나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3933 [1] 경상북도 포항시 남구 해도동 91-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 해도동 소재 ""해도어르신행복센터"" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 중소규모 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건은 기호 (1)의 토지대장 상 토지면적(165.3㎡)과 기호 (2)의 건축물대장 상 대지면적(165㎡)이 차이가 있어 관련기관에 유선 탐문조사 하였으나 원인 미상으로 조사되었는 바 유의 및 재확인하시길 바라고, 기타 자세한 사항은 관련 기관에 문의 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견란의 6.기타 검토 및 참고사항’ 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2)는 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서,
-외벽 : 적벽돌쌓기, 몰탈 위 페인트칠 등 마감,
-바닥 : 장판지, 타일 등 마감,
-내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
-창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호 (2)는 주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
2) 기타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견란의 6.기타 검토 및 참고사항’ 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 토지대장 상 면적(165.3㎡)과 목록2 건축물대장 상 대지면적(165㎡)이 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경3933 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 해도동 91-18

* 용도: 단독주택

* 감정가: 208,031,660원

* 토지면적: 165.29㎡ (약 50.00평)

* 건물면적: 161.60㎡ (약 48.89평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 토지대장 상 면적(165.3㎡)과 목록2 건축물대장 상 대지면적(165㎡)이 상이함.

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 토지대장 상 면적(165.3㎡)과 건축물대장 상 대지면적(165㎡)이 상이함.

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 포항시 남구 해도동 소재 "해도어르신행복센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 단독주택, 다세대주택, 중소규모 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 북측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지형태 및 이용상태: 인접지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 5월 15일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1 순위)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 등기부 현황:

* 한국주택금융공사 근저당권 (말소기준권리, 매각으로 소멸 예정)

* 소유권이전 (김흥순)

* 소유권이전 (신동분 외 3명, 상속)

* 한국주택금융공사 임의경매 개시결정 (매각으로 소멸 예정)

* 등기부채권 총액: 462,000,000원(근저당) + 88,049,773원(임의경매 신청 채권액) = 550,049,773원으로, 감정가보다 매우 높은 수준입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2015-06-01

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 입력된 최근 매매 정보는 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 건물의 특성이 다릅니다.

* 명성해도타운 (연립, 1985년식): 7,100만원 (65.16㎡, 약 19.72평) -> 평당 약 360만원

* 해피타운 (다세대, 2013년식): 8,500만원 (69.85㎡, 약 21.13평) -> 평당 약 402만원

* 대성빌라 (다세대, 1993년식): 4,000만원 (46.23㎡, 약 13.98평) -> 평당 약 286만원

* 비교 대상 물건들의 평당 거래가는 약 286만원에서 402만원 수준입니다.

* 본건은 토지 약 50평, 건물 연면적 약 49평의 단독주택으로, 비교 대상 다세대/연립 주택보다 더 높은 가치를 지닐 수 있습니다. 감정가는 토지 평당 약 416만원, 건물 평당 약 425만원으로 산정되어, 주변 다세대/연립 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본건은 해도동에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "해도어르신행복센터"가 인근에 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 시내버스 등 대중교통 이용도 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역 특성상 일정 수준의 교육 시설 접근성이 확보될 것으로 보입니다. (추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이:

* 토지대장 상 토지 면적(165.3㎡)과 건축물대장 상 대지 면적(165㎡)이 상이합니다. 관련 기관 탐문 결과 원인 미상으로 조사되었으므로, 입찰 전 반드시 관련 기관에 유선 문의 및 재확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 총 89.50㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이에 대한 현황 파악 및 법적 검토가 필요합니다.

* 환경 시설 관련 사항:

* 포항시 남구 일대에서 폐기물 처리 시설(쓰레기 매립장, 소각장 등) 조성에 대한 논의가 진행 중이며, 해당 지역이 후보지로 거론된 바 있습니다.

* 본건 소재지와 직접적인 혐오 시설의 근접성에 대한 명확한 정보는 현재까지 확인되지 않았으나, 향후 지역 개발 계획 및 환경 변화 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

* 건축물 노후도: 건물 준공연도가 1979년으로, 약 47년 경과하여 노후화에 따른 수리 또는 재건축 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 남구 해도동에 위치한 단독주택으로, "해도어르신행복센터" 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 권리 분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 토지와 건축물 대장 간의 면적 차이, 제시외 건물 존재, 건축물의 노후도, 그리고 주변 지역의 잠재적인 환경 시설 개발 가능성 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다. 주변 다세대/연립 주택 시세와 비교 시, 감정가는 토지 및 건물 규모를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리 매각으로 소멸, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 토지(약 50평) 및 건물(약 49평) 규모의 단독주택으로, 증축 또는 재건축 등 다양한 활용 가능성을 보유하고 있습니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 유사 부동산 시세와 비교 시, 감정가 대비 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 208,031,660원

* 주변 연립/다세대 시세(평당 약 286만원 ~ 402만원) 대비 본건 단독주택의 감정가(토지 평당 약 416만원, 건물 평당 약 425만원)는 높다고 볼 수도 있으나, 단독주택의 가치와 토지 규모를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

* 제시된 리스크 요인(면적 차이, 노후도, 잠재적 환경 시설 관련 사항 등)과 명도, 수리 비용 등을 감안하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

* 본 물건에 대한 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.