나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3947 [1] 경상북도 포항시 남구 대잠동 470-6 이동우방파크빌 제103동 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동 소재 ""이동초등학교"" 남측 인근에 위치하며 인근 일대는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철근콘크리트경사슬래브지붕 19층 건물중 14층 1407호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 바닥재, 타일 등,
창호 : 새시창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약35미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-12-16)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경3947 (1) 사건의 물건 보고서입니다.

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 포항지원 2025타경3947 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 대잠동 470-6 이동우방파크빌 제103동

* 용도: 아파트

* 감정가: 224,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 52.93㎡ (약 16.01평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 남구 대잠동에 소재하며, 남측 인근에 이동초등학교가 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 밀집하여 형성된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로는 폭 약 35미터의 대로변과 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약 정보를 분석한 결과, 현재까지 등재된 모든 권리(근저당권, 압류 등)는 말소 예정이거나 말소된 상태입니다. 이는 경매 절차를 통해 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권 이전 기록이 다수 확인됩니다.

- 을16, 을19: 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권 (총 235,300,000원)이 등재되어 있었으나, 모두 말소 처리되었습니다. 이는 본 건 임의경매의 말소기준권리일 가능성이 있으나, 실제 말소 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (주의: 제공된 정보상 '말소'로 표기되어 있습니다.)

- 갑16, 갑17, 갑18, 갑21, 갑24: 포항세무서, 국민건강보험공단, 포항시 명의의 압류 기록들이 있었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

- 갑25: 대구태영신용협동조합 명의의 임의경매 개시 결정 (125,012,354원)이 등재되어 있으며, 이는 본 사건(2025타경3947)의 근거가 됩니다. 해당 권리 또한 '말소'로 표기되어 있으나, 이는 경매 절차를 통해 해소될 채무임을 의미합니다.

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 별도의 유료 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

* 물건 명세서 참고사항:

- 작성일: 2026년 07월 13일

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

- 지상권 개요: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

본 물건은 대단지 아파트인 이동우방파크빌 내에 위치하며, 주변으로 아파트 단지와 상가 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 위치 및 주위환경: "이동초등학교" 남측 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 우수합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 경사슬래브 지붕 19층 건물 중 14층 1407호입니다.

- 외벽: 몰탈 위 페인팅 등

- 내벽: 벽지, 타일 등

- 바닥: 바닥재, 타일 등

- 창호: 새시창호 등

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용상태: 사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 35미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 도시지역, 제3종일반주거지역

- 대로1류(폭 35m~40m)(접합)

- 가축사육제한구역 (모든 축종 제한구역)

- 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대 관례 및 기타 특이사항 없음.

* 아파트 정보 (이동우방파크빌):

- 주소: 경상북도 포항시 남구 대잠동 470-6

- 사용승인일: 2001년 10월 17일

- 동수: 4동

- 세대수: 499세대

- 최고층: 19층

- 총주차대수: 461대 (지상 3대, 지하 14대 - 제공된 지하주차대수와 총합계 수치가 상이함. 일반적인 지하주차대수 반영이 더 정확할 수 있으나, 제공된 데이터를 따름)

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

- 전기차충전기 (지상): 10대

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육 제한 구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대/절대 보호구역 등으로 지정되어 있어, 특정 개발이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 2001년 준공된 아파트로, 향후 재건축이나 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 제공된 아파트 정보에서 지하주차대수와 총 주차대수 합계 간의 불일치가 발견됩니다. 이는 단지 내 주차 공간 관련 상세 정보 확인이 필요함을 시사합니다.

* 경매 개시 결정 권리자인 대구태영신용협동조합 외, 과거 채권자였던 케이씨유엔피엘대부주식회사와 관련된 채무 규모(235,300,000원)가 존재했으나 모두 말소된 상태로, 해당 채무의 정확한 변제 여부 및 경매 절차에서의 소멸 여부에 대한 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 대잠동의 아파트로, 초등학교가 인접해 있고 대로변에 접해 있어 입지 조건이 양호한 편입니다. 아파트 단지 규모가 크고 편의시설도 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다. 권리 관계는 대부분 말소 처리되어 낙찰 시 인수할 권리 부담은 적어 보입니다. 그러나 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있는 점, 과거 채권 총액 및 경매 개시 결정자 간의 관계 등은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 이동초등학교 인접, 대로변 접합, 주변 생활 인프라 구축.

* 대단지 아파트: 이동우방파크빌의 규모와 관리 시설.

* 권리관계 양호: 현재 등기상 인수할 권리가 없는 것으로 보임. (말소기준권리 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 224,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(84.965㎡)의 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 6일: 175,000,000원 (10층)

* 2026년 7월 9일: 147,000,000원 (19층)

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 감정가와 시세 간의 차이가 상당합니다. 특히 2026년 7월에 거래된 147,000,000원은 19층 거래임에도 불구하고 낮은 가격대를 형성하고 있습니다. 2026년 6월의 175,000,000원이 상대적으로 높은 편입니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 현재 시세는 약 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 판단됩니다.

보수적인 접근과 시장 상황을 고려한 예상 입찰가는 165,000,000원 수준으로 제안합니다. 본 입찰가는 최근 실거래가 상위권 가격을 반영하되, 추가적인 하락 가능성을 고려한 금액입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 최근 실거래가 동향 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.