나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3956 [1] 경상북도 포항시 북구 죽도동 625-15 중앙종합시장 제2층 제208호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 죽도동 소재 ""죽도초등학교""북서측 인근에 위치하는 ""중앙종합시장 제2층 제208호"" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 슬래브지붕 지상2층건 중 제2층 제208호 단위세대로서
(사용승인일: 1986.11.20)
- 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감
- 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감,
- 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감,
- 천 정: 천정지 등 마감,
- 창 호: 섀시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 주위일대와 등고 평탄하게 조성된 ""시장 및 연립주택 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 폭 약 25미터, 북서측으로 폭 약 6미터, 남동측 및 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 시장, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 구분건물(연립주택)의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경3956 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 북구 죽도동 625-15 중앙종합시장 제2층 제208호

용도: 연립주택 (감정평가상 용도, 건축물대장상 판매시설/근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상2층건 중 제2층 제208호 (사용승인일: 1986.11.20)

내외부 마감: 몰탈위페인트, 벽지, 타일, 내장바닥재, 섀시창호 등

설비내역: 급배수, 위생, 난방설비 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 17,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 1684.30㎡

건물지분: 1684.3㎡

(주: 건물면적 1684.30㎡는 단위세대 면적으로는 이례적으로 크며, 건물 전체 면적과 유사하여 실제 전용면적은 별도 확인이 필요합니다. 건축물대장상 전체 건물 면적은 1577㎡입니다.)

1.4. 경매 정보

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: (제공 정보 없음, 특이사항 참고)

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 죽도동 소재 "죽도초등학교" 북서측 인근에 위치하며, "중앙종합시장 제2층 제208호" 단위세대입니다. 주변 일대는 아파트, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로가 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 세장형으로 주위 일대와 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 시장 및 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 단지 남서측으로 폭 약 25미터, 북서측으로 폭 약 6미터, 남동측 및 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 시장, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 합자회사중앙개발 (1986.11.22)

* 근저당권: 죽장제일새마을금고 (2000.07.11, 98,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 죽장제일새마을금고 (2000.07.11, 98,000,000원)

* 압류: 포항시 (2002.03.19)

* 소유권이전청구권가등기: 이대우 (2003.03.31)

* 강제경매: 이소희 (2025.07.21)

등기부채권 총액: 196,000,000원

3.2. 말소기준권리

2000년 7월 11일자 죽장제일새마을금고의 근저당권입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 박말숙

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2019-01-28

대항력: 없음 (경매 시 소멸 대상)

* 임차인: 이소희

보증금: 14,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 1999-07-02, 확정일자: 1999-11-17, 배당신고일자: 2025-07-21

대항력: 있음 (경매 신청인이며, 배당을 받을 예정이나 보증금 전액 배당받지 못할 경우 인수될 가능성 있음. 단, "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이므로 주의 요망)

3.4. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 대항력 있는 임차인 이소희의 권리관계는 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으나, 현재 명시된 "인수 보증금 합계: 0원"을 고려할 때 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황 및 용도 (건축물대장 vs. 감정평가)

건축물대장상 본건이 속한 중앙종합시장 건물은 판매시설 및 근린생활시설로 등록되어 있습니다. 그러나 감정평가서에는 "연립주택으로 이용 중"이며, 주변 환경 역시 주거시설이 형성되어 있다고 기술하고 있습니다. 이는 본건의 실제 이용 현황과 공부상 용도 간 불일치 가능성을 시사하며, 향후 활용 방안 및 가치 평가에 있어 중요한 고려 요소입니다.

4.2. 주변 시세 비교 (최근 매매 정보 분석)

제공된 최근 매매 정보들은 연립주택 및 연립다세대 주택으로, 본건의 공부상 용도(판매시설)와는 차이가 있습니다. 그러나 감정평가에서 연립주택으로 평가되었고, 주변 환경이 주거 시설임을 감안하여 비교 분석합니다.

* A 주택 (74-3번지, 1978년식, 46.87㎡): 2026년 4월 매매가 4,900만원 (약 104.5만원/㎡)

* B 맨션 (600-30번지, 1983년식, 70.82㎡): 2026년 1월 매매가 7,600만원 (약 107.3만원/㎡)

* C 맨션 (209-13번지, 1984년식, 83.34㎡): 2026년 1월 매매가 11,000만원 (약 132.0만원/㎡)

분석 결과, 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 시세는 약 105만원/㎡에서 132만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가(17,000,000원)와 비교할 때, 만약 본건의 실제 면적이 50㎡ 내외라면 단위 면적당 감정가가 약 34만원/㎡로, 시세보다 현저히 낮은 수준입니다. 이는 감정평가액이 시세 대비 저평가되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

중앙종합시장에 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 용이하며, 죽도초등학교 인근으로 상업 및 주거 복합 지역에 해당합니다.

5.2. 교육시설

죽도초등학교가 인근에 위치합니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 확인

주변 지역을 조사한 결과, 본건 소재지 인근에 뚜렷한 혐오시설(공장, 쓰레기 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 중앙종합시장 자체의 특성상 상가 밀집 지역이므로 소음이나 교통 혼잡 등이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 소유권이전청구권가등기(갑4)의 말소 여부가 명확하지 않을 수 있습니다. (다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 대부분 소멸될 것으로 보이나, 최종 확인 필요)

* 대항력 있는 임차인 이소희의 보증금(14,000,000원) 전액 배당 여부 및 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 관련 이슈. (배당신고일자가 2025년 7월 21일로, 경매 진행 시점에 따라 변동 가능성 있음)

6.2. 물건 상태 및 활용 관련 리스크

* 건축물대장상 용도(판매시설, 근린생활시설)와 감정평가상 용도(연립주택) 간 불일치로 인한 법적 문제 또는 활용 제한 가능성.

* 실제 조사 당시 내부 및 구조 확인 불가로 인한 물건 상태의 불확실성. (1986년 건축된 건물로 노후화 가능성)

* "중앙종합시장" 내 상가 또는 복합 용도의 건물 일부로서, 주거용으로 활용 시 전환 비용 발생 가능성.

6.3. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 이소희의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 배당 절차와 명도 협상 과정에서 추가적인 금전적 또는 시간적 부담이 발생할 여지가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 죽도동 소재 중앙종합시장 내 상가건물의 일부로, 감정평가상 연립주택으로 평가되었으나 건축물대장상으로는 판매시설 및 근린생활시설로 등록되어 있어 용도 불일치라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인 이소희가 존재하며, 경매 신청인인 점은 특이 사항입니다. 그러나 감정가(17,000,000원)가 주변 연립주택 시세(약 105만원~132만원/㎡) 대비 현저히 낮게 책정되어 있어, 만약 주거용으로 활용 가능하거나 상업시설로서의 가치가 재평가된다면 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있는 물건입니다. 명도 및 용도 관련 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 높은 시장 시세: 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 인해 시세 차익 확보 가능성이 높습니다.

* 잠재적 활용 가치: 공부상 용도와 달리 실제 연립주택으로 이용 중이거나 주거용 전환이 가능하다면, 낙찰 후 가치 상승 여력이 큽니다.

* 우수한 입지: 포항시 북구 죽도동 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 명도 리스크 해소 가능성: 인수 보증금이 없다고 명시되어 있어, 명도 절차가 비교적 간결할 가능성이 있습니다. (단, 철저한 배당 분석 및 협상 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 17,000,000원이나, 주변 연립주택 시세 분석 결과 단위 면적당 105만원~132만원 수준임을 고려할 때, 실제 본건의 가치는 더 높을 것으로 판단됩니다. 만약 본건이 일반적인 연립주택 면적(예: 50~70㎡)을 기준으로 활용 가능하다고 가정할 경우, 시장 가치는 5,250만원 ~ 9,240만원 범위로 추정됩니다.

그러나 용도 불일치, 내부 상태 미확인, 대항력 있는 임차인 존재 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 감정가를 하회하는 낮은 가격보다는 시장 가치의 하단부를 고려한 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 40,000,000원

(위 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 최종 배당 결과 등에 따라 달라질 수 있으며, 투자 결정 전에 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.