나이스옥션 법원경매 대구 2025타경972 [1] 경상북도 영천시 금호읍 삼호리 산47 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-본건 기호(1~28)은 경상북도 영천시 금호읍 삼호리 소재‘삼호2리 마을회관’북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

-본건 기호(29,30)은 경상북도 칠곡군 가산면 송학리 소재 '송학리 마을회관' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호(1,28) : 일단의 건축허가된 부지로서, 본건 북서측의 폭8미터 내외의 포장도로를 통해 차량 접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(2,4~6,9) : 본건 서측으로 폭8미터 내외의 포장도로가 소재하며, 인접지를 경유하여 접근가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(3,8) : 본건에 접한 폭8미터 내외의 포장도로를 통해 차량접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(7,11~25) : 일단의 건축신고 및 착공신고된 부지로써, 폭 약8미터 내외의 진입도로(기호7,14,16,19,25)를 통해 차량접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(10) : 본건은 북측의 폭 약4~5미터 내외 포장도로 및 동측의 폭 약8미터 내외의 포장도로를 통해 차량접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(26) : 본건은 현황 '도로'임.

기호(27) : 본건은 임야도상 맹지이나 서측으로 폭 약2미터 내외의 비포장농로를 통하여 출입하거나 인접지를 경유하여 출입가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(29) : 본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 골시 제반 교통사정은 보통시됨.

기호(30) : 본건 인근까지 농기구 및 소형차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,28) : 본건은 북하향 완경사지대 내 본건은 대체로 평탄하게 조성되어있는 2필 일단의 부정형 토지로서, 영천시의 건축허가를 득하여 토목공사 진행중인 '나지'임.

기호(2~6,9) : 본건은 완경사지 대체로 부정형 또는 사다리형 토지로서 공장신설승인신청 후 토목공사 중 현재 승인 취소상태로서 '나지'임.

기호(7,11~25) : 일단의 건축신고 및 착공신고된 부지의 정지작업이 대체로 완료된 '잡종지' 상태의 토지로서, 기호(7,14,16,19,25)는 현황 '도로'임.

기호(8) : 본건은 부정형 토지로서 현황 '잡종지'상태임.

기호(10) : 본건은 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 부지 정지작업이 완료된 '잡종지' 상태임.

기호(26) : 본건은 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 '도로'임.

기호(27) : 본건은 북측하향 완경사지대 내 부정형 토지로서 '자연림'임.

기호(29) : 본건은 일부 완경사인 부정형 토지로서 '묘지'등으로 이용중임.

기호(30) : 본건은 부정형 완경사 토지로서 '전(휴경지)'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,28) : 본건 북서측의 폭8미터 내외의 포장도로(기호7 등)와 접함.

기호(2~6,9) : 본건 서측의 폭8미터 내외의 포장도로(기호7 등)를 통하여 접근가능함.

기호(7,11~25) : 일단의 건축신고 및 착공신고된 부지의 진입도로인 폭 약8미터 내외의 포장도로(기호7,14,16,19,25)와 접하거나 본건이 도로임.

기호(8) : 본건은 폭8미터 내외의 포장도로(기호7)와 접함.

기호(10) : 본건은 북측의 폭 약4~5미터 내외 및 동측의 폭 약8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

기호(26) : 본건은 현황 '도로'임.

기호(27) : 본건은 임야도상 맹지이나 서측으로 폭 약2미터내외의 비포장농로를 통하여 출입하거나 인접지를 경유하여 출입가능함.

기호(29) : 본건은 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

기호(30) : 본건은 지적도상 맹지로서, 인접지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4,5,6,8,9,11~13,15,17~25) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축
종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(3,7,10,14,16,26) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축
종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(27,28) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호(29,30) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(3) 및 기호(28) 지상에 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

기호(3) : 의뢰목록상 지목은 '답'이나, 공부상 지목 및 현황은 '대'임.

기호(7) : 의뢰목록상 지목은 '답'이나, 공부상 지목 및 현황은 '도로'임.

기호(14) : 의뢰목록상 지목은 '잡종지'이나, 공부상 지목 및 현황은 '도로'임.

기호(16) : 의뢰목록상 지목은 '과수원'이나, 공부상 지목 및 현황은 '도로'임.

기호(19) : 공부상 지목은 '잡종지'이나, 현황은 '도로'임.

기호(25) : 공부상 지목은 '과수원'이나, 현황은 '도로'임.

기호(26) : 의뢰목록상 지목은 '대'이나, 공부상 지목 및 현황은 '도로'임.

기호(28) : 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '잡종지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 목록3, 목록28 지상 소재 제시외 건물 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 목록1,2,4,5,6,8,9,12,13,23,24,25 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음). 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 목록10,26은 지분매각이나, 일괄매각이므로 공유자 우선매수권없음. 기준시점(2025.8.13.) 목록1~6,9,11,12,14~25,28은 토목공사 진행 중임(감정평가서 참조, 진행상황은 관할관청에 문의바람). 25.7.14. 목록3은 ‘답’에서 ‘대’, 목록7은 ‘답’에서 ‘도로’, 목록14는 ‘잡종지’에서 '도로', 목록16은 ‘과수원’ 에서 ‘도로’, 목록26은 ‘대’에서 ‘도로’로 지목이 변경됨. 목록19는 공부상 ‘잡종지’이나 현황은 ‘도로’이고, 목록25는 공부상 ‘과수원’이나 현황 ‘도로’이고, 목록28은 공부상 ‘임야’이나 현황은 ‘잡종지’임. 본건 토지가 속한 사업부지 중 공장신설승인신청은 취소된 상태이며, 건축신고 및 착공신고는 기준시점(2025.8.13.) 당시 유효한 것으로 관할관청에 확인하였으나, 허가기간, 경매 낙찰시 사업부지 등의 행위허가 및 권리승계 가능성에 대하여 관할관청에 확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경972 (1)

소재지: 경상북도 영천시 금호읍 삼호리 산47

용도: 임야 (단, 현황 및 공부상 지목 차이 다수 존재)

감정가: 3,556,891,740 원

토지면적: 26,864.00 ㎡ (약 8,126.4 평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (제공된 토지 면적은 해당 지분 면적)

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 화산농업협동조합

2. 입지조건

본건은 경상북도 영천시 금호읍 삼호리에 소재하며, 주변은 단독주택, 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

삼호2리 마을회관 북동측 인근에 위치하며, 개발 중인 금호일반산업단지와 인접해 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

교통 접근성은 양호한 편으로, 본건 북서측에 폭 8미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다.

서영천 하이패스 IC가 최근 개통되었고, 대구~포항고속도로 및 경부고속도로 접근이 용이하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

대구도시철도 1호선 금호 연장 사업이 추진될 경우, 교통 접근성은 더욱 향상될 것으로 전망됩니다.

본건 토지 내 다수 필지는 토목 공사 진행 중이거나, 건축 허가 또는 신고가 완료된 상태로 나지, 잡종지, 도로 등으로 이용 중입니다. 일부는 자연림 상태이거나 묘지로 이용 중인 필지도 있습니다.

지목 변경이 다수 발생하였으며, 공부상 지목과 현황이 다른 필지가 존재합니다 (예: 답→대, 답→도로, 잡종지→도로, 과수원→도로, 임야→잡종지 등).

3. 권리분석

본건은 화산농업협동조합의 근저당권 및 임의경매 신청에 의한 경매입니다.

등기부상 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2020.06.15. 접수) 이하 모든 가압류, 압류 채권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

을구 4번 지상권 설정등기(화산농업협동조합, 2019.02.01. 접수)는 인수 대상 권리가 아닌, 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 선순위 지상권으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다.

그러나, '법정지상권' 및 '분묘기지권' 성립의 여지가 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

목록 10, 26은 지분매각 대상이나, 본건이 일괄매각으로 진행되므로 해당 지분 매각 건에 대한 공유자 우선매수권은 적용되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 영천시 금호읍 삼호리 일대는 금호일반산업단지가 조성 및 확장되고 있어 산업 활동이 활발해질 것으로 예상됩니다.

단지 조성 완료 시 기계, 금속, 자동차 부품 등 다양한 제조업종의 유치가 기대되며, 이는 지역 내 일자리 창출과 경제 활성화로 이어질 가능성이 높습니다.

기존 공업지역의 난개발 문제를 해소하고 기반시설이 정비됨에 따라, 생산 환경 개선 및 기업 경쟁력 강화가 전망됩니다.

서영천 하이패스 IC 개통, 고속도로 접근성 향상, 대구도시철도 1호선 연장 추진 등 교통망 확충은 향후 기업 투자 유치에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

다만, 해당 지역은 과거 공업지역으로 지정되었으나 개별 입주 공장의 난개발 등으로 기반 시설 여건이 취약했다는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건 인근으로는 금호읍 소재지 및 영천 시내가 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

영천시 금호읍에는 금호초등학교, 금호중학교, 금호여자중학교, 경북휴먼테크고등학교, 포은고등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

생활 편의 시설로는 금호읍사무소, 금호우체국, 금호농협, 대구경북능금농협 등이 있으며, 의료 시설로는 금호읍보건소가 있습니다.

영천한의마을 등 지역 특화 시설을 이용할 수 있습니다.

2026년 본격 착공 예정인 학교복합시설(수영장, 목욕탕, 도서관, 체육관 등) 건립 사업이 진행 중으로, 주민 생활 편의 증진이 기대됩니다.

일부 지역에서는 혐오시설(위생처리장, 폐수처리시설 등)이 위치하거나 설치가 반대되는 사례가 있어, 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 목록 1, 2, 4, 5, 6, 8, 9, 12, 13, 23, 24, 25번지는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로, 사전 준비가 필수적입니다.

지분 매각 및 공유자 우선매수권: 목록 10, 26번지는 지분 매각이나 일괄 매각으로 인해 공유자 우선매수권이 적용되지 않으나, 기타 지분 매각 건에 대한 공유자 간의 관계 및 우선매수권 행사 여부를 확인해야 합니다.

법정지상권 및 분묘기지권: 토지 상에 법정지상권이나 분묘기지권이 성립될 수 있는 여지가 있어, 관련 민사적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

원상회복명령 가능성: 일부 토지에서 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

토목 공사 진행 중: 기준 시점(2025.8.13.) 기준, 다수 필지에서 토목 공사가 진행 중이며, 진행 상황은 관할 관청에 문의하여 정확한 내용을 파악해야 합니다.

건축 허가/신고 관련 불확실성: 공장 신설 승인 신청은 취소되었으나, 건축 신고 및 착공 신고는 유효한 것으로 확인되었습니다. 그러나 허가 기간, 낙찰 시 사업 부지 등의 행위 허가 및 권리 승계 가능성은 관할 관청에 반드시 확인해야 합니다.

공부상 지목과 현황의 차이: 다수의 필지에서 지목 변경 및 현황과 공부상 지목의 차이가 존재하여, 실제 이용 및 개발 시 혼란이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 목록 3번 및 28번지 지상에 제시외 건물이 소재하며, 이는 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가격으로 산정되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영천시 금호읍 삼호리에 위치한 임야 지분 매각 물건으로, 감정가는 약 35억 5천만 원입니다.

금호일반산업단지 개발, 교통망 확충(서영천 IC 개통, 고속도로 접근성, 도시철도 연장 추진) 등 주변 개발 호재와 더불어 다수의 필지에서 토목 공사 진행 및 건축 허가/신고가 이루어져 있어 개발 잠재력이 있는 토지로 평가됩니다.

그러나 농지취득자격증명 필요, 지분 매각, 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여지, 원상회복명령 가능성, 건축 허가/신고의 불확실성, 공부상 지목과 현황의 차이 등 다수의 법적, 행정적, 물리적 리스크 요인이 존재합니다.

특히, 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 관련 관청과의 긴밀한 협의가 필수적이며, 제시외 건물로 인한 최저매각가격 제한, 그리고 분묘기지권이나 법정지상권과 같은 권리가 성립될 경우 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

투자자는 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 현장 조사를 통해 정확한 현황을 파악한 후 신중하게 접근해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

금호일반산업단지 인근 위치: 산업단지 개발 및 확장과 맞물려 향후 산업 및 물류 거점으로 발전할 가능성이 높습니다.

교통망 확충: 서영천 IC 개통, 고속도로 접근 용이, 대구도시철도 1호선 연장 추진 등 교통 여건 개선으로 물류 및 접근성이 향상될 것입니다.

개발 진행 중인 토지: 다수 필지에서 토목 공사 진행 및 건축 허가/신고가 이루어져 있어 개발 잠재력이 높습니다.

합리적인 가격 가능성: 제시외 건물로 인한 최저매각가격 제한, 복잡한 권리 관계 및 개발 관련 불확실성 등으로 인해 투자자가 협상력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 3,556,891,740원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사 결과, 그리고 상기 명시된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정평가액을 참고하되, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 법정지상권 및 분묘기지권 등의 권리 관계 확인, 개발 행위 허가 및 사업 승계 가능성 등에 대한 철저한 사전 조사를 통해 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수해야 할 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.