나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8504 [1] 대구광역시 중구 남일동 29-3 동성로하우스디어반 19층1909호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남일동 소재 도시철도1호선 '중앙로역' 서측에 위치하며 부근은
도심 중앙 간선도로변의 각종상가 및 업무시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

시가지중심의 간선도로변에 위치하여 제반교통사정 편리함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층, 지상27층건중 19층 1909호로서
-외벽: 복합판넬, 치장석 등 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 내부인테리어 마감
-창호: 샤시 페어그라스 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 오피스텔 및 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭약 30미터의 국채보상로와 접하고 서측으로 폭약 6-8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~
35m)(2021-09-10)(접합), 역사문화환경보존지구<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>, 가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8504 (1)

소재지: 대구광역시 중구 남일동 29-3, 동성로하우스디어반 19층 1909호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 163,000,000원

건물면적: 25.11㎡ (약 7.6평)

토지면적: 3.32㎡ (약 1.0평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

2. 입지조건

본건은 대구광역시 중구 남일동에 위치하며, 도시철도 1호선 '중앙로역'에서 서측에 자리하고 있음.

도심 중앙 간선도로변에 위치하여 주변으로 각종 상가 및 업무시설이 밀집되어 있음.

시가지 중심의 간선도로변에 위치하여 차량 및 대중교통 이용이 매우 편리함.

북측으로는 폭 약 30미터의 국채보상로와 접하고, 서측으로는 폭 약 6-8미터의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수함.

3. 권리분석

본건물의 말소기준권리는 대구지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경8504)이며, 이는 갑구3번 권리임.

말소기준권리보다 선순위인 갑구2번(2022.02.24.)의 신탁등기말소 권리는 매각으로 소멸됨.

말소기준권리보다 후순위인 갑구3번(2025.07.18.)의 강제경매 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

을구1번(2024.03.04.)의 주택임차권(신승식, 보증금 150,000,000원)은 매수인에게 인수되는 권리임.

해당 임차인은 2022년 2월 28일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있는 상태임.

등기부채권 총액은 150,000,000원이며, 이는 을구1번 임차인의 보증금액과 일치함.

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있으므로 각별한 주의가 필요함.

4. 상권분석

본건이 위치한 대구 중구 남일동 일대는 대구의 핵심 상업 및 업무지구로, 동성로 상권과 연계되어 유동인구가 매우 풍부한 지역임.

지하철 중앙로역 역세권에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 행정기관 등이 밀집해 있어 배후 수요가 높음.

오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있어, 관련 업종의 사업체 입점 및 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

중앙로역을 중심으로 형성된 도심 지역으로, 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 다양한 맛집 등 풍부한 문화 및 편의시설 이용이 가능함.

교육시설로는 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하고 있으며, 대학교 접근성도 양호한 편임.

의료시설로는 대형 병원을 포함한 각종 병원 및 의원들이 밀집해 있어 의료 서비스 이용이 편리함.

주변 교통상황이 매우 편리하여 시내외 이동이 용이하며, 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(신승식)의 보증금 150,000,000원 인수 부담임.

본건 경매 절차에서 배당을 통해 임차 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액 또는 잔액을 추가로 부담해야 함.

최근 매매 거래 사례와 감정가 간의 시세 차이가 다소 존재하므로, 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요함.

대구광역시 중구는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 속해 있어 건축 및 개발 관련 규제가 있을 수 있음.

본건은 오피스텔 및 근린생활시설 부지이나, 토지이용계획상 역사문화환경보존지구, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

현재까지 파악된 정보상으로는 주변에 혐오시설은 없는 것으로 보임.

7. 종합 의견

본건은 대구 도심의 핵심 입지에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통, 상권, 생활 환경을 갖추고 있다는 장점이 있음.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 150,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 상당한 부담이 따름.

감정가 163,000,000원 대비 최근 거래 사례(약 120,000,000원 ~ 182,000,000원)를 고려할 때, 시세 파악 및 인수 보증금 부담을 감안한 입찰 전략 수립이 매우 중요함.

임차인 신승식이 채권자(164,000,000원)이기도 하다는 점은 본건 경매 절차의 독특한 상황이며, 이는 배당 상황에 영향을 미칠 수 있는 요인이므로 추가적인 권리 분석이 필요함.

잠재적 투자자라면, 임차인과의 협상 가능성, 배당 절차 등을 면밀히 검토하여 인수 부담을 최소화하는 방안을 모색해야 함.

8. 투자 포인트

대구 도심 최고의 상권인 동성로 및 중앙로역 인근의 우수한 입지.

2021년 준공된 신축 건물로 건물 컨디션이 양호할 것으로 예상됨.

풍부한 유동인구와 직주근접 수요로 인한 안정적인 임대 수익 기대 가능.

대항력 있는 임차인의 존재는 리스크 요인이지만, 배당을 통해 보증금 회수가 원활히 이루어질 경우, 시장가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 163,000,000원이나, 제공된 최근 매매 사례(25.11㎡, 19층 기준 추정 시세 약 120,000,000원 ~ 140,000,000원)를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

특히, 150,000,000원의 인수 보증금 부담이 크므로, 예상 입찰가는 이를 고려하여 신중하게 산정해야 함.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 추가적인 금액을 부담해야 하므로, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 높아지지 않도록 주의해야 함.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안하며, 이는 감정가보다는 낮지만 임차인 보증금 인수 리스크를 감안한 보수적인 접근임.

최종 입찰가는 물건 현황, 임차인과의 협상 결과, 배당 현황, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.