나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3948 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 산27-20 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2): 본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 ""포항초곡화산샬레아파트"" 서측 인근에 위치하며 주위환경은 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1,2): 공히 본건까지 차량 등의 접근이 다소 어려우나 인근 도로 상태 등을 고려시 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 공히 부정형 토지로서 남측 하향 완경사지 등을 이루며 ""자연림""입니다.

인접 도로상태

기호(1,2): 공히 공부상 맹지이며 인접필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 공히 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

평가의견서를 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상입니다.

2)기타
없습니다.

물건 비고

일괄매각. 분묘 소재 여부 파악이 곤란하여 이에 구애 없이 평가. 공부상 맹지. 임목 포함 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 포항지원 2025타경3948 (1) 부동산 임의경매 사건에 대한 정보 분석을 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 상세

경매 사건번호: 포항지원 2025타경3948 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 산27-20

용도: 임야

감정가: 441,262,000원

토지 면적: 4,958.00㎡ (약 1,500.3평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각 (임목 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (가명: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 주요 특이사항

특이사항: 유동화물건, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각. 분묘 소재 여부 파악이 곤란하여 이에 구애 없이 평가. 공부상 맹지. 임목 포함 매각.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 "포항초곡화산샬레아파트" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 자연림 상태의 토지입니다.

1.1. 1.교통 및 접근성

차량 등의 접근이 다소 어려운 편이나, 인근 도로 상태 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 공부상 맹지이며, 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

1.1. 2.토지 현황

기호(1,2) 토지는 부정형의 토지로서 남측 하향 완경사지를 이루고 있으며, 현황은 자연림 상태입니다.

1.1. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 보전산지, 임업용산지 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 8월 7일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을5)입니다.

감정평가서 요약 및 등기부등본 상 기재된 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리(대항력 있는 임차권 등)가 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 약 906,810,331원입니다.

1.2. 1.말소기준권리

* 을5: 근저당권 (농협은행주식회사), 2019-08-07, 420,000,000원

1.2. 2.소멸예정 권리 (순서 무관)

* 을6: 지상권설정 (농협은행주식회사), 2019-08-07

* 갑3: 가압류 (농협은행), 2022-10-26, 59,946,179원

* 갑4: 가압류 (농림수산업자신용보증기금관리기관), 2022-11-09, 160,818,498원

* 갑5: 가압류 (농협은행), 2022-11-14, 254,595,434원

* 갑7: 가압류 (삼성카드), 2023-02-21, 11,450,220원

* 갑9: 압류 (연수세무서장), 2024-10-16

* 갑10: 임의경매 (농협은행주식회사), 2025-07-18, 344,246,741원

1.2. 3.인수되는 권리

* 없음.

1.2. 4.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

본 건에는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

본건은 도시지역 내 자연녹지지역 및 산림 지역으로 지정되어 있어, 일반적인 상업 활동이나 주거 개발에는 제약이 따릅니다. 인근에 "포항초곡화산샬레아파트"가 위치하나, 본건은 아파트 단지와는 직접적인 연계성이 낮고 자연림 지대로 형성되어 있어 배후 상권의 직접적인 영향은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

인근 아파트 단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 본건이 위치한 자연림 지역의 특성상 도심과 같은 편리한 생활 인프라 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 건축 및 이용에 있어 인접 토지와의 토지사용 승낙 또는 관통지정 등의 절차가 필요하며, 이는 추가 비용과 시간 소요의 원인이 될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 분묘 소재 여부 파악이 곤란하며, 만약 분묘가 존재할 경우 분묘기지권 성립 가능성이 있어 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있습니다. 이는 잠재적 분쟁 요인이 될 수 있습니다.

* 임목 포함 매각: 토지 위에 조성된 산림(임목)이 매각에 포함되므로, 이를 활용하거나 제거하기 위한 계획 및 비용이 발생합니다.

* 개발 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 건축, 개발 행위에 대한 법적 규제가 많습니다.

* 접근성: 차량 접근이 다소 어려운 지형 및 도로 여건은 물류 이동이나 시설 이용에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 일반적으로 자산유동화증권(ABS) 등 유동화 과정에서 발생한 채권을 근거로 경매가 개시되는 경우가 많으며, 복잡한 권리관계나 특수 목적이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 포항시 북구 흥해읍에 위치한 자연림 상태의 임야로, 감정가는 441,262,000원입니다. 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있으나, 개발에는 엄격한 제한이 따릅니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수 부담은 없으나, 공부상 맹지, 분묘기지권 존재 가능성, 임목 포함 매각, 차량 접근성 제한 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 토지 이용 계획상 개발이 제한적이고, 현재는 자연림 상태를 유지하고 있어, 투자 가치는 해당 토지에 대한 향후 개발 가능성(규제 완화 등) 또는 자연림으로서의 가치 인정 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 도시지역 내 녹지/산림 지역으로, 향후 규제 완화 시 개발 잠재력 보유 가능성.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 넓은 면적 (4,958㎡).

* 권리관계가 소멸되어 낙찰자가 법적 부담 없이 토지를 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 순수 물건 가치와 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 총 채권액이 감정가를 상회하며, 맹지, 분묘기지권, 개발 제한 등의 리스크가 명확하므로, 현황 가치와 향후 활용 가능성을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 분묘 유무 확인, 인접 토지주와의 협의 가능성 검토, 관련 법규 상세 확인 등이 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.