,000원): 근로복지공단 (말소)

* 압류 (2023-03-10): 김해시 (말소)

* 가압류 (2023-05-03, 15,667,418원): 비엔케이캐피탈주식회사 (말소)

* 가압류 (2023-06-20, 84,321,649원): 주식회사청조스틸 (말소)

* 압류 (2023-06-21): 국민건강보험공단 (말소)

* 가압류 (2023-10-24, 11,178,129원): 양서원 (말소)

* 가압류 (2023-11-16, 16,646,159원): 오우진 (말소)

* 강제경매 (2025-07-25, 98,956,210원): 근로복지공단 (본 건 경매 개시)

주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 인수 또는 명도에 관한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 김해시 흥동에 위치한 다세대주택으로, 주변 지역은 유사한 다세대주택과 근린생활시설(소규모 점포, 식당 등)이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

별도의 혐오시설이나 환경을 저해하는 시설이 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 본건은 4층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조입니다.

내부 마감: 외벽은 적벽돌 치장 쌓기, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 PVC로 마감되어 있습니다.

설비: 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

내부 상태: 폐문부재로 인해 정확한 내부 확인이 조사 당시 이루어지지 못했습니다. 이는 물건의 실제 상태 파악에 어려움을 줄 수 있습니다.

주변 시설: 지역 주민을 위한 근린생활시설이 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 학교나 병원 등 주요 편의 시설은 본건에서 일정 거리 내에 위치할 것으로 추정되나, 구체적인 최단거리 정보는 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 폐문으로 인한 내부 상태 미확인으로, 예상치 못한 수리 또는 하자 발생 가능성이 있습니다.

미상 임대 관계: 임대관계가 파악되지 않아, 미상의 임차인이 있을 경우 명도 과정에서의 예측 불가능성이 존재합니다.

높은 총 채권액: 감정가 대비 총 등기부채권액이 상당히 높아, 채권자 간의 복잡한 이해관계나 낙찰 후 권리 행사 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제한: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45M), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 향후 재건축이나 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

주변 시설: 별도의 혐오시설이 인근에서 확인되지 않았으나, 정확한 편의시설(학교, 병원 등)과의 접근성 정보는 제한적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 흥동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 건축된 지 약 30년이 되었으나, 유사한 건물이 주변에 형성되어 있어 지역 내 주거 수요는 일정 부분 존재할 것으로 보입니다.

가장 큰 문제는 폐문부재로 인한 내부 상태 확인 불가이며, 이는 입찰 결정 시 중요한 고려사항이 됩니다. 또한, 임대관계 미상으로 인한 잠재적 명도 위험도 존재합니다.

총 채권액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 경매 절차 상의 복잡성을 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 김해시 흥동은 주거 기능이 형성된 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

일괄 매각으로 인한 효율성: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 토지 소유권 문제나 복잡한 분쟁의 소지가 적습니다.

시장 가격 대비 잠재적 저가 매수 기회: 내부 상태 미확인이라는 리스크를 감안하여 적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 매매 사례 중, 비슷한 건축 연도(1997년) 및 면적(74.15㎡)을 가진 물건이 2025년 12월 15일에 60,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 비슷한 건축 연도(1997년) 및 면적(75.81㎡)을 가진 다른 물건은 2026년 2월 28일에 85,000,000원에 거래되었습니다.

* 신축 연도(2002년) 및 약간 더 넓은 면적(78.23㎡)을 가진 물건은 2025년 12월 13일에 70,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 84,000,000원입니다.

종합적인 고려:

* 본건은 폐문부재로 내부 상태 확인이 불가한 점, 임대관계가 미상이라는 점, 총 채권액이 감정가 대비 높은 점 등을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 최근 거래 사례 중 최고가는 85,000,000원이며, 이는 본건 감정가와 유사한 수준입니다.

* 그러나 내부 상태 미확인이라는 큰 불확실성을 고려하여, 시세 최고가보다는 다소 보수적인 접근이 권장됩니다.

예상 입찰가: 75,000,000원 (내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크를 반영한 보수적인 추정치)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.