나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11821 [1] 경상남도 김해시 대동면 초정리 368-1 답 경매

경상남도 김해시 대동면 초정리 368-1 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경11821(창원지방법원 경매2계). 감정가 1,064,261,000원, 최저가 516,900,000원. 매각기일은 2026-08-12입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 11821 [1]
소재지	경상남도 김해시 대동면 초정리 368-1
용도	토지
매각기일	2026.08.12
관할법원	창원지방법원 경매2계 ((055) 239-2112(구내:2112))
이용제한	도시지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 자연녹지지역, (저촉)중로1류(폭 20m~25m), (저촉)도로구역

면적

토지면적	3,121㎡ (944.10평)

금액

감정가	1,064,261,000원
최저가	516,900,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	51,690,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.20	1,054,898,000원	유찰
2차	2026.07.08	738,429,000원	유찰
3차	2026.08.12	516,900,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건 기호 (1)토지는 경남 김해시 대동면 초정리 소재, ""대동초등학교"" 남측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 농경지대이고, 기호 (2),(4)토지는 경남 김해시 대동면 초정리 소재 ""신정마을회관"" 북동측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 취락주택, 농경지 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.
교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.
형태 및 이용상태: 기호 (1)토지는 사다리형, 기호 (2)토지는 부정형의 토지로서 ""전""으로 이용중이고, 기호 (4)토지는 세장형의 토지로서 ""대""로 이용중입니다.
인접 도로상태: 본건 기호 (1)토지는 서측으로 노폭 약 4미터, 기호 (2)토지는 동측으로 노폭 약 5미터의 복개된 구거를 이은 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 기호 (4)토지는 동측으로 노폭 약 5미터의 복개된 구거를 이은 노폭 약 4미터, 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태: 기호 (1) :도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-08-21)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 도로구역<도로법>, 하천에 관한 사항 건설과 하천계 별도확인
기호 (2) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 하천에 관한 사항 건설과 하천계 별도확인
기호 (4) :도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천에 관한 사항 건설과 하천계 별도확인
제시목록 외의 물건: 본건 기호 (1)토지상에 제시외수목(블루베리 외)이 식재되어 있으며 수종, 수량, 식재면적, 관리상태 등을 고려하여 평가하였는 바 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상입니다.
기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호 (3)건물 : 철근콘크리트구조 기타지붕 2층건으로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감
내 벽 : 모르타르 위 페인팅, 벽지 등 마감
창 호 : 새시창호 입니다.
이용상태: 기호 (3)건물은
1층 : 창고 및 사무실
2층 : 사무실로 이용중입니다.
※ 본건은 현장실사시 이해관계인의 부재로 상세내역은 조사치 못하였으나, 평가사례 및 탐문조사, 외부관찰 등을 참고하여 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.
설비내역: 위생시설 및 급배수시설 설비되어 있습니다.
부합물 및 종물: 본건 기호 (1),(2)토지상에 비닐하우스 구조물 형식의 제시외건물 다수동이 소재하나 철거 및 이전이 용이한 바 평가에서 제외하였으므로 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상입니다.
기 타 : --.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 제시외수목 178주 제외. 최저매각가격은 제시외수목 소재를 감안한 가격임. 비닐하우스, 농막, 이동식화장실 등이 소재하나 철거 및 이동이 용이하므로 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11821 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대동면 초정리 368-1

용도: 답

감정가: 1,064,261,000 원

토지면적: 3121.00㎡ (약 944.14 평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 물금새마을금고 (등기부요약에서 확인)

특이사항: 농지취득자격증명 필수

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가. 제시외수목 178주, 비닐하우스, 농막, 이동식화장실 등은 제외됨.

2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 김해시 대동면 초정리 소재로, "대동초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지대로 형성되어 있으며, 일부 지역은 취락주택과 농경지가 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 4미터, 동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 지역 현황:

* 김해시는 경상남도에 위치하며, 대동면은 김해시의 동쪽에 자리하고 있습니다.

* 대동면은 부산광역시와 인접하여 주민들의 생활권이 부산으로 연결되는 경우가 많습니다.

* 본건 소재지인 초정리는 대동면의 면소재지이며, "신정마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

* 대동면은 개발제한구역(GB)으로 지정된 지역이 상당 부분 포함되어 있습니다. 대동첨단산업단지 조성 사업이 추진되어 일부 지역의 개발제한구역 해제가 이루어졌으나, 본건 토지의 구체적인 구역 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 등으로 복합적으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 도로구역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

* 소유권: 현재 소유자는 효품영농조합법인이며, 과거 소유권 이전 및 공유자전원지분 이전 이력이 있습니다.

* 담보권:

* 물금새마을금고 근저당권 (채권최고액 1,680,000,000원)이 설정되어 있으며, 본 경매의 말소기준권리입니다.

* 이 외에도 지상권설정 등이 등기되어 있으나, 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 권리명세서 상 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하 권리는 소멸됩니다.)

4. 상권분석

본건 토지는 주로 농경지 및 일부 취락지대로 둘러싸여 있어, 주변 상권은 발달하지 않은 농촌 지역 특성을 보입니다. 인근에 "대동초등학교"가 위치하고 있으며, "신정마을회관" 등이 근거리에 있습니다. 대규모 산업단지(대동첨단산업단지)가 인근에 조성 또는 계획 중에 있어 향후 지역 개발 및 상권 변화 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "대동초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 인근에 대감초등학교, 대중초등학교, 김해대동중학교도 있습니다.

* 편의시설: 대동면 행정복지센터가 초정리에 위치하여 행정서비스 이용이 가능합니다. 대동농협 경제사업소 등 농협 관련 시설도 있습니다. 대동면 복합단지 조성 사업(온누리센터 등)이 추진 중으로, 향후 생활 편의 시설 확충이 기대됩니다.

* 주변 환경: 농경지가 많아 조용하고 한적한 시골 생활이 가능한 환경입니다. 개발제한구역 지정 지역으로, 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 낙찰자는 관할 시·구·읍·면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않으며, 매각 불허가 사유가 될 수 있습니다. 발급 요건은 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 제출 등이며, 실제 영농 가능성을 심사합니다.

* 개발제한구역 (GB): 본건 토지가 위치한 지역은 개발제한구역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 대동첨단산업단지 조성으로 일부 지역은 개발제한구역이 해제되었으나, 해당 토지의 정확한 구역 지정 여부 및 해제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

* 제시외 물건: 토지 지상에 제시외 수목(블루베리 외) 178주, 비닐하우스, 농막, 이동식화장실 등이 소재하나, 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 낙찰자가 직접 철거 또는 이동해야 할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 토지이용계획 상 중로1류(폭 20m~25m) 도로 접촉, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 도로구역 등에 해당하여 향후 개발 행위 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 건축물 감정평가: 건물 감정평가서에는 철근콘크리트구조 2층 건물이 창고 및 사무실로 이용 중이라는 내용이 있으나, 본건은 토지만 매각 대상이므로 건물은 별개로 판단해야 합니다. (건물은 매각 대상에 포함되지 않음)

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 대동면 초정리 소재의 농지(답)로, 총 면적 3121㎡(약 944평)입니다. 감정가는 10억 6천만 원대이며, 토지만 매각 대상입니다.

가장 중요한 고려사항은 농지라는 점과 이로 인한 농지취득자격증명 발급 의무입니다. 이는 매수자가 반드시 충족해야 하는 조건이며, 미충족 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

입지적으로는 "대동초등학교" 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 일부 취락지대로 이루어져 있습니다. 개발제한구역 등 일부 용도지역 및 지구 제한 사항이 존재하나, 인근에 대동첨단산업단지 조성 등 지역 개발이 진행되고 있어 향후 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

제시외 수목 및 시설물은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 처리가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지: 3121㎡ (약 944평)의 넓은 면적을 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 인근 대동첨단산업단지 조성 등 지역 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 교육 접근성: "대동초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리할 수 있습니다.

* 경매 특성: 감정가 대비 저감된 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,064,261,000원입니다.

최근 법원에서 진행되는 농지 경매의 경우, 최소 매각가율은 감정가의 70~80% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.

특히 농지취득자격증명 발급 조건이 까다롭고, 제시외 물건 처리 등 추가적인 비용 및 노력이 소요될 수 있음을 감안해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 낮은 선에서 결정될 것으로 보이며, 법원의 최저매각가격 및 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

합리적인 예상 입찰가는 감정가(1,064,261,000원)를 기준으로, 최초 1회 유찰 시 80% 수준인 약 851,408,800원부터, 2회 유찰 시 70% 수준인 약 745,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본건은 현재 제시된 최저매각가격 정보가 없으므로, 실제 경매 진행 시 법원에서 고시하는 최저매각가격을 반드시 확인해야 합니다.

최종 입찰가는 본건의 정확한 권리관계, 농지취득자격증명 발급 가능성, 주변 시세, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.1.물건 기본정보