나이스옥션 법원경매 대구 2025타경986 [1] 대구광역시 동구 신암동 353-5 장원젠트룸아파트 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 ""지하철1호선 동구청역"" 남서측 인근에 위치하
며, 부근일대는 단독주택, 빌라, 아파트, 노선상가 및 업무용건물, 병원, 숙박시설,
역사, 주상용건물, 관공서, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 소재하는
등 대중교통수단의 이용사정도 무난시됨.

건물의 구조

(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 제2층 제202호 구분건물로서,
(집합건축물대장상 사용승인일: 2021.11.29)
외벽: 석재판재붙임, 시멘트몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지, 타일 등 마감,
바닥: 강마루, 타일 등 마감,
창호: 샷시창호 등의 구조임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 남동측 접면도로와 비교적 등고평탄한 2필일단의 사다리형의 토지로서
, 아파트 및 오피스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물의 진입로가 접하고 있는 포장도로를 통하여 도심간선도로인 '신암남로',
, '아양로', '동대구로', '동부로', '대현로', '동북로', '효신로', '송라로', 등
과의 연계가 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 공히 중심상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(
접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(
전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2018-04-10)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
본건의 호별위치는 집합건축물대장 및 현장에서 조사된사항을 근거로 표시하였
으며, 내부마감상태 등은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 공부상도면 및 인근주
민의 탐문 등에 의거 인근 동유형 오피스텔의 표준적인 내부구조, 사용자재 및
통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

오피스텔로 사용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

대구지방법원 2025타경986 (1)

소재지

대구광역시 동구 신암동 353-5 장원젠트룸아파트 2층 202호

용도

오피스텔

감정가

99,000,000원

면적

토지 면적: 19.09㎡ (약 5.77평)

건물 면적: 47.21㎡ (약 14.28평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

불로봉무새마을금고

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 신암동에 위치하며, 지하철 1호선 동구청역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 빌라, 아파트, 상가, 업무용 건물, 병원, 숙박시설, 관공서, 학교 등이 혼합된 복합 상권으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 남동측 도로와 접하고 있으며, 비교적 평탄한 사다리형의 토지로 아파트 및 오피스텔 건물의 부지로 활용되고 있습니다.

건물의 진입로는 포장 도로에 접해 있으며, 이를 통해 신암남로, 아양로, 동대구로 등 주요 간선 도로와의 연계가 우수합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 27일 접수된 불로봉무새마을금고의 근저당권 (을6)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 말소기준권리인 근저당권 외에, 대구신용보증재단의 가압류 (갑3), 불로봉무새마을금고의 임의경매개시결정 (갑4), 신용보증기금의 가압류 (갑5), 동대구세무서장의 압류 (갑6) 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 237,446,665원입니다.

임차인 현황 분석 결과, 김경한 씨가 임차인으로 등재되어 있으나, 보증금 5,000,000원, 차임 0원이며 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 미상입니다. 또한, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 대구광역시 동구의 중심 상업지역에 위치하고 있으며, 지하철 1호선 동구청역 인근의 역세권 입지를 자랑합니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

다만, 토지이용계획상 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

지하철 1호선 동구청역이 도보 이용 가능한 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

신암남로, 아양로 등 주요 도로와의 접근성이 뛰어나 자가용 이용 시 시내외 이동이 용이합니다.

주변에 다양한 병원, 관공서, 학교, 상업시설, 숙박시설 등이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 오피스텔로 현재 이용 중이며, 내부 마감 상태 등에 대한 정확한 파악이 현장 방문 시 어려웠습니다. 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 공부상 도면 및 인근 탐문을 통해 표준적인 내부 구조를 상정하여 평가가 이루어졌으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

임차인의 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다 (단, 현재까지 파악된 바로는 대항력 없음).

토지 이용 계획상 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 용도 변경이나 신축 등 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 동구의 중심 상업지역에 위치하며, 지하철역과 주요 도로 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 신축된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물로, 주변 상권 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 명도 및 내부 상태 관련 잠재적 리스크 요인은 경매 진행 시 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 1호선 동구청역 역세권이라는 탁월한 입지 조건.

중심 상업지역에 위치하여 상업 활동 및 임대 수익 창출에 유리.

2021년 사용승인을 받은 신축급 오피스텔로 상품성이 우수함.

편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 목적 모두 적합.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 99,000,000원입니다.

본건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 정확한 현 시세 분석을 위해서는 인근 유사 오피스텔의 실거래가 및 최근 거래 동향에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

현재까지 파악된 정보와 총 채권액(237,446,665원)을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

일반적인 경매 투자 전략에 따라, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준인 약 79,200,000원 ~ 99,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장하며, 최종 입찰가는 법원 현황 조사를 통해 파악된 명도 저항 정도, 경쟁 입찰 현황, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.