나이스옥션 법원경매 창원 2025타경587 [1] 경상남도 김해시 관동동 1051 율곡마을세영리첼아파트 102동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 '장유3동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하는 '율곡
마을 세영리첼아파트' 102동 13층 1302호로서, 부근은 주택 및 상가 혼용지대로서 아파트단
지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대
중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층건 중 13층 1302호로서,
외벽: 몰탈위페인팅마감 및 석재판붙임 등.
내벽 및 천정, 바닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 사면으로 중로 및 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 제3종일반주거지역(2008-10-16), 지구단위계획구
역(2024-08-14), 소로1류(폭 10m~12m)(2019-02-08)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로
1류(폭 20m~25m)(2019-02-08)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2019
-02-08)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 상대보호구역(2016-04-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-28)<교육
환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및 제반
상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태
에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경587 (1)

소재지: 경상남도 김해시 관동동 1051 율곡마을세영리첼아파트 102동 13층 1302호

용도: 아파트

감정가: 228,000,000원

토지면적: 54.58㎡ (약 16.5평)

토지지분: 54.58㎡

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.9911㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 산청군농업협동조합 (추정)

건물 사용승인일: 2009년 01월 08일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 관동동에 위치하며, '장유3동 행정복지센터' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 주변 지역의 대중교통 수단 이용 편의성과 통행 빈도를 고려할 때 전반적인 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

본건이 위치한 율곡마을세영리첼아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변이 상가 혼용지대로 형성되어 있어 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다. 검색 결과, 단지 주변에 특별히 기피될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 02월 15일 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부상 총 채권액

등기부상 채권 총액은 347,421,364원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태 및 실제 점유 관계는 정확히 확인되지 않았으므로, 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 기타 권리 사항

소유권 보존 및 이전 등기, 경남신용보증재단, 신한카드주식회사, 우리카드 등의 가압류 등기가 존재하나, 이는 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 김해시 관동동의 아파트 밀집 지역에 위치하며, 주거 기능과 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

4.2. 단지 정보

율곡마을세영리첼아파트는 2009년에 입주를 시작했으며, 총 5개동, 348세대로 이루어진 아파트 단지입니다. 최고층은 25층이며, 본건은 16층 건물 중 13층에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 커뮤니티 시설 및 주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

토지 이용계획상 '상대보호구역'으로 지정된 지역이 있어 인근에 학교가 위치할 가능성이 있습니다. 이는 교육 환경 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 상태 확인이 불가했던 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 실제 내부 상태에 따라 수리 비용 등이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 제한사항

토지이용계획상 제1종 및 제3종 일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 규제를 받습니다. 다만, 이는 일반적인 도시지역에서의 제한사항으로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 관동동에 위치한 율곡마을세영리첼아파트 13층 물건으로, 2009년에 건축된 비교적 신축 아파트입니다. 주변 주거 및 상업 환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 수준입니다. 권리 분석상 특별히 인수할 권리나 임차인 문제는 없어 명확한 권리 취득이 가능합니다. 다만, 현장 조사 당시 내부 상태를 직접 확인할 수 없었던 점은 입찰 전 반드시 고려해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 거래가 감정가 수준 또는 그 이상에서 이루어지고 있어 시세는 양호한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 관동동의 신축급 아파트 단지 내 물건

* 권리관계가 명확하여 안전한 권리 취득 가능

* 인근 아파트 거래가 시세 상승 추세

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 228,000,000원입니다. 최근 2026년 5월 15층 거래가가 227,000,000원, 2026년 6월 17층 거래가가 237,000,000원인 점을 고려할 때, 본건(13층)의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 미확인이라는 리스크를 감안하여, 낙찰가율 95% 수준을 적용한 예상 입찰가는 약 216,600,000원으로 산정할 수 있습니다. 따라서, 210,000,000원에서 225,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.