나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1298 [1] 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 534-10 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 소재 ""등억온천지구""내에 위치하며, 주위는
숙박시설, 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

정형의 토지로서, 숙박시설 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법
률>, 온천원보호지구<온천법>, 공원마을지구(공원집단시설지구)<자연공원법>, 군립공원<자연
공원법>, 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물(사용승인일 : 2010.11.17.)로서,
외벽 : 미장돌붙임 등
창호 : 샷시창 등

이용상태

1층, 2층, 3층 모두 숙박시설로 이용중임.<1층 685.63㎡, 2층 798.48㎡, 3층 513.45㎡>

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상.
- 기타 : 없음.

물건 비고

1.일괄매각
2.1층,2층,3층 숙박시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1298 (1)

울산지방법원

소재지

울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 534-10 (도로명 주소: 울산광역시 울주군 알프스온천1길 28)

용도

숙박시설

감정가

3,215,564,280원

토지 면적

2250. 00㎡ (약 680.63평)

건물 면적

1997. 56㎡ (약 604.28평)

매각 대상

토지/건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

동울산새마을금고 (말소기준권리 근저당권자)

주의사항

1. 일괄 매각

2. 1층, 2층, 3층 숙박시설로 이용 중

건물 개요

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

* 사용승인일: 2010년 11월 17일

* 외벽: 미장돌붙임 등

* 창호: 샷시창 등

* 층별 이용현황: 1층 (685.63㎡), 2층 (798.48㎡), 3층 (513.45㎡) 모두 숙박시설로 이용 중

* 설비: 기본적인 위생설비 및 급배수시설 등

건축물대장상 정보

* 대지면적: 2250㎡ (약 680.63평)

* 연면적: 1997.56㎡ (약 604.28평)

* 건폐율: 36.02%

* 용적률: 68% (용적률 산정 연면적: 1530.02㎡)

* 층수: 지하 0층, 지상 3층

* 주요 용도: 숙박시설

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 소재 "등억온천지구" 내에 위치합니다. 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 6미터의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 온천원보호지구, 공원마을지구(공원집단시설지구), 군립공원, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 해당 지역의 보전 및 관리에 대한 사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

2019년 11월 8일 접수된 동울산새마을금고의 근저당권 (채권최고액 2,598,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 현황 및 말소 예상

매각으로 인해 동울산새마을금고의 근저당권 및 그 이후 접수된 권리(임의경매 개시결정 포함)는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액

2,598,000,000원

* 인수 대상 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 관련 개요 정보는 제공되지 않았습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임차인 관련 주의사항

임대 관계가 미상으로 파악된 점을 고려할 때, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 조건에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 등억온천지구 내 입지

본건은 울산의 대표적인 관광지인 등억온천지구에 위치하여, 온천 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 숙박 및 관련 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 상업시설

숙박시설, 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재되어 있어, 운영에 필요한 기본적인 편의시설 및 상업 시설 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경

등억온천지구는 다양한 숙박시설과 편의시설이 밀집된 지역으로, 관광 및 휴양에 적합한 환경을 제공합니다.

* 편의시설

주변 근린생활시설 및 상업나지를 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 관광지

가지산, 석남사 등 자연경관이 풍부한 지역과 인접하여 관광객 유치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한

자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 온천원보호지구, 공원 관련 지구 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 있어 제한 사항이 따를 수 있습니다.

* 임대관계 미상

임차인의 보증금 및 차임 정보가 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 채권 총액

근저당권 등 채권 총액이 감정가 대비 높은 편으로, 유찰 시 추가적인 감가 또는 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 등억온천지구에 위치한 숙박시설로, 온천 관광지를 중심으로 형성된 상권 내에 입지하여 운영 잠재력이 있습니다. 건물은 비교적 최근인 2010년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 3층 건물입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 양호한 편이나, 토지 이용 계획상의 제약 사항과 임대 관계 미상인 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 등억온천지구의 지속적인 관광 수요 활용 가능성

* 건물 자체의 숙박시설로서의 즉시 운영 가능성

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치 극대화 기대

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금을 제외한 금액으로 산정하며, 본건의 경우 인수 보증금이 0원입니다.

예상 입찰가는 감정가 3,215,564,280원을 기준으로, 시장 조사, 경쟁 물건 분석, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서는 투자 결정에 대한 참고 자료로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.