나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12234 [1] 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12234 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 9층905호

용도: 오피스텔

감정가: 246,000,000원

토지면적: 10.65㎡ (약 3.22평)

건물면적: 64.04㎡ (약 19.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동에 소재하는 대상웰리움 오피스텔 내에 위치하고 있습니다. 신정동은 울산광역시의 중심 상업 및 행정 기능이 밀집된 지역으로, 교통이 편리하고 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역에 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으며, 개발 및 정비가 이루어진 도시 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 09월 12일 접수된 압류(갑6)입니다.

등기부등본상 을구 1번으로 등기된 주택임차권(이지연, 2024.07.22. 접수)은 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

임차인 이지연은 2022년 07월 08일 전입하여 2022년 06월 24일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 임차인의 보증금은 225,000,000원이며, 차임은 없습니다.

이 임차인의 보증금 225,000,000원은 경매 절차에서 배당을 통해 변제받아야 하는 금액이며, 만약 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

본건의 말소기준권리인 압류(갑6)와 그 이후 등기된 권리(갑7, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 225,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 울산 남구 신정동 일대는 울산광역시의 주요 상업 및 업무 지구로, 다양한 상업 시설, 금융 기관, 편의 시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 오피스텔의 용도를 고려할 때, 직주근접을 선호하는 수요층이 존재하며, 주변 상권과의 연계성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 마트, 병원, 관공서, 학교 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

* 교육: 학성고등학교, 월평중학교, 울산여자고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 울산병원, 세이브존 등 의료 및 쇼핑 시설 접근이 용이합니다.

* 문화/여가: 태화강 국가정원 등 휴식 공간 접근성도 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(이지연)의 존재입니다. 임차인의 보증금 225,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 상당할 수 있습니다. 따라서 입찰 시 보증금 인수 여부 및 금액을 철저히 확인해야 합니다.

또한, 오피스텔의 경우 건물 노후도, 관리 상태, 공실률 등도 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산 남구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건과 생활 편의시설 접근성은 우수합니다. 다만, 2억 2,500만원에 달하는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 경매 낙찰 후 임차인과의 명도 진행 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 시세 대비 적정 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 수 있으나, 임차인 관련 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 도심지 입지: 울산 남구 신정동의 중심 상업 및 행정 지역에 위치하여 직주근접 수요가 높습니다.

* 뛰어난 생활 인프라: 다양한 편의시설, 교통망, 교육 및 의료 시설 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 임대 수익 가능성: 오피스텔은 꾸준한 임대 수요가 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다. (단, 임차인 상황에 따라 변동성 있음)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 246,000,000원이며, 건물의 전용 면적은 64.04㎡ (약 19.38평)입니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 시세는 직접적으로 검색되지 않으나, 비교적 작은 면적의 오피스텔 매매가가 1억 3천만원 내외임을 감안할 때, 본건의 면적과 위치를 고려하면 감정가 수준 또는 그 이상의 시장 가치를 형성할 것으로 추정됩니다.

가장 중요한 고려 사항은 선순위 임차인(이지연)의 보증금 225,000,000원입니다. 이 금액은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 경매에서 낙찰가가 임차인 보증금 전액을 충당할 수 있다면 매수인이 보증금을 직접 인수하지 않아도 되나, 그렇지 않을 경우 인수 금액이 추가됩니다. 본 건의 경우, 말소기준권리보다 임차권 등기일이 앞서므로 매수인은 보증금을 인수하는 것으로 해석해야 합니다.

따라서, 매수인이 실제 부담하게 될 총액은 '입찰가' + '인수되는 보증금(만약 배당으로 전액 충당되지 않을 경우)' 입니다.

하지만, 본 사건의 총 채권액(225,000,000원)과 임차인 보증금(225,000,000원)이 일치하고, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점을 볼 때, 경매를 통해 임차인의 보증금이 충당될 가능성이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시장 가치와 인수되는 보증금 부담을 감안하여 보수적으로 접근하여 입찰가를 산정합니다. 감정가 246,000,000원을 기준으로, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 약간 낮은 가격으로 입찰할 경우, 230,000,000원에서 240,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 235,000,000원

총 예상 취득 금액: 235,000,000원 (입찰가) + 225,000,000원 (임차인 보증금 인수, 만약 배당에서 전액 충당되지 않을 경우)

*주의: 상기 예상 입찰가는 현 시세 및 관련 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 경매 진행 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 임차인 보증금 인수/배당 여부에 따라 최종 취득 금액이 크게 변동될 수 있으므로, 법원 배당표 확정 전까지는 보증금 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.