나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12215 [1] 울산광역시 동구 일산동 579-13 시온리버빌 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 ""일산해수욕장"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 노선상가지대로서 근린상가 및 판매시설, 업무시설, 대형마트 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물중 1층 101호로서,
-외벽: 치장석 붙임마감, 몰탈 위 페인팅,
-내벽: 벽지 및 타일마감, 인테리어마감,
-창호: 샷시단창 등입니다.

이용상태

제1종근린생활시설(상호: 으뜸50안경)입니다.

설비내역

위생 급·배수 및 전기설비, 화재경보설비 등이 되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1~4): 4필 일단으로 세장형의 평지입니다.

인접 도로상태등

일련번호(1~4): 4필 일단으로 동측으로 광대로, 남측으로 세로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일산동 579-13 : 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일산동 579-12 : 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일산동 579-33 : 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일산동 579-34 : 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12215 (1)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-13 시온리버빌 1층101호

용도: 아파트 (제1종근린생활시설 포함)

감정가: 1,730,000,000원

토지면적: 39.13㎡ (약 11.84평)

건물면적: 190.66㎡ (약 57.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

위치: 울산광역시 동구 일산동, 일산해수욕장 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 노선상가지대로변에 자리하고 있으며, 근린상가, 판매시설, 업무시설, 대형마트 등이 밀집한 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

도로: 물건지 동측으로는 광대로, 남측으로는 세로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 건물정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물 중 1층 101호입니다.

외벽: 치장석 붙임마감, 몰탈 위 페인팅으로 마감되었습니다.

내벽: 벽지 및 타일마감, 인테리어마감으로 이루어져 있습니다.

창호: 샷시단창 등이 설치되어 있습니다.

이용상태: 본 건물의 실제 이용 상태는 제1종근린생활시설(상호: 으뜸50안경)입니다.

설비: 위생, 급배수, 전기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있으며, 전반적인 관리 상태는 보통입니다.

토지이용계획: 해당 필지는 일반상업지역으로, 대로3류(폭 25m~30m)에 접하며 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2022-07-28, 을11) 입니다.

전체 채권 최고액: 등기부상 채권 총액은 1,158,000,000원이며, 이는 모두 말소될 예정입니다.

등기부 요약:

* 소유권 변동: 초기 소유자는 김철희 외 1명이었으며, 이후 최석규, 김영수(매매가 3억 1천만원) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 후순위 권리: 국민은행의 다수 근저당권(을11~을16), 울산세무서장 압류(갑7), 남구(울산광역시) 압류(갑8), 신용보증기금 강제경매(갑9), 주식회사 국민은행 임의경매(갑10) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 우 (우성화)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-06-19

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금: 0원

* 주의사항: 본 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 비록 명시된 보증금 1,000만원은 인수되지 않는 것으로 보이나, '대항력 있음' 표시는 법률적으로 추가 검토가 반드시 필요합니다. 특히 차임이 0원인 점은 임대차 계약의 실제 관계에 대한 면밀한 파악을 요구합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 내에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다. (지상권에 대한 언급은 있으나 세부 내용은 누락되었습니다.)

1.4. 상권 및 생활정보

주변 상권: 일산해수욕장 인근의 상업 지구에 위치하여 상권 활성화 가능성이 있으며, 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

생활 편의: 대형마트 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성은 양호합니다. (구체적인 학교, 병원 등 공공 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.)

혐오시설: 지도 등 외부 자료 검색을 통한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 및 유동화 물건: 본 건은 중복 경매 사건이면서 유동화된 물건으로, 경매 절차 진행 및 소유권 이전 과정에서 복잡성이 내포될 수 있습니다.

대항력있는 임차인: 우 임차인의 '대항력 있음' 표시는 매수인에게 부담이 될 수 있는 요소입니다. 비록 보증금 1,000만원은 인수되지 않는 것으로 보이나, 계약 조건 및 법률적 관계에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 차임 0원이라는 특이사항 또한 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

토지이용계획: 일반상업지역으로 분류되지만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 대한 잠재적 제한 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 투자 포인트

우수한 입지: 울산의 주요 관광지인 일산해수욕장 인근 상업 지역에 위치하여 잠재 가치가 높습니다.

건물 상태: 철근콘크리트 구조로 건축되어 있어 건물의 내구성과 안정성이 확보되어 있습니다.

용도 다양성: 아파트와 제1종근린생활시설의 복합 용도로 활용 가능하여 다양한 수익 창출 기회를 제공할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산 동구의 핵심 상업 지역에 자리하고 있으며, 일산해수욕장과의 인접성 등 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 건물은 물리적으로도 안정적일 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 중복 및 유동화 물건이라는 점은 본 건의 주요 고려 사항으로, 투자 전 반드시 심도 있는 법률적 및 실무적 검토가 선행되어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가 산정 (추후 검토 필요)

예상 입찰가는 감정가, 임차인 관련 인수 금액(본 건의 경우 0원으로 추정), 주변 실거래가 및 시세, 해당 경매 물건의 낙찰가율, 그리고 대항력 있는 임차인, 중복/유동화 물건 등 본 건의 특수성을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.