나이스옥션 법원경매 창원 2025타경609 [1] 경상남도 김해시 화목동 588-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 화목동 소재 ""화목1통마을회관"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 통행 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

장방형 평지로서, ""주상용 건부지""입니다.

인접 도로상태

기호(1) 북서측으로 노폭 약 8m내외의 도로와, 복동측으로 노폭 약 10m내외의 도로와 각각 접하여 있습니
다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한
구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-26)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 타일 및 페인팅 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 비닐쉬트, 벽지, 타일 등 마감입니다.
창 호 : 목재 및 알루미늄새시 창호입니다.

이용상태

기호(2)는 현황 1동 형태의 건물로서, 기호(2-가)는 근린생활시설, 기호(2-나)는 주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적및건물개황도"" 에서와 같이 제시외 건물(ㄱ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각 포함.
목록2. 현황 1동 형태의 건물.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경609 (1)

소재지: 경상남도 김해시 화목동 588-5 (신주소: 경상남도 김해시 칠산로237번길 22-28)

용도: 근린주택 (현황: 근린생활시설, 단독주택)

감정가: 287,826,000원

토지면적: 158.90㎡ (약 48.07평)

건물면적: 91.60㎡ (약 27.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각 포함.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 화목동 소재 "화목1통마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 통행이 자유로우며, 지역 교통편을 고려할 때 전반적인 교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 북서측으로는 노폭 약 8m 내외의 도로와, 남동측으로는 노폭 약 10m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2000년 9월 7일 접수된 김해농업협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을1(근저당권), 갑3(가압류, 경남신용보증재단), 갑4(임의경매, 김해농업협동조합) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없으나, 지상권 관련 개요 정보가 부족합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

인수되는 채무: 인수되는 별도의 채무는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 김해시 화목동의 제2종일반주거지역 내에 위치한 근린주택으로, 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역의 특성을 보입니다.

주변에 단독주택 및 소규모 상업 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 지역 주민들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

본 물건 자체도 근린생활시설과 주택으로 이용 중이어서 지역 내 소비 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망을 통해 김해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다.

주변 편의시설: 본건 주변에 상업시설 및 주거 밀집 지역이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 최근 보도된 내용에 따르면, 김해시 화목동 인근 지역에 유기성 폐자원 통합 바이오가스화 시설(음식물 쓰레기 처리 시설) 건립이 추진되었으나, 부산 강서구 주민들의 반발 및 김해시와의 협의를 통해 해당 사업은 전면 재검토되거나 백지화되는 절차를 밟고 있는 것으로 파악됩니다. 따라서 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있지는 않을 것으로 보이나, 과거 논란이 있었던 만큼 관련 시설의 위치 및 향후 계획을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 임차인의 존재 여부, 보증금 및 차임 등 구체적인 임대차 조건이 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

제시외 건물: 제시외 건물(2-1)이 매각에 포함되지만, 건축물대장상 별도 표기가 없어 정확한 현황 파악이 어렵습니다. 이로 인해 철거, 원상복구, 소유권 분쟁 등 추가적인 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 행위 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 화목동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 287,826,000원이며, 제2종일반주거지역 내에 있어 주거 및 근린생활시설로서의 활용 가치가 있습니다. 북서측 및 남동측으로 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

하지만 임대차 관계가 미상인 점, 제시외 건물이 매각에 포함되는 점, 그리고 토지 이용계획상의 일부 제한 사항 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요소입니다. 이러한 부분들에 대한 철저한 사전 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

토지 및 건물 일괄 취득: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 소유권을 확보하고, 복합적인 용도로 활용할 수 있는 기회가 있습니다.

지역 수요 기반 상권: 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 지역 주민들의 생활 편의 수요를 충족시키는 임대 수익 창출이 가능합니다.

김해시 지역 발전 가능성: 김해시의 지속적인 발전과 함께 본 물건의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보를 분석하여 현 시세 기준의 예상 입찰가를 산출하는 데 필요한 JSON 데이터가 제공되지 않았습니다. 따라서 정확한 시세 분석에 기반한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다.

본건의 감정가는 287,826,000원이며, 말소기준권리 외 인수되는 채무는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 인수 보증금 또한 없는 것으로 확인되었습니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 70%에서 90% 범위에서 형성되나, 이는 물건의 상태, 입지, 시장 상황, 경쟁률 등에 따라 크게 달라집니다.

현 상황에서 잠정적으로 제시할 수 있는 입찰 희망가 범위는 감정가의 70%~85% 수준인 약 201,478,200원 ~ 244,657,100원으로 추정해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 제시된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 주변 부동산 시세, 건물 상태, 명도 비용, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 임대차 관계가 미상인 임차인이 있을 경우, 명도에 소요되는 시간과 비용을 면밀히 산정하여 입찰가에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.