나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1300 [1] 울산광역시 중구 남외동 500 일신에일린의뜰아파트 107동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 중구 남외동 소재 '남외중학교' 북측 인근에 위치하는 구분건물로서, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제1층 제104호로서,
외벽:몰탈위페인팅 마감 등,
내벽:벽지바름 및 타일붙임 마감 등,
창호:샷시 창호 등 마감.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남외운동장지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2021-06-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남외중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남외중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

2025타경1300 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 중구 남외동 500 일신에일린의뜰아파트 107동 1층104호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

552,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 71.64㎡ (약 21.67평)

토지지분: 71.64㎡ (약 21.67평)

건물면적: 133.20㎡ (약 40.29평)

건물지분: 133.2012㎡ (약 40.29평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

태OOOOOO

1.9. 아파트 정보

아파트명: 일신에일린의뜰아파트

사용승인일: 2007년 7월 6일

총 동수: 16개동

총 세대수: 920세대

지상 주차대수: 4대

지하 주차대수: 37대

총 주차대수: 132대

최고층: 18층

최저층: 1층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 울산광역시 중구 남외동에 소재하며, '남외중학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

주변 도로망 상태는 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2014년 7월 9일 접수된 태화새마을금고 근저당권 (권리금액 384,800,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 30,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2025년 3월 4일

확정일자: 2025년 1월 9일

배당신고일자: 2025년 9월 9일

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 4일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 지역은 주거 단지와 일부 상업 시설이 공존하는 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 남외중학교가 북측 인근에 위치하며, 초등학교 및 고등학교 등도 근거리에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스를 이용할 수 있습니다. (관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설 포함)

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트 지붕의 14층 건물 내 1층 104호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다. 또한, 지상에 전기차 충전기 10대, 지하에 8대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 특이사항

집합건물 등기부 요약에 따르면, 과거 근저당권들이 말소된 상태이며, 현재 임의경매 개시결정 등기(을4, 을6, 갑4)가 말소기준권리보다 후순위로 존재하나, 이는 경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다. 임차인들의 대항력은 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

6.2. 공부와의 차이

없음.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남외운동장지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(남외중학교), 절대보호구역(남외중학교), 역사문화환경보존지역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한 사항이 존재하므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 남외동에 위치한 일신에일린의뜰아파트 107동 1층 104호로, 법원 감정가는 552,000,000원입니다. 아파트로서의 기본적인 입지, 교통, 생활 편의성은 양호한 수준입니다. 권리분석상 인수되는 권리나 보증금은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 토지이용계획상 다양한 제한이 존재하므로 해당 내용을 사전에 충분히 검토해야 합니다. 1층이라는 점은 호불호가 갈릴 수 있으나, 전용면적 133.20㎡의 넓은 면적을 고려할 때 실거주 및 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 미소멸 권리 없음: 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 최근 시세 대비 낮은 감정가: 동일 면적의 최근 매매가(605,000,000원) 대비 감정가(552,000,000원)가 낮아 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 넓은 전용면적(133.20㎡)으로 실거주 만족도가 높으며, 향후 지역 가치 상승 시 투자 수익도 기대할 수 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 주변 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(133.20㎡)의 아파트가 2026년 7월 9일에 605,000,000원에 거래되었습니다. 현재 감정가는 552,000,000원으로, 시세 대비 약 91% 수준입니다. 1층이라는 점과 단지 내 다른 층의 거래 가격 변동성을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 대비 100% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 560,000,000원 ~ 580,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.