나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1294 [1] 경상남도 양산시 북정동 434 양산북정대동아파트 103동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북정동 소재 ""삼성초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 빌라, 소공원, 학교, 소규모공장, 아파트 등으로 형성되어 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 제103동 제5층 제502호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지바름, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~
10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1294 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 북정동 434 양산북정대동아파트 103동 5층502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 81,000,000원

* 토지면적: 32.66㎡ (약 9.88평) / 토지지분: 32.6563㎡

* 건물면적: 49.71㎡ (약 15.04평) / 건물지분: 49.71㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 백OO

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 양산시 북정동에 위치하며, "삼성초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 빌라, 소공원, 학교, 소규모 공장, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 아파트 단지 내외부 도로망 상태는 양호합니다.

1.1. 1.토지이용계획

* 본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권(접수일자: 2016-12-07, 권리금액: 62,700,000원).

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부등본상 채무 총액은 82,700,000원입니다.

* 등기 현황:

* 소유권 이전: 한손희(2012-10-23), 한현철(2015-10-21), 임성현(2016-12-07, 매매)

* 근저당권: 한국주택금융공사(2016-12-07, 62,700,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 백승용(2024-01-29, 20,000,000원, 울산가정법원 가압류 결정)

* 강제경매: 백승용(2025-07-23, 21,106,849원, 울산지방법원 강제경매개시결정)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 본건에는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 표기되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 북정동 일대는 아파트 단지를 중심으로 근린생활시설, 소규모 상업시설, 학교 등이 분포되어 있습니다.

* 삼성초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변 생활권 접근성도 양호합니다.

* 북정동 지역은 일부 공업 지역과 인접해 있어, 지역 차원에서 악취 등 환경 개선을 위한 도시숲 조성 사업이 추진되는 등 노력이 있습니다. 이는 생활 환경에 잠재적인 영향을 줄 수 있으나, 해당 단지와의 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 12층 건물 중 5층 502호입니다.

* 마감 상태: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 바름 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 주요 설비: 전기, 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 양산북정대동1차

* 주소: 경상남도 양산시 북정동 434

* 사용승인일: 1993년 7월 26일

* 총 동수: 5개동

* 총 세대수: 396세대

* 최고/최저층: 12층 / 1층

* 주차 대수: 총 101대 (지상 3대, 지하 5대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1993년 준공된 아파트로, 약 33년차로 노후화가 진행되어 유지보수 및 향후 재건축/리모델링 관련 고려가 필요합니다.

* 상대적으로 낮은 평당가: 북정동 평균 평당가 대비 본 단지의 평당가가 낮은 편으로, 이는 단지의 연식, 관리 상태, 또는 주변 환경 등 복합적인 요인에 기인할 수 있습니다.

* 주변 공업 지역 영향: 일부 공업 지역이 인접해 있어, 환경 개선 사업이 진행 중임에도 불구하고 소음, 먼지, 악취 등의 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경상남도 양산시 북정동에 위치한 1993년식 아파트로, 삼성초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다.

* 최근 실거래가는 5,700만원에서 6,900만원 사이에 형성되어 있으며, 이는 감정가 8,100만원보다 낮은 수준입니다.

* 부동산114 및 리치고 등 시세 분석 자료에 따르면, 본 단지의 평당가가 북정동 평균보다 낮게 나타나고 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 채권자 백OO의 강제 경매로 진행 중이므로 절차 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 노후화와 잠재적 환경 영향을 고려해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 시세: 최근 거래가와 감정가 대비 낮은 시세는 투자 매력을 높일 수 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 초등학교 인접으로 가족 단위 거주자에게 선호도가 높을 수 있습니다.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 양산시의 발전 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 (12층): 5,700만원

* 2026년 4월 (4층): 6,900만원

* 2026년 6월 (10층): 5,800만원

* 현재 평균 실거래가는 약 5,800만원으로 파악됩니다.

* 감정가: 81,000,000원

* 분석 결과, 최근 거래가 최고 6,900만원(4층)을 고려할 때, 5층인 본건의 적정 가치는 이보다 약간 낮거나 유사할 것으로 예상됩니다.

* 양산시 북정동 지역 평균 평당가 대비 낮은 단지 가격 수준과 감정가(8,100만원) 대비 낮은 시세를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 65,000,000원으로 제안합니다.

* 이는 최근 최고가 거래(6,900만원)와 평균 실거래가(5,800만원) 사이에서, 감정가(8,100만원)를 크게 하회하는 수준으로, 시세 대비 합리적인 투자 기회를 제공할 것으로 판단됩니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.