나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8681 [1] 대구광역시 중구 하서동 28-1 15층1507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 서문로1가 소재 ""대구종로초등학교"" 남서측 인근에 위치하는
대구 하서동 로얄팰리스 주건축물제1동 제15층 제1507호 외로서, 부근은 학교, 오피스텔
및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까치 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가~라) : 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 지하7층 지상22층 중
제15층 제1507호 외 3개호로서,(사용승인일 : 2025.05.30)
외벽 : 복합판넬 및 화강석 등,
내벽 : 벽지 및 타일 등,
바닥 : 바닥재 및 타일 등,
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(가~라) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 및 주차타워설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

13필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 30미터 및 북측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

하서동 28-1번지 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류
(폭 30m~35m)(2021-09-10)(접합), 상대보호구역(대구종로초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역임.

서성로2가 3번지 외 : 공히 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(대구종로
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 현장조사시 소유자 및 점유자의 부재로 인하여 내부구조 및 이용상황
등은 공부상 도면 및 인근주민 탐문조사에 의하였으니, 경매 진행시
참고 하시기 바람.

물건 비고

부동산등기사항증명서 상의 면적과 집합건축물대장 상 전유면적이 다소 상이하여, 집합건축물대장 상 면적으로 감정평가
대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8681 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 창일산업개발주식회사

1.2. 물건 현황

* 1.2.1. 소재지 및 건물명: 대구광역시 중구 하서동 28-1 15층1507호 (대구 하서동 로얄팰리스)

* 1.2.2. 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 1.2.3. 면적

* 토지면적: 0.00㎡ (토지 제시외면적 0.00㎡)

* 토지지분: 0㎡

* 건물면적: 45.62㎡ (약 13.8평)

* 건물지분: 45.6243㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 총괄표제부상 건물 연면적: 71,550.6969㎡ (약 21,643.5평)

* 총괄표제부상 건축면적: 2,924.62㎡ (약 884.6평)

* 건물 총 층수: 지하 7층, 지상 22층 중 15층 1507호

* 건물 준공(사용승인)일: 2016년 3월 28일 (사용승인일 2025.05.30 표기)

* 1.3. 감정가: 220,000,000원

2. 입지조건

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4.

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 중구 서문로1가 소재 대구종로초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 도심 상업 및 주거 혼합 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 하서동 28-1번지: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류 (폭 30m~35m), 상대보호구역(대구종로초등학교), 가축사육제한구역

* 서성로2가 3번지 외 (건물 부지): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(대구종로초등학교), 가축사육제한구역

2.4. 주변 환경 분석

* 주변 시설: 대구종로초등학교 등 교육시설, 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역임.

* 혐오시설: 현장 조사 및 주변 정보 탐문 결과, 본 건 인근에 특별히 식별되는 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

4.

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3.1. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각 대상임.

3.2. 채권자 및 채무 내용

* 주요 권리자: 창일산업개발주식회사 (가압류, 강제경매), 정찬호 (가압류), 코리아신탁주식회사 (가처분, 소유권이전신탁)

* 등기부채권 총액: 5,966,347,800원

3.3. 등기사항 요약 (갑구)

* 소유권보존: 두류홀딩스주식회사 (2021-07-02)

* 가압류: 창일산업개발주식회사 (2021-07-02, 5,766,223,800원)

* 가압류: 정찬호 (2021-08-04, 200,124,000원)

* 가처분: 코리아신탁주식회사 (2021-08-26)

* 소유권이전신탁: 코리아신탁주식회사 (2021-08-26)

* 강제경매: 창일산업개발주식회사 (2025-07-18, 2번가압류의 본압류로의 이행)

3.4. 인수/소멸 여부

* 일반적으로 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸하나, 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 기재는 없음. (지상권 개요: 없음)

* 등기부상의 가압류, 가처분 등은 통상 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

6. 상권분석

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4.1. 건물 용도 및 주변 시설

본 건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변에 학교, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동에 유리한 환경임.

4.2. 건물 규모

* 총 713세대의 오피스텔 및 근린생활시설로 구성된 대규모 복합건물임.

* 지하 7층, 지상 22층 규모로, 주차 시설은 옥내 기계식 495대, 옥내 자동식 250대로 총 745대 주차가 가능함.

5. 생활정보

6.

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5.1. 편의시설

인근에 다수의 상업시설이 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

단지 인근에 대구종로초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있음.

5.3. 주차시설

건물 내 충분한 주차 공간(총 745대)이 확보되어 있어 차량 이용자의 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 대지권 미등기

* 대지권이 등기되지 않은 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 권리 관계 확인이 어려움.

* 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으므로, 향후 대지권 확보 및 등기 과정에서 추가적인 비용이나 절차가 발생할 수 있음.

6.2. 공부 상 면적 상이

* 부동산등기사항증명서상의 면적과 집합건축물대장상의 전유면적이 다소 상이함.

* 감정평가는 집합건축물대장 상 면적으로 진행되었으므로, 실제 전용 면적과의 차이점을 인지하고 있어야 함.

6.3. 임대 관계 미상

* 현재 임대차 관계가 파악되지 않아, 명도 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

* 명확한 보증금 및 차임 정보가 없어 인수할 권리나 부담이 있을 가능성을 배제할 수 없음.

6.4. 내부 확인 어려움

* 현장 조사 시 소유자 및 점유자 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상황을 정확히 파악하기 어려웠음.

* 공부 상 도면 및 인근 주민 탐문 조사에 의존하였으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

8.

9.

본 물건은 대구 도심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2016년에 준공된 비교적 신축 건물로, 713세대에 달하는 대규모 단지이며 주차 시설도 양호한 편입니다.

하지만 대지권 미등기, 공부 상 면적 상이, 임대차 관계 미상 등 명확한 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다. 특히 대지권 미등기 상태는 추후 추가적인 권리 확보 절차 및 비용이 발생할 수 있으며, 임대차 관계 미상 또한 명도 과정에서의 불확실성을 야기할 수 있습니다. 감정가는 220,000,000원으로, 이는 45.62㎡ (약 13.8평) 면적 기준 평당 약 15,942,000원 수준입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하고, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 잠재적 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

9.

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* 도심 중심상업지역의 우수한 입지: 대구의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 투자 가치가 높음.

* 대규모 단지 내 유닛: 713세대 규모의 로얄팰리스 단지 내에 속해 있어 향후 관리 및 거래 용이성이 예상됨.

* 양호한 교통 및 편의시설 접근성: 대중교통 이용 편리하며, 주변 상업시설 이용이 쉬움.

* 신축급 건물: 2016년 준공 건물로 비교적 신축에 해당하여 내구성이 양호할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

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11.

9.1. 시세 분석

제공된 정보에 따르면 본 건의 감정가는 220,000,000원입니다. 이는 45.62㎡ (약 13.8평)의 전용면적을 기준으로 평당 약 15,942,000원 수준으로 책정되었습니다. 현재 시세 파악을 위해서는 동일 건물 내 유사 면적의 최근 실거래가 및 인근 지역의 오피스텔 시세에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 현재 시장 가치를 산출하기 어렵습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 예상 입찰가는 감정가(220,000,000원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 대지권 미등기, 면적 상이, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 일반적으로 경매 물건의 첫 매각 기일 최저 입찰가는 감정가의 80~100% 수준에서 결정됩니다. 본 건의 경우, 최저 매각 가격이 명시되지 않았으나 감정가를 기준으로 산정될 가능성이 높습니다.

* 대지권 미등기 및 면적 상이와 같은 법적/행정적 리스크는 추가 비용 발생 가능성을 높이므로, 입찰가 산정 시 이를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 임차인 인수 여부가 불분명할 경우, 명도 비용 및 기간을 감안해야 합니다.

따라서, 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 투자자는 반드시 최신 시세 정보를 확보하고, 본 건의 위험 요소를 감안한 자체적인 추가 조사 및 분석을 통해 입찰가를 결정해야 합니다. 본 건의 권리 분석 결과, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임차인의 보증금 및 차임이 미상이라는 점에 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.