나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10241 [1] 경상북도 청송군 현동면 창양리 340 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청송군 현동면 창양리 소재 ""신창마을"" 내에 위치하며, 주위일대는 마을내
단독주택, 마을인근 하천, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 평탄하며, ""전(휴경지)"" 으로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 3~4M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(도로법_도로구역에서100m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(문화재보호법_국가지정문화재에서 500m)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서1000m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서100m)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상북도문화재보호조례>, 역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기준시점 현재 이해관계인 부재로 인하여 자세한 임대내역은 미상인바, 경매진행시
재확인 하시기 바람.

2) 본건 기준시점 현재 지상에 이동이 용이한 컨테이너 수개동이 소재함.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환). 지상에 매각에서 제외되는 이동이 용이한 컨테이너 수개 및 농산물 건조기 소재함. 휴경지로 현황은 잡종지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 의성지원 2025타경10241 (1)

소재지: 경상북도 청송군 현동면 창양리 340

용도: 답 (현재 현황은 잡종지, 휴경지)

감정가: 8,575,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드)

1.2. 면적

토지면적: 245.00㎡ (약 74.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 청송군 현동면 창양리 소재 "신창마을" 내에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 마을 내 단독주택, 마을 인근 하천, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

물건의 남동측으로는 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

(외부 검색 결과)

위성 사진 및 지도 정보를 종합적으로 검토한 결과, 해당 지역은 농경지와 주거지가 혼재된 농촌 마을의 특징을 보입니다. 현재까지 파악된 조사 결과로는 인근에 혐오시설이나 특이한 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부 요약 정보에 따르면, 현재 파악된 권리관계는 다음과 같습니다.

* 갑1: 1997-04-18 접수, 오달규 소유권이전

* 갑2: 2016-11-24 접수, 조봉호 소유권이전

* 갑3: 2025-07-22 접수, 신한카드 강제경매 (말소기준권리)

* 갑4: 2025-08-08 접수, 김정숙 소유권이전

말소기준권리(강제경매)보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 대상 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 해당 내용에 대한 구체적인 사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농업이 주를 이루는 농촌 지역에 소재하고 있으며, 신창마을 내에 위치합니다. 따라서 상업 시설보다는 농경지와 전원주택 위주의 환경입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

현재로서는 상업적 가치보다는 농지로서의 가치가 주로 고려될 것으로 보입니다. 향후 지역 개발 또는 귀농·귀촌 수요에 따라 잠재적 가치 변화를 지켜볼 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건지 인근은 마을 공동생활권으로, 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근 가능한 주변 읍·면 단위에서 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

마을 내에 위치하며, 인근에 하천, 농경지, 임야 등이 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본 물건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있으니, 입찰 전 반드시 관련 사항을 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 매각 제외 물건

토지 지상에 매각 대상에서 제외되는 이동이 용이한 컨테이너 수개 및 농산물 건조기가 소재하고 있습니다. 이는 낙찰 후 별도 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

6.3. 현황과 공부와의 차이

공부상 용도는 답(논)이나, 현황은 휴경지로 잡종지로 이용 중에 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 각종 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당됩니다.

* 가축사육제한구역 (도로법_도로구역에서 100m)

* 가축사육제한구역 (문화재보호법_국가지정문화재에서 500m)

* 가축사육제한구역 (주거밀집지역에서 1000m)

* 가축사육제한구역 (주거밀집지역에서 100m)

* 역사문화환경보존지역 (경상북도문화재보호조례)

* 역사문화환경보존지역 (문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)

이러한 제한 사항은 향후 토지 이용 계획 수립 시 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 청송군 현동면에 위치한 농지(답)로, 현재는 휴경지 상태이며 잡종지로 이용 중입니다. 신창마을 내에 위치하여 기본적인 생활 환경 접근성은 보통이며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등으로 둘러싸여 있습니다.

권리 분석상 특이사항은 없으며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 경매 절차상 문제는 없어 보입니다.

다만, 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 지상에 매각 제외 물건(컨테이너, 농산물 건조기)이 있어 명도 관련 확인이 필요합니다. 또한, 다양한 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 속해 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 토지로서 귀농·귀촌 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가로 인해 초기 투자 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 저평가되어 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 또는 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 법원 경매 절차상 감정평가액을 기준으로 시작됩니다. 본 물건의 감정가는 8,575,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 현황, 추가적인 비용(농지취득자격증명 관련 비용, 명도 비용 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 직접적인 상태 확인과 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가 등을 면밀히 분석하는 전문가의 도움이 필요합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 감정가를 참고하여 자체적인 시세 분석 후 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.