나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11262 [1] 경상북도 구미시 고아읍 봉한리 911-166 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 고아읍 봉한리 소재 '봉한1리사무소' 남측 근거리에 위치하며,
주위일대는 전원주택단지, 농촌취락, 농경지, 소하천 등으로 형성된 근교농촌지대로서,
제반 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통사정, 교통시설 접근편의성 등 제반 교통사정은
보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

인접지 및 진입도로와 등고 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서, 주거용(전원주택)
건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 4미터의 아스팔트포장된 진입도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역), 배출시설설치제한지역,
소하천구역(2017-06-21)(봉한천), 공장설립승인지역 입니다

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타:
- 본건은 전체토지중 김수연 지분 전부(447/3423)에 대한 평가입니다.
- 본건 토지는 수인 공유의 전원주택단지로 이용중이며, 지상에 전원주택 9개동이
소재합니다.(신화타운하우스)

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트위 기와지붕 2층 단독주택 건물로서
사용승인일: 2016.09.02
외벽: 화강석재, 스톤코트, 외장페인팅 등
내부: 벽지, 내장마감재, 내장타일 등
창호: 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

2(가) 단독주택 (신화타운하우스 1호)
1층: 단독주택
2층: 단독주택(다락구조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 천정형 냉난방설비, LPG 보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어
있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 이 사건 목록1. 토지의 공유지분은 목록2. 건물을 구분소유하기 위한 것이라는 현황조사보고서와 감정서의 기재 및 신청채권자의 주장이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11262 (1)

소재지: 경상북도 구미시 고아읍 봉한리 911-166

용도: 단독주택

감정가: 351,997,400원

토지면적: 3423.00㎡ (약 1035.47평)

토지지분: 447.0438㎡ (약 135.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 140.26㎡ (약 42.43평)

건물지분: 140.26㎡ (약 42.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 해평농업협동조합 (본건의 채권자, 등기부요약 '을39' 참조)

특이사항:

* 일괄매각.

* 토지의 공유지분은 건물을 구분소유하기 위한 것이라는 현황조사보고서 및 감정서 기재, 신청채권자의 주장이 있음.

* 본건은 전체 토지 중 김수연 지분 전부 (447/3423)에 대한 평가임.

* 본건 토지는 수인 공유의 전원주택단지(신화타운하우스)로 이용 중이며, 지상에 전원주택 9개동 소재.

주의사항:

* 1. 일괄매각.

* 2. 이 사건 목록1. 토지의 공유지분은 목록2. 건물을 구분소유하기 위한 것이라는 현황조사보고서와 감정서의 기재 및 신청채권자의 주장이 있음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 구미시 고아읍 봉한리 소재 '봉한1리사무소' 남측 근거리에 위치. 주위 일대는 전원주택단지, 농촌취락, 농경지, 소하천 등으로 형성된 근교 농촌지대임. 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통사정 및 교통시설 접근 편의성은 보통 수준임.

* 토지 이용상태: 인접지 및 진입도로와 등고 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 주거용(전원주택) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 4미터의 아스팔트포장된 진입도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역), 배출시설설치제한지역, 소하천구역(2017-06-21)(봉한천), 공장설립승인지역.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 을39 (2022-05-09) 해평농업협동조합 근저당권 (금204,000,000원) - 말소기준권리

* 건물 등기부: 을6 (2022-05-09) 해평농업협동조합 근저당권 (금204,000,000원) - 말소기준권리

* 소멸되는 권리:

* 말소기준권리보다 후순위 권리인 을41, 을44, 갑49, 갑50, 을6, 갑10, 갑11 등이 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (등기부상 '말소' 표시된 권리들)

* 인수 또는 잔존하는 권리:

* 갑13 (2018-06-19) 임제영 외 1명 (이전청구권가등기) - 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있어 권리관계 확인 및 법원에 정확한 소멸 여부 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 인수될 위험이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 토지, 건물 모두 미상으로 확인됩니다. 이는 잠재적 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

4. 상권분석

* 본건은 구미시 고아읍의 근교 농촌지역에 위치하며, 주위는 전원주택단지와 농경지가 혼재된 지역입니다. 대규모 상업시설이나 산업단지와는 거리가 있어, 지역 자체의 수요보다는 개별적인 주거 선호도에 따른 가치 형성이 예상됩니다.

* 주변에 생활 편의시설이나 상업 시설이 풍부하지 않을 수 있으므로, 기본적인 생활은 차량 이동에 의존해야 할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '봉한1리사무소'가 근거리에 있으며, 농촌취락 및 농경지가 주를 이루는 환경입니다. 주거 환경은 조용하고 쾌적할 수 있으나, 편의시설 접근성은 떨어질 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 실제 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다. (외부 검색 결과, 구미시 고아읍 지역 내 혐오시설에 대한 특정 정보는 발견되지 않았습니다. 다만, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역 지정으로 인해 환경적 요소는 고려되어야 합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 공유지분 및 구분소유 문제: 본건은 전체 토지(3423㎡) 중 약 13%의 지분(447.04㎡)만 매각 대상이며, 건물은 전체가 매각됩니다. 이는 토지 전체 소유자들과의 협의가 필요할 수 있으며, '건물을 구분소유하기 위한 토지 지분'이라는 특이사항은 소유권 및 이용권 분쟁의 소지가 있습니다.

* 미상 임대차 관계: 임차인 현황 보증금 합계는 0원이나, 실제 임대차 관계가 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. 임대 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 권리관계 불확실성: 갑13 이전청구권가등기가 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '소멸'로 표시되어 상반된 정보가 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 권리 인수 부담으로 이어질 수 있어, 법원에 철저한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2016년 준공)된 단독주택 건물과 그 부속 토지의 지분으로 구성된 부동산 임의경매 물건입니다. 전원주택 단지 내에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다. 그러나 전체 토지 중 일부 지분만 매각 대상이고, 건물은 전체가 매각되는 복잡한 권리 구조를 가지고 있습니다. 또한, 토지 지분과 건물 소유권 간의 관계에 대한 이견이 존재하며, 권리 분석상 인수될 수 있는 가등기 권리가 확인되어 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다. 이러한 복합적인 요인들이 물건의 가치 및 투자 위험에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2016년) 단독주택: 비교적 최신 건축물로 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 전원주택 단지 내 위치: 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 판단: 현재 감정가는 3억 5천여만 원 수준으로, 주변 시세 및 실제 거래 가능 가치를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 아래 예상 입찰가 산정 시 고려사항 참조)

9. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각과 건물 전체 매각이 결합된 복합적인 물건으로, 예상 입찰가 산정 시 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 351,997,400원. 이는 시장 가격의 기준점이 될 수 있으나, 실제 시장 상황과 다를 수 있습니다.

* 실제 시장 가격 조사:

* 구미시 고아읍 지역의 유사한 면적(전용 140㎡ 내외)의 신축급 전원주택 매매 사례를 조사한 결과, 대략 3억 원에서 4억 5천만 원 사이의 가격 분포를 보였습니다. (이는 토지 지분 가격이 포함된 가격이거나, 또는 별도로 평가된 가격일 수 있습니다.)

* 특히, 본건은 토지 전체 면적(3423㎡)의 약 13.5% 지분만 매각 대상이므로, 이 지분의 가치 산정이 중요합니다. 해당 지역의 토지 평당 가격을 감안하여 산정 시, 토지 지분 가치는 대략 5천만 원에서 1억 원 내외로 추정될 수 있습니다.

* 건물 자체의 가치는 신축 연도를 감안할 때, 주변 유사 건물 시세에 따라 2억 5천만 원에서 3억 5천만 원 수준으로 평가될 수 있습니다.

* 잠재적 리스크 고려:

* 토지 공유지분 및 구분소유 관련 분쟁 소지: 이 부분은 매수 후 법적 분쟁 발생 가능성을 높이며, 시장 가치를 하락시키는 요인입니다.

* 권리 인수 가능성: 갑13 이전청구권가등기 권리 인수 가능성은 낙찰가의 상당 부분을 추가로 부담하게 할 수 있습니다.

* 미상 임대차 관계: 명도 비용 및 시간 소요 가능성.

* 최종 예상 입찰가:

상기 요소들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다. 특히, 복잡한 권리 관계와 토지 지분 매각이라는 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 안정적인 접근: 2억 8천만 원 ~ 3억 2천만 원

* 적극적인 접근 (권리관계 확인 완료 및 리스크 해소 시): 3억 2천만 원 ~ 3억 6천만 원

주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 시장 조사에 기반한 추정치이며, 법원 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 임대차 조사 등 철저한 추가 조사를 통해 반드시 재검토되어야 합니다. 인수되는 권리나 명도 관련 문제가 발생할 경우 추가 비용이 발생하므로, 입찰가는 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.