나이스옥션 법원경매 김천 2025타경419 [1] 경상북도 김천시 지좌동 405-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 지좌동 소재 ""덕일아파트"" 남동측 인근에 위치하며, 주변 일대는
공동주택, 단독주택 및 농경지등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 ""주거용 건부지등""
상태임.

인접 도로상태

기호(1): 북측으로 폭 약 10미터내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(마잠지구) 가축사육제한구역(2022-02-
24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 개황도"" 참조.

공부와의 차이

귀제시목록상 지목이 ""창고용지"" 이나, 현황 대부분 ""대"" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건 지상에 수목(조경수 및 과수목)등이 소재하는 바, 참고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 경량철골조 판넬위 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서,
·외벽: 사이딩판넬등 마감,
·내벽: 벽지 및 타일등 마감,
·바닥: 바닥재 및 타일등 마감,
·창호: 샷시창호등 마감.
기호(나): 경량철골조 판넬위 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서,
·외벽: 사이딩판넬등 마감,
·내벽: 판넬등 마감,
·바닥: 칼라하드너등 마감,
·창호: 샷시창호등 마감.

이용상태

기호(가): 단독주택등
기호(나): 창고등

설비내역

기호(가): 위생 및 급·배수설비 및 난방설비등 되어있음.
기호(나): 위생 및 급·배수설비등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 개황도"" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건 기호(나)지상에 호이스트화물승강기가 소재하는 바, 참고하시기 바랍니다.
본건 기호(나)상에 소재하는 제시외건물 기호(ㅂ)은 현장방문 조사시점 당시
창고바닥에 물이 차있는 상태이며, 지상에서 본 창고의 위치 및 경계등을 확인
할 수 없는 바, 그 위치와 인접토지 경계여부는 측량을 요하는 바, 참고하시기
바랍니다.
기호(가)(나)는 귀제시목록상 ""판넬지붕""이나, 현황 ""판넬위아스팔트슁글지붕""
인 바, 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 과수목, 조경수, 수목 등 포함
2. 목록1 토지 지목은 '창고용지'이나 현황은 대부분 '주거용 건부지'임.
3. 목록 2, 3 건물은 공부상 '판넬지붕'이나 현황은 '판넬위아스팔트슁글지붕'임.
4. 목록 3 지상소재 호이스트화물승강기는 목록3 건물가격에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경419 (1)

* 소재지: 경상북도 김천시 지좌동 405-16

* 용도: 단독주택 (현황: 주거용 건부지, 창고시설 포함)

* 감정가: 340,743,100원

* 토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 161.30㎡ (약 48.79평) (공부상)

* 건물 제시외면적: 118.00㎡ (약 35.69평) (현황)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OOOOOOOO

* 물건명세서 작성일: 2026-06-11

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 김천시 지좌동 소재 "덕일아파트" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 공동주택, 단독주택 및 농경지로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 물건지 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 이용상태: 본건 토지(기호1)는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 "주거용 건부지 등" 상태입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(마잠지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

* 지목과 현황 차이: 공부상 토지 지목은 '창고용지'이나, 현황은 대부분 '대' (주거용 건부지) 상태로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 10월 25일 접수된 김천축산업협동조합의 근저당권 (채권액 190,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 보입니다.

* 채권 총액: 토지 등기부 채권 총액은 240,391,427원, 건물 등기부 채권 총액은 233,158,034원입니다.

* 경매 개시: 채권자 김천축산업협동조합에 의한 임의경매로 진행 중입니다.

4. 상권분석

* 본건은 김천시 지좌동의 주거지역 내에 위치하며, 공동주택과 단독주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 인근에 "덕일아파트"가 소재하여 주거 단지의 일부를 형성하고 있습니다.

* 상권의 발달 수준이나 지역 경제 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 통한 접근성이 양호하며, 일반적인 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 학교가 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 수목: 건물 제시외 면적 118.00㎡(약 35.69평)의 제시외 건물, 과수목, 조경수, 수목 등이 매각에 포함됩니다. 이에 대한 철거, 정비 또는 별도 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 토지 지목이 '창고용지'이나 현황은 '주거용 건부지'로 사용되고 있어, 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 마감 차이: 공부상 건물 지붕은 '판넬지붕'이나, 현황은 '판넬위 아스팔트슁글지붕'으로 마감되어 있습니다. 이는 건축물대장 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 호이스트 화물승강기: 목록 3 건물 지상에 소재하는 호이스트 화물승강기는 건물 가격에 포함되어 매각됩니다.

* 제시외 건물 상태: 기호(나) 건물 지상의 제시외 건물(ㅂ)은 현장 조사 시점에 창고 바닥에 물이 차 있었고, 위치 및 경계 확인이 어려운 상태입니다. 측량이 필요할 수 있으며, 철거나 이전이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김천시 지좌동에 위치한 토지 및 단독주택으로, 감정가는 340,743,100원입니다. 토지 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 및 수목의 포함 등 추가적으로 확인하고 고려해야 할 사항들이 존재합니다. 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 법적 하자 없이 낙찰이 가능하다는 장점이 있습니다. 주변의 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 제시외 면적, 지목과 현황 차이, 건물 마감 차이 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 상세한 상태를 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 지목과 현황이 달라, 향후 현황에 맞게 토지 이용 계획을 변경하거나 재산권을 행사할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적(약 150평)을 확보한 단독주택지로 활용 가치가 높습니다.

* 주변 지역의 개발 잠재력이나 용도 지역 변경 가능성 등을 확인한다면 추가적인 가치 증대를 기대해볼 수 있습니다.

* 제시외 건물, 수목 등을 정비하거나 활용함에 따라 부동산의 전반적인 가치를 높일 수 있는 요소가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 정보는 연립 및 연립다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 물건의 종류, 면적, 가치 형성 요인 등에서 차이가 커 직접적인 시세 비교 자료로 활용하기 어렵습니다.

* 최근 매매 사례 (2025년 11월):

* 김천시 지좌동 750-26번지 다성로하스빌 (연립, 2010년식, 전용 83.685㎡): 8,800만원

* 김천시 지좌동 501-1번지 동양무지개 (연립다세대, 1990년식, 전용 49.08㎡): 3,000만원

상기 사례들은 본건 단독주택의 감정가(340,743,100원) 및 토지, 건물 면적과 비교했을 때 현저히 낮은 가격입니다. 이는 물건 종류의 차이, 거래 방식, 지역 특성 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.

본건은 약 150평의 넓은 토지에 건축 면적 161.30㎡(약 48.79평) 및 제시외 면적 118.00㎡(약 35.69평)의 건물이 소재하는 단독주택입니다. 감정가는 340,743,100원입니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요한 비중을 차지하며, 현황 대로 주거용 건부지로 이용 가능하다는 점을 고려해야 합니다.

정확한 현 시세 분석을 위해서는 인근의 유사한 단독주택 매물의 실제 거래 사례, 토지 공시지가, 건축물 상태 등에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

경매 물건의 특성상 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 본건의 경우, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 다음과 같은 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

* 현 시세 분석: 제공된 연립/다세대 주택의 거래가는 본건 단독주택의 시세를 직접 반영하기 어렵습니다. 감정가 3.4억원은 넓은 토지 면적과 건축 면적을 고려할 때 합리적인 수준일 수 있으나, 실제 시장 가치는 추가 조사가 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가: 340,743,100원

* 보수적 범위 (감정가의 70%): 약 238,500,000원

* 적정 범위 (감정가의 80~90%): 약 272,500,000원 ~ 306,600,000원

잠재적 리스크 요인(제시외 건물, 지목/현황 차이, 건물 마감 차이 등)을 충분히 고려하여, 2억 5천만원에서 3억원 사이의 입찰가 범위를 신중하게 검토하는 것을 제안합니다. 이는 향후 유사 단독주택 시세 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.