나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51537 [1] 충청남도 태안군 소원면 시목리 962-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제감정 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 태안군 소원면 신덕리 소재 ""소원면행정복지센터"" 북동측 원거리에 소재하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 완경사지 부정형 토지로서, 전으로 이용 중임.
일련번호(2) : 완경사지 부정형 토지로서, 묵전으로 이용 중임.
일련번호(3) : 완경사지 부정형 토지로서, 전으로 이용 중임.
일련번호(4) : 완경사지 부정형 토지로서, 전 및 자연림, 분묘 등으로 이용 중임.
일련번호(5) : 완경사지 부정형 토지로서, 전 및 자연림, 분묘 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(1),(2),(3),(5) : 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 진출입이 가능함.
일련번호(4) : 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) : 공히 생산관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지,
일련번호(4) : 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
일련번호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

- 본건 일련번호(1),(3),(4),(5) 지상에 권원미상의 제시외물건(인삼 등, 기호㉠~㉣)이 소재하고 면적사정은 개략적인 실측에 의하였으며, 구조·규모·기능·현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법으로 평가하되 소유권·기타 권리관계 및 일괄경매여부는 별도 확인을 요하는 사항이니 경매 진행시 참고 바람.
- 본건 지상에 권원미상의 제시외물건(인삼 등)으로 인한 제한사항 등을 반영한 토지가액을 토지감정평가명세표 비고란에 기재하였으니 경매 진행시 참고 바람.

공부와의 차이

일련번호(4) : 공부상 지목 임야이나, 현황 전 및 자연림, 분묘 등으로 이용 중임.
일련번호(5) : 공부상 지목 임야이나, 현황 전 및 자연림, 분묘 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 일련번호(4),(5) 지상에 권원미상의 수기의 분묘가 소재하며 이로 인한 제한사항 등을 반영한 토지가액을 토지감정평가명세표 비고란에 기재하였으니 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.
- 본건 지상에 소재하는 각종 활잡목 등의 수목은 경제적가치가 미미하고 일반적인 거래관행상 토지에 포함되어 거래되는 바 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 바람.
- 임대미상임.

물건 비고

-- 일괄매각
- 목록 1,2,3 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수)
- 목록 1,3,4,5 지상 제시외 ㄱ~ㄹ[인삼등(지주목 및 차광막시설 등 일체)] 매각 제외
- 목록4,5 각 분묘 약 2기씩 소재
- 목록4,5 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립 여지 있음
- 최저매각가격은 매각에서 제외된 제시외 물건 및 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임
- 목록2 현황 묵전, 목록4,5 현황 전 및 자연림

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 25타경51537 (1)

소재지: 충청남도 태안군 소원면 시목리 962-11

용도: 임야 (현황: 전, 묵전, 자연림)

감정가: 523,848,100원

토지면적: 17,364.00㎡ (약 5,252.5평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서산농업협동조합 (등기부상 근저당권자, 임의경매 신청인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

소원면행정복지센터 북동측 원거리에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

일련번호(1): 완경사지 부정형 토지로서, 전으로 이용 중입니다.

일련번호(2): 완경사지 부정형 토지로서, 묵전으로 이용 중입니다.

일련번호(3): 완경사지 부정형 토지로서, 전으로 이용 중입니다.

일련번호(4): 완경사지 부정형 토지로서, 전 및 자연림, 분묘 등으로 이용 중입니다.

일련번호(5): 완경사지 부정형 토지로서, 전 및 자연림, 분묘 등으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

일련번호(1),(2),(3),(5): 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 진출입이 가능합니다.

일련번호(4): 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역 (다양한 범위 및 축종별 제한)에 해당합니다.

일련번호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지에 해당합니다.

일련번호(4): 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

일련번호(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동: 지동근 → 지경하외 2명 (협의분할에 의한 상속) → 지경하외 3명 (상속으로 인한 지분 이전) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

근저당: 서산농업협동조합 (2016.06.08. 설정, 204,000,000원)이 등기되어 있습니다.

지상권: 서산농업협동조합 (2016.06.08. 설정)이 등기되어 있습니다.

임의경매: 서산농업협동조합 (2025.07.24. 신청, 174,990,080원)으로 경매가 개시되었습니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 6월 8일 접수된 서산농업협동조합의 근저당권 (을18)입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 매각물건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 부동산 임의경매 절차를 따릅니다.

매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 특이 권리사항

분묘기지권: 목록 4, 5 토지 지상에 분묘 약 2기씩 소재하며, 이에 따라 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이 점이 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤습니다.

3.5. 채권 총액 (등기부 기준)

등기부상 채권 총액은 204,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 태안군 소원면의 농경지와 임야가 주로 분포하는 지역에 소재합니다.

주변에 상업 시설보다는 농경지, 임야, 단독주택이 분포하고 있어 일반적인 상권 형성은 미미한 편입니다.

지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 외에는 별도 상권 형성으로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

지역 행정복지센터와는 원거리에 위치하나, 차량 접근이 가능합니다.

인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 주요 편의시설이나 도심 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

주변 환경은 자연 친화적인 농촌 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 목록 1, 2, 3 토지에 대해 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

분묘기지권: 목록 4, 5 토지 내 분묘 약 4기(각 2기씩)에 대해 분묘기지권이 성립될 가능성이 있어, 해당 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

제시외 물건 제외: 목록 1, 3, 4, 5 토지 지상의 인삼 등 제시외 물건 일체는 매각에서 제외되므로, 낙찰자가 인수하거나 별도 처리해야 할 수 있습니다.

맹지: 목록 1, 2, 3, 5 토지는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 원만한 관계 유지 및 사용 승낙 확보가 필수적입니다.

이용 현황: 공부상 지목은 임야이나, 현황은 전, 묵전, 자연림, 분묘 등으로 이용되고 있어 실제 이용 계획 수립 시 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

토지 형태: 완경사지 및 부정형 토지로, 건축 또는 토지 활용에 있어 설계 및 공사 비용이 추가될 수 있습니다.

가축사육제한구역: 다양한 범위에서 가축 사육이 제한되므로, 축산업 관련 사업 계획 시 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 농경지 및 임야로, 자연환경이 비교적 양호한 지역에 위치합니다.

농업, 전원생활, 또는 장기적인 개발 가능성을 보고 투자할 가치가 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 요건, 분묘기지권의 가능성, 맹지라는 점, 그리고 제외되는 제시외 물건 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

현황 이용 상태와 공부상 지목의 차이 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

생산관리지역으로 향후 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

넓은 토지 면적을 활용한 다양한 토지 이용 가능성이 있습니다.

농업 및 전원생활 목적의 실거주 또는 투자를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최저매각가격은 감정평가액 523,848,100원을 기준으로 산정되었으며, 매각에서 제외되는 제시외 물건 및 분묘 소재 등으로 인해 가격이 제한된 것으로 보입니다.

농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘기지권의 정확한 성립 여부 및 범위, 제시외 물건의 처리 방안, 그리고 인근 토지 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가 수준 또는 그 이하에서 잠재적 리스크를 감안하여 입찰하는 것을 고려해볼 수 있으나, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.