나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1289 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 '증산역' 북측 인근에 위치하는 '양산유림
노르웨이아침' 1층 (1)110호, (2)114호, 2층 (3)206호로서 부근 일대는 공동주택, 업무
시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내
1층 (1)110호, (2)114호, 2층 (3)206호로서
외벽 : 강화유리, 복합판넬 등 마감,
내벽 : 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~3) : 공히 제1종근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복6차선 포장도로, 북서측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m
)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1289 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2, 양산유림노르웨이아침 1층 110호

용도: 근린상가

감정가: 527,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 건축물 기본사항

건물명: 양산 유림 노르웨이 아침

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 12월 21일

건물 규모: 지하 6층, 지상 20층

건물층수: 해당 호실은 1층 소재

건물 면적: 37.24㎡ (약 11.27평)

건물 지분: 37.24㎡ (약 11.27평)

전유부 층: 1층 (110호)

건물 내 총 호실 수: 211호

1.3. 토지 정보

토지 면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

토지 지분: 4.606269661856974㎡ (약 1.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 개발 계획

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 '증산역' 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다. 전체 건물이 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 업무시설, 공동주택, 제1,2종 근린생활시설 등이 혼재된 복합 용도의 건물입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 증산역(부산 지하철 2호선)과의 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본 건물은 남동측으로 왕복 6차선, 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다. 토지 이용계획상 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 여러 권리가 설정되어 있으나, 경매를 통해 정리될 예정입니다.

총 등기부채권액은 660,000,000원입니다. (하나은행 근저당 600,000,000원 + 60,000,000원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리는 2023년 05월 26일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다. 본 물건의 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 및 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 상세 내용은 '지상권개요' 항목에 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인이 있다면 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 유형 및 주변 상권

본 물건은 근린생활시설 용도로 분류됩니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 지역 주민 및 근무자를 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. '양산 유림 노르웨이 아침'은 아파트 단지 및 오피스텔, 상가 등으로 구성된 복합 단지이며, '오슬로파크'라는 이름으로 복합문화공간 및 상업시설이 운영되고 있어 다양한 집객 시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 배후 수요 및 경쟁 환경

주변의 대규모 아파트 단지(약 47,000세대 언급) 및 오피스텔, 인근 업무시설 근무자들이 주요 배후 수요가 될 수 있습니다. 또한, '오슬로파크' 내외부의 다양한 시설 이용객들도 잠재적 고객층입니다. 상권 내 경쟁 업체로는 유사한 업종의 근린생활시설들이 존재할 수 있으며, 경쟁력 확보를 위해서는 차별화된 업종이나 서비스가 요구될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

증산역 인근으로, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (예: 마트, 병원, 학원, 식당 등)

5.2. 교통 연계성

증산역을 통해 부산 지하철 2호선 이용이 가능하며, 도로망 또한 잘 갖추어져 있어 양산 시내 및 부산 등지로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임대 관계 및 임차인의 보증금, 차임이 미상으로 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 절차 및 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

6.2. 시장 및 가격 변동성

부동산 시장의 전반적인 흐름, 지역 개발 계획의 변동, 금리 인상 등 거시 경제 지표에 따라 자산 가치가 변동될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 및 기타 환경 리스크

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 복합문화공간 및 주거, 상업 시설 위주로 개발되고 있는 것으로 파악됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 핵심 입지 장점

증산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 대규모 주거 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 잠재 수요가 풍부합니다.

7.2. 건물 및 상권 특성

2018년 준공된 신축급 건물 내 위치하며, 복합문화공간인 '오슬로파크'와 연계되어 상업 시설로서의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 1층 근린상가로서 유동인구 확보에 유리한 장점을 가집니다.

8. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍의 핵심 상권인 증산역 인근에 위치한 1층 근린상가로, 역세권 프리미엄과 주변 주거 및 업무 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 건물 준공 연차가 비교적 짧고, 주변 상권이 활성화되고 있는 점은 긍정적입니다. 다만, 임대차 관계에 대한 불확실성은 철저한 사전 조사를 통해 해소해야 할 부분입니다.

9. 예상 입찰가 산정 가이드

예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 감정가 527,000,000원을 기준으로 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 본 건의 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임대차 현황 분석을 통한 예상 임대수익률 및 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후, 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.